| 李战军:我国房地产价格快速上升的成因和表现特点 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年2月28日15:7 新浪博客 李战军 |
进入新世纪，我国房地产业的发展彻底摆脱了东亚金融危机的影响，开始了一个全新的发展时期。到2003年，全国房地产市场的价格由上海和北京引领，迈入了快速上扬的通道。造成我国房地产价格上涨过快的原因是多方面的，大的背景是中国经济保持高速发展的势头，中国各地进入了工业化和城市化的高潮。全社会固定资产投资和房地产投资规模总量不断扩大。投资拉动成为中国经济发展的鲜明特点。如果从细的方面分析，土地开发成本、市场需求、房地产金融、调控政策和购房价格预期，都成为带动中国房地产价格上扬的重要原因。普遍上升、快速上扬、细分市场互相推动、区域市场联动波及是中国房地产价格这一时期的主要特征。
1、机制和体制改革是促使商品房价格抬升的前提因素
在计划经济年代，土地是无偿调拨的，商品是福利分配的，住房维修是依赖补贴的。房屋的应有价值和市场价格都不能得到正确体现。我国土地制度和住房制度的改革，造成了土地价值和价格的形成，也造成了商品住宅市场的交换。
从我国住宅发展投资机制和市场机制的演变为例，便可以反映出我国商品房价格的形成和提升根源于房地产体制和机制改革的状况。
第一个时期是五十年代到七十年代中，住宅的建设投资主要由政府财政拨款，个人和企业的出资比例很小。一些国有大企业在建设初期大多也依靠财政投资建有一批配套的职工住宅。当时政府财力有限，住宅建设规模小、速度慢，建设标准也不高，大多沿用原有的配套设施，住宅综合造价也低。住宅分配是通过各个单位无偿进行的，住房短缺是常态，租金是福利性的。政府也没有设立专门的住宅建设管理机构。整个社会基本不存在商品住房的市场价格和交换。
第二个时期是七十年代末到八十年代末，通过改革住房投资的路径由政府统包改为由政府和企业（单位）共同承担，由财政投入为主的单一渠道逐步转入企业（单位）自筹资金投入为主、财政资金投入为辅。少量国有房产公司在这一时期出现。当时土地开发有三种形式：政府统一组织在城郊结合部进行成片征地与开发；企业（单位）利用现成划拨土地挖潜新建；由政府在老城区见缝插针进行小片土地开发。商品房开始少量面市，出现了公房为主，辅之商品房的双轨制格局，但租金基本上仍然是福利性租金。房屋交换出现了居民公房对公房的实物交换，辅之以少量价格补贴。这一时期的住宅建设成本仍然较低，商品住宅的价格也不高。土地批租在上海和深圳做为试点尝试出现，土地受让者都是外资。
第三时期是九十年代初期至今，商品住宅投资基本上取代了产品住宅投资，投资渠道由原先的国家财政、企业自筹资金，又新添了民营资本、混和股权资本和外资资本。发展到现在，全国经营性土地全部纳入了土地批租的轨道；商品房基本上取代了产品房；住房有偿分配、住房市场购买完全取代了福利分房；福利性租金逐步被成本租金所替代；民营资本、股份资本和外资资本占据房地产开发投资的主导地位，国有资本处于次要地位，财政资金投入房地产开发比例已经非常小了；商品房的价格早就退出了政府审核批准的机制，完全由市场决定；房地产产业形成，对地方经济发展和城市建设发挥了重要作用；房地产资金投入迅速膨胀，成为全社会固定资产投入的重要组成部分；私人产权商品住房比重开始压倒公房租住比重；土地一级交易市场、新建商品房二级交易市场和存量商品房三级交易市场形成并产生联动效应。
综上所述，是我国社会主义市场经济体制造就了中国房地产业和房地产市场，是土地和住房制度的改革导致我国土地和住宅的价格形成，是土地和商品房的市场交换逐步推动了我国房地产的价格。我国房屋进入商品领域的时间其实并不长，价格的起点又很低。
2、开发成本是推动商品房价格上涨的决定因素
商品房的开发成本，主要包括土地成本、建筑安装成本、管理费用、各类固定收费税金及其附加等四个部分，加上开发利润便是商品房的价格。所以开发成本是商品房价格的决定因素。据调查，在上述成本因素中，建筑安装、管理费用、各类固定收费税金等变化不是很大（2007年1月对房地产开发项目进行土地增值税清算除外），而土地成本上升幅度尤为突出，特别是在土地批租实行招拍挂以后。以浦东新区为例，在2003年6月到2004年12月的一年半中，地价指数上升了1.76-3.72倍。
土地成本的上升，固然有土地批租实施招投标办法的原因和土地稀缺性原因，但也有土地动拆迁成本大幅上升的原因。2006年浦东新区正在进行将原有的陆家嘴CBD地区再扩展0.85平方公里的实施方案。该区域六层楼的商品住宅在三级市场上收购价格为1.2—1.3万元/平方米，但在九号线地铁站施工动拆迁中，实际每平方米的动迁价格却高达2.1万元。全国各个城市中心城区的动拆迁成本这些年来一直处于不断上升的态势。
不论是土地价格推动房价的认识，还是房价拉动地价的判断，地价和房价之间的联动关系是不可否认的基本事实。
3、需求旺盛是拉动商品房价格上涨的关键因素
供求关系是市场经济条件下，影响商品价格的关键因素。当供应增加或需求减少，则价格相应下降；相反,供应减少,或需求扩大,则价格会相应上升；如果供应和需求同时收缩或扩大，价格则会相对平稳。现在中国各个城市对商品住宅都存在着增量需求（由人口净增导致）、改善需求、动迁需求和投资需求，而这种需求往往又呈刚性状态。在经济发达地区，一个家庭拥有第二套房、第三套房的比重也在逐步扩大。中国各类大件消费品的消费，往往存在着趋同性和排浪式消费的特点。在收入提高、储蓄增加和我国社会保障制度不完善的条件下，中国缺乏民间有效的投资渠道和手段，商品房成为比较理想的投资平台。在商品房价格普涨的时期，社会购买心理是买涨不买跌。
在我国房地产宏观调控过程中，压缩了供给直接导致了供不应求的局面，价格自然下不来；压缩了需求，供给（主要是指开发量和开发周期）也会做出相应的收缩，供求关系处在一种动态的平衡性市场自发调节中，价格还是难以下跌。
4、品质提高是推升商品房价格的内在因素
随着社会的进步，生活标准的提高，这些年我国商品房的综合品质有长足的进展，不仅房型设计、建筑外观、建筑材料、科技含量、居住功能、内在质量大有进步，而且小区环境、生态环境，还有交通条件、生活设施等都有改变生活方式的发展。像电梯、对讲机、红外线、宽带布线、远程抄表、停车泊位、小区会所等项目，在过去的住宅开发建设中都是不曾有过的。这些要素的提高，一部分反映在开发成本的增加上，一部分是分享了城市建设的成果。以上海为例，商品住房全装修房的比重已经过半，装修成本也进入到房价当中。所以，商品房综合品质的提高会直接或间接地拉动商品房价格的上涨。
5、金融是商品房价格上扬时期购买力不衰的支撑因素
房地产业个人消费信贷是我国金融业发展具有里程碑意义的大事件，银行向个人开放了消费贷款帐户。老百姓买房消费能力不足，可以通过商业和公积金按揭贷款获得资金支撑。即便在房价上扬的时候，中国银行业基本上是敞开口子提供按揭贷款的。这既对中国经济扩大内需起到了重要作用，同时也弥补了因房价上涨而造成的消费能力不足的问题。房地产开发贷款和消费贷款一直是中国银行业的最优质贷款业务。开发贷款有实物抵押，风险较贷款给企业和政府项目要小的多，管理成本也相对比较低。消费贷款坏帐率极低，也有实物抵押，虽然麻烦，但也保险。我国银行业还存在着存差的问题，即存款总量大于贷款总量，即便提高银行存款准备金率，银行还是要寻找优质贷款业务。
在房地产宏观调控过程中，利息的上升和首付款比例的提高，对抑制房屋需求性购买的作用存在，但不明显。利息的上升对提前还贷的作用十分明显，但银行业并不乐见这种局面。
6、政府行为及其政策也存在导致商品房价格上涨的诱发因素
一段时间以来，各地政府都将地价和房价的上涨作为财政收入和预算外收入的重要源泉，也作为行政管理的重要政绩。我们在进行住房制度改革和与国际经济接轨的同时，将老百姓解决住房过问题的渠道都赶入到商品房市场上，减弱甚至放弃了各地住房保障的制度建设，特别是廉租房的建设。有经济实力的单位，也不再向本单位的职工（特别是人才引进和刚踏入工作岗位的年轻人）提供优惠价格的自管租赁房。现在实行的一系列房地产宏观调控的政策，从部门利益考虑的多，从行政领导要求考虑的多，从短期效果考虑的多，缺少深入细致的调查研究分析，缺少中央和地方的协商、协调和统一，缺少贯彻执行政策的可操作性的细节配套，导致很多政策执行效果都是反向的。不能简单化地将房价高企的责任推向地方政府，甚至是开发商、境外投资者、境内炒房团，而应该更多的反思政策的决策层面。
我国整体的发展战略现在是东部率先、西部大开发、东北振兴和中部崛起，这是一个全国国土的全覆盖；在我国工业化城市化高速发展过程中，2005年又提出社会主义新农村建设，这又是一个全国国土的全覆盖；在上世纪八十年代以深圳为代表的珠三角开发建设之后，九十年代我国又提出以浦东为代表的长三角的开发开放，进入新世纪，以天津为代表的环渤海地区发展战略又走入台前，这是我国东部地区的一个全覆盖。上述几个全覆盖造成我国各地都认为自己是在党中央战略政策光环照耀下的重要地区，需要抓住机遇实现超常规发展。这自然造成我国经济和社会发展总是处在一种紧运行的状态下，资金紧、土地资源紧、生产资料紧、项目紧、人才紧，还有时间紧。这种紧运行对促成人才成本上升、土地成本上升、生产资料价格上升和房地产价格上升是一种自然合理的必然结果。
在房地产宏观调控中，商品住宅是重点。在这种情况下，又给办公楼、商业商铺和工业厂房的开发建设和价格留出了机会空间。办公楼和商业商铺的发展是随着人口增加、商品住宅总量的增加而配套发展起来的，也是随着城市功能定位和产业结构的调整而发展起来的，与商品住宅相比办公楼、商业商铺本身就是高端物业。商品住宅的价格上涨，必然联关带动办公楼和商业商铺的价格上涨。
目前在大城市和中心城市，原有的一批工业用地纷纷转型为住宅和商业建设用地，新发展起来的一批工业园区也随着产业结构的调整，存在着先进制造业向服务业的转型。由此造成近年来一大批开发商追逐工业用地，一方面看到工业用地的稀缺性，一方面看到工业用地未来的转型前景。加上现在工业用地的动迁成本、配套标准和配套费用的上升，以及已经开始实施的工业用地招拍挂，工业用地价格不上升是不符合经济规律。
综合上述六点，我国房地产价格快速上升的成因，由此可以归纳出其上升特点：随着我国国民经济的发展、人民收入水平的提高以及人口的大迁徙，无论是地价还是房价都是快速上扬的；地价、房价互相支撑，彼此带动价格的上升；商品房的细分产品（如商品住宅、办公楼、会展宾馆、商业商铺、工业厂房）价格彼此影响关联、互相推动和交替上升；是大城市房地产价格水平和上涨幅度逐步波及到中小城市，是东部地区房地产价格水平和上涨幅度逐步波及到中西部地区；这一轮中国房地产价格的上升的导火索是奥运会（主要是北京）、世博会（主要是上海）和人民币汇率调整滞后（主要是中国东部地区）；中国房地产价格上升合理因素占主导地位，市场性的投机因素占次要地位；中国房地产的价格水平与世界经济发达国家和地区的房地产价格水平相比，是在一个低起点上、短时期内迅速跃升的，但仍然存在较大差距，存在较大上升空间。
关键字：房地产,房价,商品房,世博,经济 |
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