| 住宅趋暖 商办逆转 从2006年数据看今年楼市格局 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年2月5日11:9 房地产时报 王水田 |
2006年在一系列调控之下，全国各大城市的房地产市场大多仍处于过热状态，尤其是北京、广州、深圳、福州等大城市的房价依然是两位数上涨。而上海却得到了有效控制，明显收敛。总体状态较为平稳。
●总量控制见效整体供求平衡
根据对上海市房地产交易中心月度数据的汇总整理显示，上海2006年全年合计的包括商、办、住宅等在内的各类新盘商品房的新增供应总量比2005年下降了7.7%，而与此同时，新盘商品房的需求量（成交量）却比2005年增长了18.5%。
在此一降一增的反向变化中，上海新盘市场全年合计的总体供求比，也就从2005年的1:0.72的明显供大于求，而转化为06年的1:0.93的总体供求平衡。这一平衡，也就导致了上海新盘市场总体房价的相对平稳，尽管个案之间和不同区域之间仍有涨有跌，甚至有较大涨跌。这说明，上海楼市在总量控制方面，已初见成效。
●住宅需求回升房价平稳趋上
上海新盘住宅市场虽说从2006年5月开始的新一轮调控以来，成交量曾一度明显下降，但仅隔两个月就出现回升，8月、9月环比增幅分别为13.6%、10.3%。10月稍有回落，11月再次增长，12月与11月基本持平。由此，全年合计新盘住宅的成交总量仍比2005年增长了19.3%。
这一高增长的需求，也就自然阻止了房价的下跌，而使上海新盘住宅的月度成交均价，大多维持在8000多元/平方米的水平，呈现出窄幅整理大致平行的状态，略有上行。
●商业发展过热供大于求明显
随着非住宅类项目新增开发投资额的逐年递增，其投资比重也随之上升。2004年1-11月占24.3%；2005年1-11月占28.8%；2006年1-11月占35%。这些非住宅类项目中，商业地产项目就占有一大半，而办公用地项目和工业用地项目仅占少部分。
2006年，上海新盘商业物业的新增供应量比2005年增长了19.4%，接近两成；而其新增成交量更是比2005年猛增了29.5%，接近三成，即需求增速高于供应增速10.1个百分点。
但在此供需两旺的市场热的表象中，风险因素也在积聚。如今，上海新盘商业物业市场即使在上述需求增速快于供应增速的情况下，也还是出现了明显的供大于求。即2006年新增供应量为301万平方米，而实际成交量仅237万平方米。两者供求比为1:0.79。
●办公楼供应放量供求首次逆转
调控两年来，上海办公楼市场始终表现出价格坚挺，逆市而上的态势。但2006年上海出售型的新盘办公楼由于新增供应量的大幅增长，比2005年猛增了33.3%，而需求量却增长有限，仅略增了3.6%，基本与上年持平。这就导致了上海新盘办公楼市场的供求关系，首次出现了供大于求的逆转，即2006年上海新盘办公楼的新增供应量为196万平方米，而当年实际成交量仅为167万平方米。两者供求比为1:0.85。
这一逆转，将会在一定程度上影响上海2007年新增办公楼的未来售价，也会间接影响一路走高的办公楼租金，抑制其过快上扬。
●地根银根收紧未来供应缩量
这次调控对于土地一级市场的各项新政和土地增值税的征收，以及央行多次提高存款准备金率和加息政策等，都显示出调控对于地根、银根的收紧，旨在抑制投资过热和资金流动性的过剩。
这些紧缩政策对于房地产市场而言，意味着未来二三年上海商品房新增供应量将大幅减少。其中，尤以新盘住宅未来供应的下降幅度会更大。这从2006年住宅用地新增土地供应的锐减，还不到往年一半的现象中看出。
未来新盘住宅供应的缩量，还可从住宅项目的开发投资金额占商品房开发投资总金额比重的逐年下降中得到印证。其比重2004年为76.6%，2005年为73.8%，而2006年1-11月合计，则下降为65%。
通过上述五方面的分析，不难看出，上海未来楼市格局将会发生新的变化。即新盘住宅的供应将会减少，两年后会有较大缩量，从而再次形成“卖方市场”；而非住宅类的商办市场的新增供应将会逐渐增多，现已初露端倪的供过于求的矛盾将会进一步扩大，而随之转化为“买方市场”。尤其是商业物业市场，将会出现较多的过剩积压。
上述格局的变化，自然会直接影响到各分类市场未来的不同价格（包括租金）走势。但总体来说，未来二三年，上海楼市仍将处于相对平稳，缓慢回升的阶段。
关键字：房价,楼市,开发,商品房,房地产 |
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