上海楼市全面回暖已经是不争的事实。经过2005年、2006年两年的宏观调控，上海房地产价格开始止跌上涨。
年初，一批提早嗅出上海楼市有复苏迹象的台湾客人，带来了上亿元人民币的资金，希望在上海购置一批升值潜力比较好的中高档住宅。他们找到上海从事房地产研究多年的职业炒楼客骆非先生，骆先生为他们提供了一个如何在上海楼市寻找潜力住宅的思路，这批台湾人依照骆先生的选房策略，果然找到了自己心仪的楼盘。短短半年，这批台湾客人购买的楼盘价格全部上涨，涨幅大的已经有30％。
上海楼市的黄金走廊
根据骆先生对于上海房地产市场多年的观察，发现上海楼市已经逐步形成一条横贯东西的黄金走廊，而近期最有投资价值的房产，就是位于这条黄金走廊两侧的房产。
从这条走廊的地理位置看，正好是上海地铁二号线和九号线两条地铁相夹的区域。已经全线通车的二号线和正在建造的上海地铁九号线，是上海两条平行的东西向轨道线。
这两条几乎平行的轨道线，夹出了一个横贯上海市区的长条形的地带，从最西部的虹桥机场，到古北社区，徐家汇、静安寺高档商务区，南京路、淮海路、人民广场、外滩，直达浦东的陆家嘴金融贸易区，联洋社区。这条狭长的黄金走廊，涵盖了上海所有的繁华地区。黄金走廊内的房价，已经位居上海的高价区间，平均价格已经超过了25000元/平方米。从陆家嘴江景房的11万元/平方米的汤臣一品，到新天地豪宅区的济南路8号的7万元/平方米。这条黄金走廊内的房源价格，总体遵循的中间高、越往两边越便宜的特征，往东往西，就是联洋社区的15000元/平方米和虹桥的15000元/平方米的中档住宅了。
走廊外侧房源比内侧便宜
尽管黄金走廊的住宅是上海房地产市场的精品，但是骆先生并没有简单推荐台湾客人购买这条黄金走廊内的房源，而是介绍他们购买了黄金走廊外侧的房源。
他有他的理由，“位于黄金走廊内侧的房源，价位都已经高企。例如。位于徐汇区肇家浜路瑞金南路的鼎园，售价在32000元/平方米，同样位于徐汇区内环线内有一个楼盘叫丝庐花语苑，距离鼎园只有200米远，售价只有15000元/平方米，两者品质相差不大，但是售价足足相差一倍。”
这不仅仅是孤例，卢湾区情况也是如此，位于新天地板块中心的华府天地公寓，价位为70000元/平方米，往南乘坐一站公交车距离的淡水湾花园，售价只有23000元/平方米，再往南几百米就是15000元/平方米的卢湾城市花园。同样的小区环境，仅仅相差一两公里，前后可以相望，房价相差几倍。
按照骆先生的分析，黄金走廊内的房源，现在新房价格动辄30000元/平方米以上，极端价位都有70000元/平方米了，例如新天地的豪宅，涨跌都是以万元计算。这些房源作为投资，相对价位较高，上升潜力未必很大。加之小区环境未必优越，如此高的价位，靠的就是地理位置。
如果把目光放得稍远，最具投资价值的房源，也许就在这条黄金走廊的两侧，离开黄金走廊左右一两公里内的区域。例如，静安区位于黄金走廊内的国际丽都城，新房价位在每平方米30000元左右，稍远的静安苏堤只有17000元，要讲环境，靠苏州河的静安苏堤，景观要胜于国际丽都城。
浦东也是如此，黄金走廊外侧的上海绿城，售价只有16000元/平方米左右，稍微靠近黄金走廊内的久阳滨江，品质逊于上海绿城，售价就要24000元/平方米。
相距只有百米的楼盘，品质或优于黄金走廊内楼盘，价位经常相差50％甚至一倍两倍，怪不得骆先生热衷介绍黄金走廊外侧的楼盘。
走廊外侧形成价格洼地
现在，在走廊内侧的房源，普遍是30000元到80000元的单价，已经不是普通富裕市民可以问津的了。一位日本来的朋友曾经说起东京的房地产市场：东京有一条地铁环线叫山手线，相当于上海的四号线，圈内的房地产都是相当于上千万元到亿元人民币的住宅，连日本企业的高级管理人员也无力购买，一般只有公司的老板才可能买下。
这种情况正在上海重演，黄金走廊内的陆家嘴金融区、新天地豪宅区，一套几千万元的豪宅，面对的是国内的富豪阶层。相比之下，黄金走廊外侧的住宅价格，许多楼盘价格还在20000元/平方米以下，如果以黄金走廊外侧南北各2公里为界，挑选单价为20000元左右住宅，现在还能找出不少。这些距离上海顶级商业区一步之遥的住宅小区，充分享受到了黄金走廊诸多方面的辐射，而房价比走廊内便宜许多，下跌风险很小，上涨空间巨大。
从比较优势看，黄金走廊外侧每平方米15000元到20000元的单价，与市区其他略微偏远的地区比较，价格并不贵多少。例如，徐汇区大木桥地区的楼盘丝庐花语苑，售价是15000元/平方米，而远离市区15公里的新江湾城区域，稍好的房价也要14000元/平方米。又如，距离上海顶级商务区梅恒泰金三角只有三百米远的静安区楼盘泰府名邸，售价为25000元/平方米左右，而远位于虹口的溧阳华府，价位也要超过20000元/平方米。
所以，从比较这个区域内侧和外围价格，黄金走廊外侧的房价，有许多正处于上海房源的“价格洼地”，骆先生给他的那些台湾客人的建议是，买入这些房源，就算上海楼市盘整，跌也不会跌入15000元/平方米的买入价；涨可能很轻易地涨到20000元到30000元/平方米。在上海楼市还没有明确走出低谷的今年年初，骆先生的分析坚定了这批台湾客人最后落单买楼的信心。
地铁通车不会撼动高档房价
今年，按照计划，上海地铁六号线（浦东线）、八号线（杨浦线）九号线（一期松江线）就要通车，随着这些连接市区外围、郊区的地铁通车，在市中心购买住宅的购房者，现在已经担心是否市区房价会跌。
准备今年买房的3M公司中国区销售部的刘小姐对他的同事如此发问，“同样到人民广场，往北坐八号线，多坐三站路，房价起码便宜3000元/平方米，大家何必挤在市中心。”
但是精于上海房地产的骆先生对此有他自己的看法，地铁通车，对于扩大住宅供应量确实是有很大作用，但是黄金走廊外侧的房价，每套基本在200万到300万元的区间，相对于这么高的房价，一辆20多万元的家庭轿车是他们的标准配置，地铁对于他们并非必需的交通工具，他们看中的是距离市中心商务区的十分钟步行距离。
供应量稀缺封杀房价下跌空间
上海从2003年9月开始实现住宅土地使用权的公开招标，根据近4年来的公开出让土地统计，位于黄金走廊内外侧的土地使用权出让幅数不到20幅，最大的住宅用地不超过8万平方米，且大部分是商业配套用地，也就是说，上海市中心区域，已经将近四年没有成规模的土地供应。
“市区各区已经将房地产开发重点从住宅转向商业用房，主要是建设中高档写字楼，至少有两个区已经表示，将来不在区域内大规模开建新的住宅项目。”骆先生对台湾客人做的总结性结论，使得这些台湾客人没法不动心落单。没有供应量的土地政策决定了黄金走廊两侧的中高档住宅已经进入稀缺境地，价格下跌空间被封死。
关键字：汤臣一品,汇峰鼎园,丝庐花语苑,华府天地公寓,淡水湾花园,国际丽都城,天鼎大厦（静安苏堤）,上海绿城三期,上海久阳滨江公寓,泰府名邸,溧阳华府, |
|
