| 在后调控时代 你的房子升值几何 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年2月26日14:7 房地产时报 唐颖豪 |
自住宜投资。一个人买房，几年间，房价翻了一番，于是一夜乍富的故事在这个时代有持续的传播力和号召力。即使在“后调控时代”，当投机、投资渐渐从我们眼中消失，涨的愿望依然强烈地回荡在自住购房者心中。
能赚能守，才是赢家。一波上涨会创造很多赢家，一个回档，会让很多赢家变输家。在楼市涨涨跌跌的年代，让我们看看那些已经入市、敢于入市的人们在这波中是赢是输。
平
代表人物：冯小姐 购置 楼盘：电影华苑 时间节点：2006年7月
都说楼市调控期不适宜投资客介入。冯小姐犹豫了一周，还是在2006年7月购买了新开楼盘电影华苑。
电影华苑的原址是中国电影的发祥地———上海电影制片厂的拍摄生产基地，也就是现在的徐家汇零陵路。冯小姐是从朋友口中得知这个楼盘的，80平方米的错层小户型一下子吸引了她。买，市中心小户型难觅，而且房子位于徐汇内环内，正对万体馆。不买，近2万元的单价有点高出承受能力，而且宏观调控让投资房产利润变小。左思右想后，“地随物走，房因地存”的思想战胜了犹豫。她坚信，地段的好坏肯定是房产价值首要决定因素。一周后，她以1.9万元的单价买了一套低层复式房。
如今，电影华苑二期也早已开盘并进入销售期。冯小姐上网查了查，两期开盘已经销售大半，前不久还荣登销售冠军。再看看价格，二期全部为全装修房，均价2.3万元/平方米。她初步估计，扣除装修、楼层高低等因素，当初购入价不亏甚至微升。她感觉像是吃了颗定心丸。至少，这套房子没有因为销售状况不好开发商促销变相降价。
对于交房后怎么处理该套物业，冯小姐也早有了打算。预计2008年前交房，装修之后出租。因为市中心小户型房源稀少，很对年轻白领租房“胃口”。即便自住也未尝不可。
涨跌点评：地段价值论是房地产投资的主要论据。中心城区，往往成熟的商业中心是一个城市的黄金地段，具有人流量大、服务业发达、配套完善、高消费等基本特征。这就决定了投资该地段的房地产业，也具备相对应的特点：房地产单价、投资总额大、回报率较低、回报较稳定。
涨
代表人物：吴先生夫妇 购置楼盘：上海绿城 时间节点：2006年4月
2006年是结婚大年，吴先生也是其中一员。为了买到一套楼盘品质好、同时性价比高的婚房，吴先生夫妇从年初起就一直在四处看房。层层筛选之后，他们将目标选定上海绿城。
吴先生夫妇都是在浦东陆家嘴金融区工作的白领，上海绿城无论是板块位置还是楼盘环境都很符合他们的要求。那时，上海绿城房价已经回落到12000元/平方米。但是，在市场上流通的两房房源也都在110平方米以上，总价高出预算。在买与不买之间两人再三权衡，最终还是决定买。因为他们觉得这么好的地段这么好的楼盘，又碰上价格回落，放弃实在太可惜。于是在2006年4月，他们通过汉宇地产购买了一套114平方米的毛坯两房，成交价137万元。
如今，吴先生夫妇早已入住新房了。上海绿城的二手房价自从他们买入后就一直涨，到现在成交均价已经接近16000元/平方米。仅半年多，每平方米上涨了近4000元，这一算让小两口更觉得当初的选择很正确。
涨跌点评：不管楼市如何调控，好品牌会支撑坚挺的房价，上海绿城便是一个很好的例子。在产品和价格都相似的情况下，消费者必然首选口碑好的项目和开发商。因为买了品牌发展商的房子，就好比买了一只“蓝筹股”，在收获增值服务的同时，还能增强产品保值增值的信心。
跌
代表人物：范小姐 购置楼盘：阳明新城 时间节点：2006年2月
范小姐是位新上海人，四年前大学毕业后留沪。她一直想拥有一套属于自己的房子。她认为，租房始终是权宜之计，拥有房子才算立足。
范小姐就职于一家设计院，去年起每月工资加上奖金近万元。她平时工作很忙，父母又不在身边，因此选房时定位于离工作单位近、房龄较短、带装修的两室。这样不仅省去了装修的烦扰，平时来个同学、朋友或是父母探望，居住也方便。阳明新城是杨浦区较早的一个外销盘，近10年房龄，离范小姐单位只有几站路，她一眼便看上了。在66.9平方米—74.9平方米的两房中，范小姐挑选了一套高层的68.18平方米两房，成交价68万元，单价近9980元/平方米。
当时汉宇地产市场研究中心资料显示，阳明新城在2006年前三个季度一直是杨浦区成交活跃的二手盘之一，由于房型、面积、配套比较符合年轻人需要，因此购买者绝大多数是年轻白领。以普装房为例，在2006年1-2月，阳明新城处于一个高价点，成交均价基本在1万元/平方米；到3-4月价格回到8500元/平方米；5-6月时，价格再次上涨至9500元/平方米；从7月之后，成交均价再次维持在9000元/平方米。在短短半年里，房价比当初买进时便宜了不少。
涨跌点评：小户型将是未来楼市供应的主力结构。从“90/70”政策的发布时间节点看，小户型的上市高峰期将从2007年下半年开始显现，且主力上市区域就在中环以外地区。范小姐的购房地点看起来就有点尴尬。
代表人物：刘小姐 购置楼盘：国际华城 时间节点：2006年12月
说到浦东楼市，不得不提到“国际华城”。此盘南临世纪公园，西临陆家嘴金融圈，与李嘉诚先生的标地竹园新村为邻，东邻杨浦大桥，销售量一度荣登榜首。
此盘曾经是一房难求，楼还未完工、交房，已私下转换两三手的屡见不鲜。有投资客夸下海口：“只要是国际华城的房子，出来多少要多少”。谁知第一个吃蟹人已人去楼空，无踪可寻了，但谁是接最后一棒的人呢！
刘小姐是2006年5月份楼市最低迷的时候，以250万元的价格购入了一套20楼的两居室准备自住。由于政策不断出台，股市走强，预期中的年底楼市走高未能出现，年末真可谓是“几家欢乐几家愁”，刘小姐“屋漏偏逢连夜雨”。因公司运转出现资金短缺，刘小姐连还贷款都成问题，不得已以268万元的价格割爱，其中包括大半年的银行利息银行贷款因不到一年的惩息，税费，所有成本加起来还亏损5万元。刘小姐表示2007年想再买回该房。
涨跌点评：只要有新开楼盘，就有中介扎堆。这种现象反映了楼市一度投资现象盛行。如今，这些新开楼盘的二手抛盘量很大，可是那些扎堆中介门店中的大半早已人去楼空，因为只见抛盘不见成交，价格自然而然地逐渐走低。
关键字：楼盘,中介,投资,房价,二手房 |
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