| 加息增加房屋持有成本 80万房产出租收益接近存款 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年4月4日14:48 北京晨报 王丽娅 |
“从装修房子到添置家具，再到重新装修，这已经是第三次投入资金了。房子越收拾越好，却感觉房租实际收益这几年并不见涨。”8年前就投资房产并靠出租收益获得额外收入的郝先生近日感慨道。有同感的投资客不止郝先生一人。记者从“我爱我家”了解到，最新一次加息后，二手商品房房源挂牌量急剧增加，环比增长35%。京城几大中介机构表示，加息后，房屋出租与定期存款之间的差距进一步缩小，三成以上的房屋出租收益低于5%。
李女士近来打算花80万元，在方庄地区购买一套面积为100平方米左右的精装房出租。手头能一次支出40万元，其余向银行申请30年的按揭贷款。但她注意到，实行新利率后，通过等额本息还款法每月还款额要多出58.53元（见表），成本增加了，但市场承受的租金水平却没有相应上升。通过出租获利是否划算呢？
信一天专业人士分析，若按照加息前利率标准李女士每月需向银行偿还2350.79元，年累计还贷款额为28209.48元(5年以上商业贷款年利率为5.814%)。李女士购房后将房产以每月2000元价格出租，去除半个月的空置期租金1000元以及全年物业费1800元(1.5元/平方米)和全年供暖费3000元(30元/平方米)，李女士年租金收益为18200元。若预期房产价格每年有5%的增幅，则该住宅每年增值为4万元。如果按照年折旧率2%计算，每年折旧16000元。
根据公式：投资年收益率=(租金收益额+年房价增值额-年还贷款额-年折旧费)÷投资总额，则李女士投资年收益率为3.5%，与现行2.52%的存款利率相比，相差1%。
如按上调后的新利率计算，李女士的年累计还款额为28911.84元（5年以上商业贷款利率为6.0435%），其他费用与加息前一样，其房屋年投资收益率为3.3%，仅略高于2.79%的一年期整存整取存款利率0.51%。
中原地产三级市场部专业人士强调，加息对贷款投资的人影响更大。但同样发现，即使是没有贷款的房子出租盈利，近几年普通住宅整体月租金上涨极微，接近为零，由此出租率与一再上调的存款利率相比，显然实际收益率下降明显。
贷款额度 加息前（5.814%）月还款额 加息后（6.0435%）月还款额 差额 40万 2350.79元 2409.32元 58.53元
关键字：租房,加息,银行,利率,租金 |
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