| 牵连自震惊上海滩骗贷案 光华违规估价内幕 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年3月30日11:4 东方早报 杨羚强 |
3月21日，上海光华房地产估价有限公司（下称“光华估价”）违规估价事件作为全国房地产交易秩序专项整治工作8个典型案例之一被建设部公开通报。
通报称，光华估价为迎合委托方的要求，为上海世茂滨江花园2号5101室房屋高估价并出具《房地产估价报告》。光华公司的估价行为违反了房地产估价规范和标准。上海市房屋土地资源管理局对该公司给予警告、限期整改，并处2万元罚款的行政处罚。
导致光华违规估价被通报的原因是去年5月份震惊上海滩的“世茂滨江花园骗贷案”。
据称，在涉案的上海优佳投资管理有限公司（下称“优佳投资”）总共32笔、价值1.26亿元的贷款中，最大的一笔7000万元贷款就是优佳投资凭借光华估价制作的虚报房屋估价报告，从浦东发展银行陆家嘴支行成功“骗贷”的。早在2005年，优佳投资委托光华估价对其所持有的潍坊西路2弄世茂滨江花园2号5101室进行估价。这套其时价格仅4000万元的房子最终被估价为1亿元。
业内人士评论，在上海房地产估价业，虽然不乏高估房屋价格的案例。但像光华估价那样敢于将房屋价格高估原值一半以上的，却是鲜有耳闻。
虚假估价近乎“自杀”
知情人士透露，很多房地产估价部门都会受到客户的压力，提供不实的估价报告。有些客户为了能低价买房或者少交契税，会主动要求低估房价；有些客户则为多贷房款或者提高物业售价，而要求高估房价。虽然，建设部有关的管理条例明文禁止估价公司恶意高估，但还是有相当一部分房地产估价公司受利益诱惑，会为客户高估房价，提供不实的估价报告。
不过，虚估的价格与房屋的真实价格之间的落差，一般在±15%左右。该人士透露，由于在估价过程中允许一定的误差，房地产估价事务所会充分利用规则，在误差值允许的范围内虚估房价。但房价的虚估绝对不会超出上限太多，因为虚估价格一旦被查，估价公司不但会受到行业处罚，还可能会影响房地产估价资质。
据了解，上海的估价公司虽然有几百家之多，但真正受到银行认可的估价公司却也不多。一家商业银行所认可的房地产估价公司最多也就十几家。即使认可了估价公司的估价资质，银行也不会认可该公司所有估价师的资质，而只是认可其中指定的估价师的资质。
据信义不动产按揭部门透露，银行每年对估价公司会严格考核。而诸如光华估价为客户虚估房价的事被曝光，有可能将永远得不到银行贷款部门的信赖，最终使其业务量大幅收缩。
对这样一个非常可能使其“突然死亡”的自杀性后果，光华估价显然应该非常清楚。
业内猜测：可能收到额外费用
一位拥有估价师资质的房地产业内人士透露，光华估价估高世茂滨江花园2号楼5101室在业内早有传闻。而估计该套房源价值1亿元的理由是周边汤臣一品其时开盘售价卖到11万元平方米,而世茂滨江花园这套51层的房源面积达到900多平方米，房型之大、景观的独特性，在陆家嘴地区也属相对稀有。估价师以此为由，根据汤臣一品的售价，将这套2号楼5101室的房源，估价为10万元/平方米。
上述估价师猜测说，虽然根据汤臣一品高估世茂滨江花园房价的理由有些牵强，但估价公司却可能抱有侥幸心理，希望能通过有关部门的审核，并且希望此事能够“掩盖”过去，却不料浦东发展银行的一次内部审计将事情曝了光。
他同时还指出，光华估价所以愿意高估房价，还与可能收到额外的估价费用有关。根据规定，房地产估价收费是根据房屋估值计算，价值不同，收费的比例也不一样。如果估价5000万以内，则计费率为0.8‰，能收估价费4万元；而假设估成1亿元以内，则计费率仅为0.2‰，只能收估价费2万元。根据这样的标准，估价值虽然高出一倍，但估价公司获得的实际收入反而要少一半。
该人士因此认为，除非优佳投资提供额外收益，否则估价公司断然不会为世茂滨江花园高估房价。
与此同时，光华估价还有可能因优佳投资的批量二手住宅业务而为世茂滨江花园高估房价。据透露，大部分估价公司都喜欢接手大单，对于零星的二手住宅估价业务瞧不上眼。因此，一般来说，二手住宅的估价业务大多由一家估价公司完成。而面对优佳投资将近1.8亿元的估价业务，显然也会诱惑光华估价公正估价的决心。
上述人士猜测，在房地产估价业内，可能也有同样的事情发生，只是没有被曝光而已。
光华估价：外界传言“子虚乌有”
对上述传言，上海光华房地产估价有限公司均予以否认。
该公司相关负责人表示，光华估价所提供的并非是估价报告，而是咨询报告，外界传言优佳投资以光华估价的估价报告骗贷一事，“纯属子虚乌有”。
该负责人指出，光华估价是在优佳投资完成交易，并成功从浦东发展银行获取贷款后，再出具上述咨询报告的；因此，不存在提供估价报告，为优佳投资骗取银行贷款提供方便一说。且光华估价的报告属于友情性质，并未向委托方收取任何费用，而外界传言的附加费用更是从来没有的事。
上海市房地局的资料也显示，光华估价为世茂滨江花园2号楼5101室制作的房地产咨询报告并没有在房地局作过登记备案。
据了解，2001年1月光华估价在工商部门注册登记以来，其负责估价的项目已数不胜数，不仅有二手住宅，还有商铺、厂房、办公楼，以及房地产开发项目。
在其提交给上海市房地局交易备案并通过批准的估价项目中，仅估值1亿多元以上的“大单”就有20多个，其中还包括陆家嘴地区一目前正在开发的甲级写字楼项目的价格评估，以及哈尔滨爱建新城的百联购物中心。
值得注意的是上述“大单”的完成日期都是在2006年7月之前，而之后1亿以上的“大单”，该公司就很少再有收获。即便是几百、数十万的零星房地产估价，在房地局登记备案的记录也很少。
不过，光华估价的相关人士称，该公司目前仍然在做房地产估价业务，公司声誉并没有受到此事太多影响。
是否“友情”估价都不应“忽悠”公众
尽管光华估价称其所出具的报告是咨询性质，且没有向委托方收取任何费用。但业内人士仍认为，光华估价不应该因为“友情”而置公众利益、职业道德于不顾。
上海国瑞量行房地产估价有限公司的董事长李旭认为，估价师是少数具备房地产估价能力的人群，其所作所为不只是要注重客户利益，更要为公众负责，不能以一己的职业专长，就制作虚假的房地产报告，“忽悠”公众。无论是否收费，估价公司都应该提高职业操守，提供符合事实的估价报告。
他同时指出，假如该咨询报告确实是以汤臣一品每平方米11万元单价的样本估价，那么该估价师的职业道德显然就是存在问题的。因为汤臣一品直到目前为止，也只有三套房成交，而在光华估价制作咨询报告的2005年，汤臣一品连一套房子都没有售出。以一个没有成交的楼盘做参照物，显然是违法估价规则的。而即使汤臣一品的房屋当时就有成交，也只能作为个案，并不能反映世茂滨江花园所在的浦东滨江地区的房价。
他认为，一个准确的估价报告应当是建立在世茂滨江花园周边大量成交案例的基础上的。而作为上海二手房市场成交相对活跃的楼盘，世茂滨江花园的成交案例并不难找，估价师完全可以依照同一楼盘房源的成交价格估价。
关键字：世茂滨江花园,汤臣一品,房地产,估价,光华 |
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