| 需求决定房价 传统方法已不能解释目前楼市现象 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年4月6日10:53 新闻晨报 |
大家知道，目前的楼市，已经进入到一个成熟阶段，原来的统计方法当中，无非是“区域法”，分各区统计，或者是“三环法”，内环中环外环统计，还有是“板块法”，全上海120多个板块。相信在三、四年前，这三种统计方法还可以说明楼市的问题，如果相近的两个项目，一个项目单价卖1万元，而另一个项目单价只卖9500元，那肯定是后者卖的好。而对于现在的市场情况，开发商还敢简单按照板块均价对新盘定价吗？
2006年，在浦东东城板块里面，上海绿城卖的最贵，却是卖的最好，边上的项目单价1万/平方米，上海绿城却卖到1.5万/平方米。为什么？
在联洋板块里，仁恒河滨城卖的最好，年前的一批卖到2万元/平方米，而周边的项目只有1万多元/平方米。都是联洋啊，而且只隔一条马路，为什么？
举个更极端例子，我家对面的鼎邦丽池2002年卖的是1.2万/平方米，那时候已经算是高价了，我家也是2002年买的，7000多元/平方米。这些年，鼎邦丽池二手房市场基本上没有见过抛出来的，去年下半年的时候，出现了一套240平方米的公寓房，开价1200万。折合单价5万元/平方米，但是我家那个房子，只能卖1.3万元/平方米。这又是为什么？
用以前的统计方法，能够解释现在的楼市现象吗?显然不行。
传统意义上理解的房价决定因素有成本决定房价、品质决定房价、地段决定房价、政策决定房价、成本加上品质决定房价。但是现在，如果说一个楼盘房价上涨10%或20%，用成本决定房价的解释还是可以理解的，但是相差几倍的话，就无法理解了。
我认为，需求决定房价。这就是为什么鼎邦丽池的单价可以比我住的物业的单价贵好几倍的原因。因为鼎邦丽池里住的是上海最有钱的老外，而我住的那个小区住的就是像我这样的老百姓，所以我的房子只能卖1.3万元/平方米，而他却可以卖5-6万元/平方米的单价，
同样，愿意购买鼎邦丽池的人和我这类人的生活方式完全不同，对住宅的消费理念和需求也完全不一样，如果一个经纪人和前者说，马路对面有一个房子比鼎邦丽池便宜很多，但他们根本不会考虑。因为他们要买的就是那样的房子，这就是“人群分类”或者说是“需求分类”。由于这类购房群体对价格的承受力比我强，所以这部分人所居住物业的房价涨得也更快。这就是需求决定房价。
上面的这些问题都能用“需求决定论”来解释，那么下一步要考虑的就是如何对需求进行分类界定和统计。
当前房价决定因素的改变，使得统计方法也要随之改变，建立新分类方法的三个原则：第一是无重叠原则，第二个是可统计原则，第三个是可使用原则。
关键字：上海绿城,仁恒河滨城,房价,房地产,二手房 |
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