小刘大学毕业后萌生了自主创业的念头。在家人的支持下，小刘打算在高校附近开一家概念餐厅。小刘觉得在高校附近主要是学生客，不一定能有较高的利润空间，所以餐厅的房租一定要适中。小刘跑了多家中介后，发现符合自己期望租金的门面少之又少，并觉得自己的创业完全是在给房东打工，非常不合算。在和家人多次商量后，出于租金的巨大压力和房产增值两方面的考虑，全家最终决定直接购买一处符合小刘要求的店面。不久，小刘还真的通过一家房地产中介公司联系到了一处挂牌店面房。房东毛先生购买这处店面房仅仅一年多，当时出于长期投资的目的。由于生意上需要流动资金，毛先生不得已将此处店面房出售。很快，小刘和毛先生在中介的居间下签订了定金协议，小刘向毛先生一次性支付了5万元定金，同时约定双方在一个月后签订正式的买卖合同。定金协议签订后，信心满满的小刘很快为新餐厅的开张筹划起来，首先订购了一批厨具、餐具及家具，又通过熟人介绍签下了两位主厨……正当小刘为此如火如荼地忙碌时，中介突然通知小刘，毛先生由于种种原因，不能和小刘按约定签订买卖合同了。小刘对此非常气愤，表示一定要讨个说法，要和毛先生对簿公堂。很快，小刘一纸诉状将毛先生起诉至法院，要求毛先生双倍返还定金10万元并且赔偿经济损失近5万元。
判决
法院依法解除小刘和毛先生签订的《房地产买卖合同》，判令毛先生双倍返还定金共计10万元，但未支持小刘主张赔偿经济损失的诉讼请求。
律师分析
本案是一起普通的房地产买卖纠纷，案件本身并不复杂，但案件反映的定金罚则与损失赔偿额能否同时主张的问题，在司法实践中有相当的代表性。我国《合同法》第十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。同时该法第一百十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。可见，合同法对于违约金和定金的选择，有明确的条文予以规定。但是，对于定金和损害赔偿的选择，合同法则未有具体规定。我们认为，当违约行为产生的损害低于定金罚则的金额时，应当适用定金罚则；当违约行为产生的损害高于定金罚则的金额时，除适用定金罚则外，对于超出部分，非违约方仍可主张。本案中，法院认为小刘的实际经济损失并未超过定金罚则，故而仅判决毛先生承担双倍返还定金的责任。
（作者系上海市申房律师事务所主任、律师）
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