| 南黄浦——昂贵的价格与糟糕的环境 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年3月19日14:37 房产之窗 池胜余 |
黄浦区，有着上海最为繁华的商业街—南京路，有着上海最美丽的夜景—外滩，在这里，聚焦了许多人的向往。从地图上来看，这里应该是上海最中心的地方，而南黄浦，应该是中心中的中心。
南黄浦虽然经过这几年的开发与建设，较之前的南市有了很大的进步，但依然处于被遗忘的角落，其地位似乎一直是从属在原先黄浦区之下。还记得上个世纪南浦大桥通车时，是给这个区域的居民注入过一剂强心针的，都满心期待着能住上宽敞明亮的商品房，结果，十多年过去了，却发现楼还是原来的楼，人依然还住在原地。虽然有着众多的工地在开着工，而环境依然是那么的嘈杂，规划依旧是无比落后。在缺少统一又长远的规划情况下，开发企业的各自为政，使得这块区域虽然有着很好的地段优势，但地段价值却没有完全显现。在南黄浦板块中，有老一代的公寓房，有着近10年的房龄，如：仁宝公寓、南浦公寓以及外销楼盘百汇公寓等；同时也崛起了一片次新房，包括：明日星城、阳光翠竹苑以及适合单身人士居住的青年汇。板块内也不乏价格相当高端的楼盘，如耀江花园等住宅。
区域内高档楼盘如耀江花园，该楼盘的价格区间最高达2万元/平米以上，楼盘位于黄浦区西藏南路、半凇园路路口，处在上海未来十年的市政热点——世博会核心地带，距离黄浦江岸只有200米左右，是目前上海市中心距离世博园区最近的、目前园区内唯一在售的住宅项目。其总用地面积约2.9万平方米，总建筑面积约13万平方米，小区的住宅采用板式设计，以两梯三户以及两梯四户为主。目前即将发售的为二期“海上盛汇”，分为6号楼与7号楼，房屋面积在64.29-134.13平方米间，房型有一房、两房以及三房，给了不同消费者各求所需的机会，在房型的设计上也有让人感觉亮眼之处，较为少见的圆形设计无论是被设计成客厅还是卧室都成为了楼盘的一大卖点。具有如此之多的卖点自然房价也是不会低的，目前的售楼处报价约2万左右，较房价高点时期有所回落。作为区域内的高价位楼盘，该盘的整体品质是相当不错，无论是绿化景观设计、小区内部环境以及该盘的物业管理（高力国际），都是南黄浦区域内的高品质的代表。通过对于该盘样板房的探访，户型比较合理的为两房，在面积的控制上以及空间的利用上体现了相当高的水平。然而由于缺少必要的生活设施，以及周边破落的环境，目前的世博动迁尚未完成，以及世博园区的建设仍在进行，使得该盘鹤立鸡群，显得比较突兀，整体感觉有所减分，而且其售价偏离其实际价值也较大。
区域内的中高端楼盘则以明日星城为代表，目前的价格区间在1.3-1.6万，该盘分一期、二期，一期的密度较高，以自住为主。二期的整体感觉比较好，但小区的管理比较一般，公共设施维护比较少。同时该盘周边的环境相当糟糕，由于拆迁的停滞，使得该小区内如天堂、外如地狱，整个板块反差非常明显。小区附近的江阴路，由于多数房屋为解放前建造，同时在沿街开辟了相当多的门面，饮食店、杂货店以及马路菜场，因此该区域的卫生环境不容乐观，影响着楼盘的品质，以及价值的提升。
而区域内的老一代公寓，如南浦公寓、仁宝公寓等，虽然房龄较长，房型较老，设计相对落后，小区内没有绿化和会所。但相对于价格高昂的次新房以及新房，凭借着小面积、低总价，受到区域内众多拆迁用户的青睐，目前的市场接受度比较好。
总的来说，南黄浦占有着地理优势，但区域规划缺少了前瞻性，纵然有着世博会的带动，但目前糟糕的现状，使得板块价值难以得到有效提升，区域内的昂贵价格难以匹配其自身的价值。
关键字：黄浦,楼盘,上海,公寓 |
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