| 需求旺盛供给不乐观 三大问题稳定房价之痛 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年2月4日9:14 地产评论 胡睿宪 |
北京住房价格比较高、增速比较快。要增强房地产市场宏观调控的预见性、针对性、综合性和有效性，要对住房价格的合理性、发展趋势作出正确的判断，就要从住房价格变动过程找出其变动的内在机理，就要从住房价格影响机制中找准政策的着力点。这里就此谈一些个人看法。
供给与需求比较理性
自住房改革试点以来，北京住房价格一直是在高位运行。北京作为首都，聚集了丰富的政治、文化、经济和社会资源，在全国的发展起着举足轻重的作用，引领全国住房价格水平是不足为奇的。
那么这种供求情况是否理性呢？我们以投资比重的市场调查来说明需求是否理性，以空置情况说明供给是否理性。无论是从北京发展的态势、发展的潜力来看，还是从房地产业发展的国内外环境来看，北京的住房市场需求量是相当巨大的。现在官方和民间研究机构对北京市投资比例的的研究结论基本一致，投资需求比例约为15～20%，尚在一个合理的区间内。这说明虽然市场需求量比较大，需求增长比较快，但是比较理性。从空置情况来看，“十五”期间，市场上空置一年的住宅面积有所波动，但变化不大。特别是相当于当年的竣工量来看，空置面积占其比重在不断缩小。2000年空置一年以上的商品住宅面积占当年的竣工面积26.5%，2005年下降到了8.9%。这说明，市场的供给也是比较理性的。
如此，我们基本上可以这样认为：由于市场需求旺盛，导致住房价格比较高，增长比较快；再通过传导机制，激活了投资的“高与快”，导致市场供给量比较大，增长比较快。如果再进一步分析，就要看看这种需求是短期内过度释放呢，还是一种可以长期持续的过程呢？
需求长期保持旺盛，供给不容乐观
旺盛的住房市场需求是否持续取决于住宅需求的收入效应、住宅更新折旧情况、拆迁情况和城市化速度等方面。这些因素为住房持续旺盛需求奠定了坚实的基础。
并且，支撑北京旺盛需求最重要的因素是城市化。城市化不仅仅是增加城市户籍人口，还包括未取得北京户籍在京居住者。现在北京每年非农户籍人口增加25万人左右，如果居住面积为20平方米，就会产生近700万平方米的建设量。没有北京户籍，在京居住半年以上的外来人口，现在的规模大概是三、四百万，他们产生的住房需求量更大。一方面，外地人在京住宅购买比重约为30～40%，2005年的需求量就大概是900万平方米；另一方面，不购房的在京租房居住，产生了大量租赁需求，间接转化为成了购买需求。应当说，北京人口聚集程度决定了住宅市场需求的旺盛程度。从当前的发展情况来看，北京控制人口规模难度很大，住宅市场的外部需求相应也会相当大。
北京需求可能长期保持旺盛的局面，但未来两年的供给却不乐观。当前商品住宅新开工增速和增量都在下降，自2004年和2005年，商品住宅的新开工量已小于当年的竣工量。由于住宅建设周期大约为两年，因此奥运会前北京住宅市场都是“供小于求”的格局。当前住房市场供给量减少，原因在于国家加强了宏观调控，由于北京房地产市场的特殊结构，宏观调控的政策效果没有体现在房地产市场的销售环节，而体现在开发建设的潜在供给环节。
当然，我们也看到了，房地产先行开发指标在近连续4年下降后，现在已出现了复苏。今年上半年，全市房地产开发企业完成土地开发面积同比增长1.3倍，住宅新开工面积增长了36.1%。这本来会改善当前的供求状况，是一个好现象。但这一轮供给量的增加却要在奥运会结束时形成现实供给量，却成了后奥运会时期难以稳定房价的新现象。从雅典和悉尼的经验来看，由于奥运会后人口聚集力下降，住房市场都出现了萎缩；而从亚特兰大的经验来看，由于奥运会后保持了人口的聚集力，也就保持了住房市场发展后劲。如果这一轮新增量与后奥运波动效应叠加起来，可能使住房价格出现大波动。虽然国外经验不可照搬，但这种现象不能不引起政府的关注。
另外还要看到，在当前旺盛的需求下，在住房价格“高与快”的态势下，低收入群体的住房保障问题应当进一步得到重视。应当说，北京的廉租房政策在全国来说，都是执行得比较好的，但政策覆盖面还相当小。经济适用房建设量比较大，但没有有效锁定好这项政策的目标人群，且近年来建设量下降得比较快。
分析到此，北京住房市场有三个比较重要的问题。一是供需缺口的填平问题，即“总量问题”。二是低收入群体的住房保障问题，即“结构问题”。三是人口控制和稳定房价的问题，即“两难问题”。特别是后奥运时期人口控制与当前新增开工面积增加，导致价格趋势不明朗，需要未雨绸缪。稳定住房价格的政策就要结合这几个实际，贯彻好中央的宏观调控政策。
从三大问题入手，稳定北京住房价格
调控政策的总体思路，应当是“总量问题”主要由市场解决，而政府重点解决“结构问题”。由于当前住房市场供求双方都尚理性，通过合理的引导，主要通过市场力量解决需求缺口问题。低收入群体住房难这种结构性问题，必须由政府来解决，通过加强住房保障工作来解决。
1、总量问题——抑制投机需求，引导市场供给
“总量问题”政策的基本取向应当是有保有抑市场需求，合理引导市场供给。面对巨大的需求缺口，调控的重点在于，一是进一步抑制投机需求，保障低收入群体的住房需求。受抑制的是投机需求，受保障的是公共住房需求。二是合理增加市场供给以满足迅速扩大的市场需求，政府加强公共住房供给以解决住房难问题，加强行政监管以规范住房市场的供给行为，而不是单纯地抑制住房投资增长过快的问题。也就是说不能既抑制需求，又抑制供给。
从经济学原理来看，如果投资过热已成为一个非常突出的问题，已经很不理性，其结果应当是供给量超过需求量，市场价格必然会下降。反过来说，如果需求过高过快已成为一个非常突出的问题，已经很不理性，其必然的结论应当是投资比重不够高，投资增速不够快。这里隐含的政策含义是，住房市场的宏观调控不应当是既调控需求的“高与快”又调控供给的“高与快”，如果供需双向用力，就会“摁下葫芦起了瓢”，调控目标不明，调控机制不畅，调控效果不好。
2、结构问题——住房保障目标更应重视
“结构问题”政策的基本取向是重视住房建设目标，更重视住房保障目标。当前正在抓紧制定住房建设规划，将明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标。规划实施的难点不在于建设多少廉租房、经济适用房、限价房，而在于这几种公共住房应当覆盖哪些人群，通过何种手段使这些公共住房到达目标人群手里，如何使这些公共住房尽量有机衔接起来减少“夹心层”群体。
这里有两个宏观调控的热点政策需要说明两点。一是因为限价房政策限了地价、限了房价，限了销售对象，已不再是一种完全的市场行为，虽然能对房价上涨产生抑制作用，但如果坚持住房市场化改革取向，更主要的是起到政策性保障作用。二是规划建设70%的套型建筑面积90平方米以下住宅，对每套住宅总价会起到明显的抑制作用，但如果撇开社会保障性住房不计在内，这项政策很难抑制商品住宅的单位面积价格的上升。
3、两难问题——从“双结合”入手
“两难问题”政策的基本取向就是，抑制市场需求要与人口控制紧密结合起来，规范供给要与后奥运会经济紧密结合起来的“双结合”。北京作为特大型城市，由于人口过度聚集，资源环境约束日趋严重，按照新修编的城市总体规划，人口控制的压力相当大。控制人口主要靠经济手段来调节，住房价格就是其中一个重要的经济手段。要通过住房价格来筛选新增人口的质量，要通过住房价格来疏解中心城区的人口和促进新城建设。应当根据首都经济的发展重点，根据首都经济的区域布局，合理确定不同城市发展空间，需求抑制的重点和力度。
加强市场供给要与后奥运经济紧密结合起来。加强市场供给有助于填平市场供需缺口，但如果当前供给过分扩大，则对保持后奥运时期房价平稳难度增大。今年上半年住房建设新开量一改前两年的态势，出现了大幅增加，必须重视这个新现象，加强监测，不至于出现非理性的增加。当前调控市场供给，重点有两个方面。一是加强闲置地的消化，使土地市场与住房市场有机地结合起来。北京土地闲置现象比较严重，单说从2004年1月至今所出让的土地中，就有51%的未动工，因而增强供给，缓解供需矛盾，首先要从加大对闲置土地的处置力度，促使开发商加快开发。二是进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，切实整治捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价等交易环节违法违规行为。
关键字：房价,北京,土地,开发商,房地产 |
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