| 气球贷只适合特定人群 对普通房贷者并非最划算 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年3月7日15:54 市场报 |
春节刚过，深圳发展银行就推出了一款新型的贷款方式——“气球贷”。房地产业分析人士仔细对比了气球贷与此前各大银行推出主流贷款产品的月供和利息总额后发现：气球贷月供最少，但利息支出却比最低的双周供高出了近2倍。从其设定的贷款期限和还款方式以及月供少、利息高的特点可以看出，气球贷的适合人群也是有着特殊性的，并不适合所有的房贷者。
“气球贷”简单来说就是为房贷消费者设定了3种贷款期限，分别为3年、5年和10年。而在计算月供和利息时则可以选择更长的还款期限，如10年、20年和30年。这样可以在贷款期限内降低月供数额，而贷款期满后则要将剩余大部分本金一次性还给银行。
专业人士指出，适合做气球贷的仅有4类消费人群：一是考虑短期房贷的消费者，并有提前还款的需求；二是预期未来较短年限（最长10年）中自己的资金实力会有较大提高或后期将有大额资金进账；三是借款期仅偿还较少月供，将其余款项运用至其他投资渠道，以获得更高投资回报的具有投资战略眼光和敢于承担风险的房产投资者；四是中高收入阶层的房产消费者。
假设贷款额为50万元，贷款期限为10年，气球贷利息最高。专业人士就4种方式的月供情况和利息总额进行了比较。
气球贷的月供金额较小，仅相当于其他4种方式的一半左右，而同时其利息又是最高，相当于其他方式小两倍的水平。且其最高贷款期限为10年，属于中短期贷款的种类。因此对于一般资金紧张，想尽可能节省总房贷开支的房产消费者来说并不合算。且如此还款会为这类消费者的末期还款造成相当大的还款压力。
气球贷“平时还利息，到期还本金”。专业人士以普通贷款期限为10年和30年（10年末提前还款）与气球贷10年按30年计算的月供和利息进行了对比。
10年的气球贷其利率适用于5年以上的商贷利率，因此在利率相同的情况下，按照多少年计算月供金额的气球贷就相当于多少年普通等额本息还款，在气球贷规定的还款期限进行提前还款的情况。即两者的月供金额和利息总额，都是相同的。
在从利息总额和剩余本金可以看出，气球贷前期所还的利息要远高于本金，即所还利息与本金的比例为3：2：1，也就是说每还320元利息，仅还了100元的本金。因此分析人士对此做出结论为；气球贷在其期限内更多还的是利息，而非本金，到期时才将大量本金予以一次还清，即“平时还利息，到期还本金”的贷款方式。
低期限的气球贷优势明显。专业人士以普通贷款期限为5年和30年（5年末提前还款）与气球贷5年按30年计算的月供和利息进行了对比。
由于5年期采用更加优惠的利率，即5.508%，因此月供要比贷款30年的月供低近100元左右，总利息也少7643.61元。5年末时剩余本金也少1838.01元。从各方面来看，低期限的气球贷都要更有优势。同理可证，由于3年期的“气球贷”利率更低，因此优惠水平也会更高。
通过以上各典型数据的对比，既可大致了解气球贷的特点。专业人士提醒消费者：一定要看清各种贷款方式的特点，从而判断出其适合和匹配的人群，不要盲目追求新型产品，将自己置于不利和两难的境地。
关键字：房贷,消费,贷款,房地产,银行 |
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