| 搁置并非解禁 买宅基地建房仍是乌托邦 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年3月19日10:34 房地产时报 田苗苗 |
3月16日，物权法草案在十届全国人大五次会议上经表决高票通过。历经七审，物权法一直是各界关注的焦点。
“去乡下买块地皮盖别墅养老去。”物权法草案七审稿出台后，鉴于此次审议删除了六审草案中对宅基地流转的明令禁止，有人认为这表明国家已经为宅基地使用权的流转“解禁”。已有网友探讨宅基地买卖是否将成为中介未来的主流业务之一，以及由此引发的对城市住宅价格的致命冲击。这实际上是一种误读。
物权法草案六审稿中“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定，在七审稿中修改为“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”
目前关于农村宅基地流转问题的法律、法规主要包括：《土地管理法》第63条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，这是关于集体土地使用权流转的最主要规定，也是宅基地使用权转让的“紧箍咒”；《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办［1999］39号）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；除此之外国土资源部也出台过类似规定。
综观上述规定，不难看出此次修改并不意味着宅基地使用权流转的“解禁”。此次审议可看作国家有关部门采取了搁置争议的立法策略，不予明令禁止，仅提出按照现有法规处理。但也为日后修改《土地管理法》并对宅基地使用权的流转问题做出新规定留下了立法空间。
对于是否要禁止城市居民取得农村宅基地的使用权，一直有两种针锋相对的观点：反对派认为：土地是农民的命根子，耕地已经不断被侵占，如果再不保住宅基地，恐怕将来农民会失去立锥之地；农村房地产相对便宜，允许城市居民到农村购买宅基地，会引起变相的房地产开发，逃避监管，造成房地产市场混乱。赞成派认为这一做法可以改变城乡二元结构，使农民的不动产得以流通变现，有利于农民财产的保值增值。
学者武建东对此也持积极的赞成态度，他撰文说这一修改“标志着营建统一的中国地权市场和住宅市场的大幕已经拉开，城镇住宅与村镇住宅统一权利交易结合部的基本框架正在搭建；已成流通大势的农宅商品化房改，将促进全流通的中国房地产市场的建构，由此也将再造中国房地产市场的真实价值。”
复旦大学法学院教授段厚省认为，中国国情复杂，东部地区、中部地区和西部地区，以及这些地区内部的情况都不一样，在这一问题上的利益取向也不相同。目前在比较富裕的城市郊区或者农村社会保障完善的地区，或者集体组织价值不高的地区，可以考虑有条件地允许城市居民购买农村房地产。条件是设定期限，与城市住宅土地使用权一样，设定70年，到期若房产完好，可以续期，这样有助于农村居民的财产流转。对于主要以农业生产为主的地区，应继续实行保护政策，限制城市居民购买。
物权法草案起草专家江平教授对此表示，地方政府有权在自己的职权范围内灵活制定适合地方的规定。同时他也表示，如果实行宅基地流转，必须由政府制定相关的实施规定，对开发商做必要的限制，以防止开发商大量涌向农村造成不良后果。
因此从目前来看，去农村买宅基地建房仍是乌托邦，但从长远看来，不失为一条缓解城市住宅用地供应紧张、缩小城乡二元差距、构建全流通房地产市场的探索新路。
关键字：房地产,宅基地,物权法,土地,市场 |
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