| 整治政策出台已四个月 上海群租何以越禁越旺？ |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年4月10日14:13 房地产时报 唐作民 |
去年12月，上海市房屋土地资源管理局颁布《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定》（试行）（以下简称《规定》）。四个月过去了，其收效如何呢？记者了解到的情况是：除少部分小区外，群租依旧旺盛，且有明显上升趋势。
市中心群租普遍
一位不愿透露姓名的中原地产静安店中介员告诉记者：“周围还真找不到一个没有群租房的楼盘，我们经常带客看房租房，很清楚的。现在一套100多平方米的房子割成若干间出租给别人的事多了，没啥稀奇！”记者在市中心的几个楼盘里转转，印证了这位中介员的说法。记者在武定的一套86平方米的两房两厅里看到，光高低床就放了8张，至少有16个人住。而在常德路宜昌路口一套90多平方米的房子里，一共住了14个女孩，据说都是在附近打工的外来妹，她们从来没听说过什么规定。静安区高档楼盘达安锦园内一套110平方米的房间被分割成大大小小7间房，以致大房东与二房东反目，现在还冲突未了。
据统计显示，中远两湾城用来包租分割的房源已达540套，二房东有200名，租客已达4000人。《规定》出台后，二房东为了保证自己的投入得到长期而稳定的回报，有一百多人自发结盟捍卫群租，并成立了一个“中远两湾租房协调委员会”。
素有豪宅象征的汤臣豪园小区近日也是群租正旺，甚至出现宾馆式群租。该小区的501、601、701室上下三套全部改装，面积为140平方的住室被隔成5个房间，除原有的两个卫生间外，又增设了三个卫生间，而其中两个还设置在南北阳台上，排粪管直接接在了排雨水管道内，实在有损豪宅形象。记者在南浦大桥下的由由小区一套130平方米的房子里看到，里面被分割成8间房出租，二房东租进价是2500元，租出价4800元，年收益近3万元。
需求拉动群租
群租之所以能如此迅猛地席卷全市，无论是高档楼盘还是低档楼盘，关键是需求的旺盛：几百万外来人口的涌入、上海房价的居高不下、租金价格的不菲、二房东的暴利等因素都是造成群租兴旺的直接原因。
记者曾在宏安家园遇到一位在附近工作的河南籍群租者，他告诉记者说，每月200元的租金住市中心的感觉很好，如果住郊区，别说租金，就连交通费都不够。他的想法基本上代表了大量低收入低消费的外来务工人员的心声，这部分人员正是群租市场的有力支撑者。记者在常德路沿线和余姚路沿线看到，最起码有一百多家洗头洗脚店及小发廊，毛估估有七八百名员工，半夜下班不睡群租屋睡哪里呢？以他们每月1000至1500元的收入，在市中心独租或者合租都是不现实的。
群租者不仅包括外来务工人员，大量涌入上海求职的外省市大学毕业生也是群租的“砥柱中流”，毕竟群租的价格要比单租、合租的价格便宜得多。这些年轻人要靠精打细算攒钱来“将媳妇熬成婆”，等攒够了首付才会有自己的房。所以上海联业律师事务所王展律师认为：对群租现象进行适当的行政与立法干预是应该的，但同时也不能忽视低收入群体的居住权和生存权问题。对于群租房的消费者，一些刚刚参加工作的年轻人和进城务工的人员，他们的租金支付能力相对比较低，如果盲目取缔群租，低收入群体将何以安身？群租现象的规范需要治理，也需要人文关怀！
“二房东”现象待探究
现在有一种观点，认为是二房东扰乱了租房市场，造成群租的混乱无序。但据记者实地观察，问题或许要更复杂一些。市区不少楼盘空置率相当高，有的楼盘空置率可达二分之一，到了夜晚远远望去灯光寥寥，这里既有开发商的虚假销售，又有投资客的无奈捂房，还有大房型的难以出租等多种原因。所以虽说二房东的利益驱使拉动了群租的发展，但在一定意义上说是推动了租赁市场的发展，消化了市场上大量的滞租房（房型大、位置好、租金高），将这些空置房盘活，又解决了大量外来人员的居住需求。二房东现象是普遍存在的，关键是如何切实加强管理。
“国六条”明确规定：鼓励发展租赁市场。租赁市场包括那些低收入的弱势群体，而政府的廉租房建设又不能满足这部分人的需求，正是由于这部分群体居住短缺，才导致大量二房东浮出水面。所以解决群租的根本方法，是加大廉租房建设并让那些低收入人群有安身之处，二房东就会自然而然地退出租赁市场。
对《规定》的几点思考
整治政策出台已四月，群租现象何以越禁越旺？记者认为，当一项政策或者法规实施一段时间以后收效甚微，应该从其本身的可操作性和贯彻落实情况上去寻找原因。
如《规定》第四条关于审核租赁合同登记备案问题，事实上租客很少有到社区事务服务中心去办理居住备案的。《规定》第五条规定中介需校验房屋权属，实际上中介为了拉到业务，几乎是不可能行使监管职能的，而同时也没有权威部门对经纪机构实行有效监管。
而对于《规定》第六条中所规定的小区物业的监管义务，据记者了解到的情况是，现在有不少小区尚未成立业主委员会，即使有，是否能够真正运作也还是个疑问。无论是业主委员会还是物业管理机构都不是执法机构，监管和控制的力度会弱化许多。
对于《规定》的最后一条，中远两湾城一位物业管理人员是这样认为的：《规定》没有明确执行部门，很有可能成为一纸空文。
《规定》出台已四月，至今鲜有包租分割房被取缔的消息，这本身就说明了“齐抓共管”常常到后来演变成“不抓不管”。因此有专家认为规范群租关键是落实有效监管（如房地产经纪环节）、明确执法部门、加大执法力度、定期检查执法情况，只有这样才能从根本上改善和控制群租的混乱状态。
关键字：中远两湾城,汤臣豪园,达安锦园,群租,房东 |
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