黄律师：
今年1月，我与某开发商签订了一份《房屋认购书》，约定30日内在开发商售楼处签署《商品房预售合同》，如果我逾期不签则作违约论，开发商有权解除合同并没收我已交付的定金，我已经交付了10万元定金。这个星期，我到开发商售楼处欲与开发商签署合同。但是，审查合同文本时我却发现合同文本中增加了十多条补充条款，大多是对开发商有利的免责条款。我要求售楼小姐删除这些补充条款却被拒绝，合同因此未签成。请问是不是逾期我没有签约就是违约，开发商就有权立即解除合同并没收我交的定金？
读者：刘先生
律师分析
一般情况下，在一定阶段签署的《房屋认购书》对于买卖双方均有约束力。对于认购书中已经约定好的内容，任何一方均无权擅自更改。但是，认购书毕竟只是双方买卖的初步意向，很多内容需要双方在正式签约时谈。如果合同内容不能协商一致的，双方均没有过错，开发商应当全额退还定金。就刘先生的案情来说，开发商拟定的补充条款在刘先生签署《认购书》时并未出示过，也就未得到刘先生的认可，那么正式签约时，开发商应就这些条款与买房人进行协商。如买房人接受，则双方形成合意，经签字盖章成为预售合同的一部分；如果买房人不能接受，开发商又不同意修改，则属于双方就这些条款不能达成一致，开发商无权没收定金。但是，刘先生以及所有买房者都应当注意的是：应该在签署房屋认购书时就对《商品房预售合同》的内容进行确认并保留证据，这样在正式签订合同时如果开发商对合同内容进行了修改就能有充分的证据证明对方违约从而拒绝签订合同。
所以，买房人一定要明确自己的权利，并不是签了认购书或定金合同就被套牢了，更不能为了不被没收定金而在“不平等条款”面前屈从。对于那些在认购书中未作约定而在正式合同中突然现身的条款，应当大胆地说个“不”字，但一定要注意为自己保留证据，依法保护自身的合法权益。
（作者黄可磊系上海市东方正义律师事务所主任、律师）
关键字：商品房,合同,开发商,房屋,权益 |
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