| 供求关系逆转 上海楼市 未来几年供远大于求 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年3月29日8:39 文汇报 |
上海房价飞涨、一房难求的火热局面正在改变。上海商品住宅价格在连续6年持续上涨后首次出现下跌，同时供求关系发生逆转，未来几年将出现供远大于求的局面。
供大于求至少持续3年
研究报告显示，上海房价上涨幅度在逐步回落，住宅价格上涨幅度已经低于消费品价格的涨幅，2006年的涨幅为－0.5％。这是2000年以来上海房价首次出现负增长。
这一数据与过去一年间国家统计局公布的情况一致。在过去12个月中，上海新建商品住房销售价格涨幅几乎一直处于跌势，其中5次领跌全国。
与房价下跌紧密关联，上海的商品住房已出现过剩迹象。鉴于2005年上海住宅施工面积约8100万平方米，2004年至2005年初出让的土地可建住宅约5600万平方米，所以，未来5年可预见竣工的住宅合计约有13700万平方米，年竣工量将在2750万平方米以上。而同期的商品住宅市场实际平均年需求预测仅2000万至2200万平方米。供大于求的发展趋势已非常明显。
此前，上海市政协所作的一项专题调研也指出，上海未来供大于求的局面将会至少维持3年，供求比约为1誜0.72。
上海社科院房地产业研究中心的报告预警：未来几年，上海商品住宅将出现供远大于求的局面，空置量将持续上升。近期出台的一系列抑制需求的政策将加剧供大于求的矛盾。
楼市投资投机需求难持久
房价飞涨曾是上海房地产市场的一个刺眼的标签。数据显示，上海商品住宅价格2005年6月比2002年12月上涨72.5％。多数购房人感觉，这还是个非常保守的数据。
住房价格非正常上涨与成本增加关联度并不大，而主要是受供求关系左右。其时，大量的投资、投机需求充斥市场，供不应求的局面被人为地加剧。上海社科院的研究报告认为，这不仅影响了广大居民居住条件的改善和城市化进程，最终还会影响房地产自身的健康发展，影响社会稳定和经济健康。
事实上，2000年以来，上海的商品住宅投资和新开工面积逐年大幅增长，后续供应量在递增。2003年，商品住宅竣工面积超过2000万平方米，批准预售面积超过3000万平方米；2004年，竣工面积和批准预售面积均超过3000万平方米。供应量累积所致的空置量隐患已现，但当时大量投资、投机资金点燃的火爆市场，暂时掩盖了这一矛盾。
到了2006年，在宏观调控的连续作用下，短期炒房者纷纷离场，长期投资者也变得谨慎，只剩下有限的真实住房需求。上海商品住房供求关系开始出现逆转，商品住宅租售量占供应量（竣工面积与上年空置面积之和）的89.27％。这意味着市场需求开始小于供给，商品住房供应无法被全部消化。
当投资、投机资金作鸟兽散后，对住房市场起到真正支撑作用的唯有自住需求。但高企的房价令购买力有限的潜在购房人心有余而力不足。
上海社科院的研究报告指出，上海居民家庭总支出逐年快速上升，2003年家庭总支出开始超过总收入，负债居民家庭逐渐增多，对购房需求增长不利。由于上海居民家庭可支配收入增长速度呈倒金字塔形，高收入户增收速度高于中低收入户，而中等收入户和中等偏上收入户才是未来购房自用需求的主力，这会制约需求的形成。加之“十一五”时期，股市表现将日趋好转，居民投资渠道增多，政策不鼓励住房投资，住宅投资需求将大幅度减少。
鉴于上海楼市供求关系逆转，自住购买力有限，投资需求已不可期，上海社科院的研究报告警示，要“防止出现房地产硬着陆的风险”。
关键字：房价,商品房,投资,房地产,调控 |
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