| 2010年以后上海房子还会涨吗 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年2月23日10:33 焦点博客 罗渊 |
在焦点开这个博的目的在于和大家一起探讨房产投资，也就是和有兴趣仍然把房产视作投资产品、并希望于此赚钱的人一起交流投资经验，所有的文章所有的内容都是围绕能否赚钱来写，其他内容都不属于这个博的范围。
既然说到赚钱，那如果能够比别人多了解些基本面的状况，那赚钱的几率显然更大些。就像在股市中，当大家都在看k线图时，你会看报表，大家开始看报表时，你开始去了解产业前景。越是了解基本的东西，就越是能够比别人看得更远，说句狠点的话，别人亏的就是你赚的。而大家会发现，越往基本面去，很多事情就越是显而易见，常识和直觉就越起作用。技术分析多半是股评家用来唬人的东西。现在很多所谓房产专家动不动就做房价分析，多少和当年股评家一个路子。
房产投资的基本面在哪里？在需求。房产的需求包含些什么内容，一是人口二是购买力。
一座城市人口增量越大，住宅需求越大，这就是住宅类房产投资的最最基本面，只要这个面满足，这个城市的房产就值得投资。购买力问题只是涉及一个投资的产品结构问题，如果一座城市增加的都是有钱人，那多投资别墅豪宅；如果是穷人多，那多投资适合群租的房产；再往下也可以，开发商到时候肯定会继续做出“两万户”和“滚地龙”的。
这并不是我说话刻薄，一座城市的吸引力绝对能够让人放弃居住上的舒适性。我们不要忘记上海在15年前人均不过4点几个平方，2平方以下才算特困户，煤卫独用是很奢侈的事。我记得小时家里三口人住一室半共20个平方左右，我去居委会办个什么证，一个干部模样的同志很严肃地问我，三个人怎能住这么大的房子？吓得我好多年没敢再夸耀我家的房子大。而这20平方煤卫合用的房子是我们家在80年代早期举家迁来时父母单位分的，当时放弃的是原来城市里一栋三上三下带小院的“townhouse”!
话有点扯远，回到正题。我们现在几乎所有的有关房产方面的话题都将2010年作为一个终点，这种感觉就像公元1000年之前的几年，整个基督教世界都不考虑那一年以后怎样过日子。
按这些年关于房产投资的理论，上海的房子为什么涨？是因为有地铁、公园等基础建设的投资！而2010世博会是个大工程，在这之前有大量的基础投资，所以上海房价会涨到2010年。如果这理论成立的话，2010年以后怎办，上海还有房地产业吗？这种理论与其说让人鼓舞，不如说让人沮丧。毕竟2010年已经没几年了。
房子是因为有人买才会涨，并不是涨了才会有人买。
上海这座城市在过去10年中增加了几乎一倍的人口，我估计在未来10年中还会增加一倍左右的人口，2020年前可能达到5千万。当然这新增加的人口基本都是移民。到那时，上海又将彻彻底底成为一个移民城市，情形和100年前一模一样。
这个信心的来源并不是因为上海有多好，而是来源于中国小城市和农村的糟糕（这理由也和100年前一样）。因王小波书中推荐看了费孝通的《江村经济》之后，这几年每次过年去浙江看姑姑舅舅，都会按书中视角去了解新经济对原有居民生活方式产生的变化。发现这些小时候宁静安逸的地方大多无可挽回地走向两条道路，一是没落二是混乱。有因水电站破坏原有生态系统，加速肮脏没落的崇仁古镇；也有因大量外来人口使之混乱的平湖。在这些地方，如果经济不发展的，那是无可挽回的没落，如果发展，多半是一条劳动密集型的道路，与大城市不同的是，原有的小城镇功能无法负担这么多低素质人口，混乱不可避免。在那些没落或混乱的小城市年轻人中，弥漫着一种绝望的情绪，唯一的愿望是如何逃离。
在中国目前整个经济结构中，小城市无论发展与不发展，都不能给当地居民带来多少福祉，只有一些依靠旅游业发展的小城市，如桐庐等能幸免于此。
我们真该为生在上海感到庆幸。在这里至少还有警察叔叔，有收容所，有职业培训，有众多的就业机会。在这里，即便不那么让人感到舒适，至少让人感到安全和希望。
感叹中国社会现状不是我们兴趣所在，我们兴趣在于在看清这种社会现状并如何投资获利。股票上涨意味着什么？意味着有更多的人买得起上海的房子。小城市房价上涨意味着什么？意味着当地居民有了举家迁往上海的实力。小城市经济发展意味着什么？意味着当地官员和其他获利者有能力送他们子女来上海读书。2010世博会又意味着什么？给13亿人一个来上海看看的理由，并为其中一部分在今后几年定居上海打下伏笔。
上海在2010年之后会出现一个移民大潮，第一批婴儿潮那一代已经逐步步入退休年龄，而他们子女，也就是大学扩招开始那一代人已经逐步在上海站住了脚。家乡小城市反正已经拆得差不多认不出来了，也没什么可以留恋的，举家迁往上海是必然选择。大学扩招真是好啊，一下子将小城市十多年的教育资源的投入占为己有。
上海未来哪一部分房子涨得快？取决于哪一部分移民移得快。上海政府历来有重外轻内的习惯。前些年海外移民多，所以06年针对海外人士的房子（远海、近海系）涨得最快，古北、新天地、陆家嘴、联洋。而针对国内成熟移民的房产（外金系）大不如3、4年前，如长寿路、内环周边，这一带房子大房型很难卖，就是成熟移民不足，如果现在有一批温州企业如前几年一般有将总部迁往上海的冲动，这批房子不是问题。而上海政府大学毕业生留沪工作做得好，九亭、三林的房子涨得快，就是因为年轻新上海人（白一、渡新系）的定居计划。（有关购房人群的分类和针对楼盘，此地限于篇幅，有兴趣请参考我出版的《都市住宅》杂志，报摊有售,）。
在这一轮财富增殖中，上海人本身占有着地利优势。但要获利，必须先学会以新移民的视角看楼盘、看地段。
在迎财神的鞭炮声里，写一篇有关投资的文章，并祝愿看我博文的朋友一起发财。
关键字：房产投资，价格走势，分析 |
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