2004年，钱志远在徐泾购买了别墅，举家迁居三代同堂，他喜欢这里的居住环境。然而在徐泾住了两年，钱志远发现，徐泾的别墅工地不见减少，反而越来越多。
钱志远手指徐盈路上的一大片别墅：“我是看着这些别墅建起来的，一栋、二栋、三栋……，现在徐盈路上都是在建别墅。”
2007年4月，新加坡知名开发商凯德置地斥资拿下徐泾别墅区内占地14.2万平方米的住宅用地，计划建造约200套低密度住宅。凯德置地的大举入市，对于上海现今别墅最为集中的成熟别墅区徐泾而言，不知是喜是忧。
分析人士指出，目前徐泾别墅区域内不少别墅都即将或已经进入二期三期的销售，而前期已经售出的次新房源也大量涌入市场交易，新房与次新房的长期共存，势将影响新盘的销售速度及定价，开发商新推楼盘销售压力不小。
供应量大 产品单一
“我现在的主要精力放在二期开盘的准备工作上。一期只剩下16套别墅，销售率达到了80%以上。”大华（集团）有限公司销售业务部区域销售经理严家欣自信满满，“我们的楼盘销售业绩是这一区域内最好的”。在几乎全是独栋别墅扎堆的青浦徐泾，大华圣地维拉主推联排、双拼产品，与周边项目形成了错位竞争。
在徐泾别墅区，仅徐盈路一条路上就集中了大量别墅，主要在售项目有大豪山林别墅和大华圣地维拉，而长堤花园、银涛高尔夫别墅等则已进入尾盘阶段。其中前两个别墅项目都体量较大，大豪山林别墅总占地大约466900平方米，分四期开发，目前二期在售，均价为13000元/平方米，三期则已在整理地块之中。而圣地维拉作为联排、双拼、独立混合的别墅社区，总占地面积也有18万平方米左右，目前只推出了一期的92套别墅，二期正在动工。此外，距离徐盈路只有5分钟路程的联民路上，还集中了观庭、九溪十八岛、湖畔佳苑等别墅。
而从徐泾别墅区的项目类型来看，观庭、圣堡别墅、大豪山林别墅、西郊紫郡、银涛高尔夫别墅、沁风雅泾轩等大量别墅项目都以独栋别墅为主；从房型面积上看，则基本在250～500平方米，总价控制在300万～700万元/套；从产品特点来看，多半都是人工湖景及环岛别墅。
严家欣对于徐泾别墅区的情况心中有数。“徐泾别墅区绝大部分别墅都以独栋为主，我们在一期和二期都会集中开发联排及双拼，而三期基本上都是独栋别墅，到时候周边项目基本售罄，我们的销售压力相对能小一些。”
尽管大华圣地维拉的销售速度较快，周边其他别墅却不尽如人意。根据网上房地产的信息显示，位于徐泾东路的新典，四个月来只售出7套，而位于徐泾联民路上的圣堡别墅，四个月内则只售出2套。
分析人士认为，徐泾别墅区供应量大，产品单一，面对客户层相近，却又相对集中在小范围区域，这无疑会影响到别墅销售，除非别墅项目存在个性差异，才能在区域内脱颖而出。
不仅仅是同质竞争严重，严家欣指出，徐泾别墅区的开发商还存在跟风现象。此前佘山3号热卖，区域内的开发商就都打算开发这类小面积独栋别墅，这将会进一步引发区域内的激烈竞争。
次新房新房共存 购房人选择多
王明杰在虹桥一家外企工作，收入不菲，每年还有一笔可观的住房补贴。他一直想在徐泾买一套别墅，却始终没能下定决心。这里集中的独栋别墅选择余地如此之大，也难怪王明杰犹豫不决。
“我去徐泾不下三次，单就现在在售的几个楼盘来说，大多数前期都已经交房，有些房源已经在二手市场有售，比新房还便宜，让人无从下手。”在徐泾别墅区，近几年开发的别墅项目陆续交房，一时间市面上涌入大量次新房源与新推楼盘共存竞争。
作为虹桥延伸区的徐泾别墅区，开发较早，配套成熟，一直有稳定的客源。第一太平戴维斯住宅部董事李昕分析，“从我们接触的客户来看，80%为境外人士，20%为上海及江浙地区的人士，徐泾别墅区的总价一般在300万～700万元之间，对于境外人士而言并不算贵。而随着板块中的商业配套的完善，等几年后他们回国再抛售物业，还可以获得物业升值回报。”
即便如此，徐泾别墅区的开发商仍然面临不小的销售压力。李昕认为，由于现阶段像湖畔佳苑、居礼、九溪十八岛等别墅的二期上市还有一段时间，真正影响销售的并不是在售楼盘，而是前期上市的大量次新房。“从产品特点和客户构成来讲，这些房源都基本相同，对我们影响比较大。”李昕表示。
不仅是李昕，在整个徐泾别墅区，不少开发商的销售总监都面临着次新房影响新房销售的问题。由于前期次新房的供应量过大，使得除观庭等个别楼盘外，多数别墅楼盘价格至今没有较大涨幅。大华圣地维拉销售经理严家欣就表示“开盘至今，我们的均价基本一直保持在16000元/平方米左右。”
分析人士指出，经过前几年的开发，徐泾别墅区已经比较成熟，现房的供应量特别多，二手市场上有18个别墅在售，仅去年交房的就有长堤花园、银涛高尔夫、居礼等别墅，对开发商销售有一定压力。通常开发商制定价格，都要参考周边楼盘价格，如果区域内现房过多，也容易形成二手房对新盘价格的冲击。一旦前期有新盘价格低开，区域内竞争激烈的楼盘，也只能参照低开的楼盘制定价格。这样一来，倒是给了购房者更大选择余地。
供应量虽大 租金却上涨
“徐泾离虹桥开发区较近，又拥有大量国际学校，相比古北而言，更适合境外人士安家，因而别墅出租情况也较好。”李昕表示。
作为上海开发较早的别墅区，青浦徐泾交通便利，从徐泾镇开车半小时就可至人民广场。西华国际学校、德法学校等多所国际学校资源也让其成为上海外籍人士一大集中地。此外，徐泾联民路及周边很快将有大型购物中心进驻，徐泾商务港即将在诸光路以北、华翔路以南落成，这都将为区域内的商业配套现状加分。
根据记者在徐泾多家中介店的了解，尽管徐泾别墅区次新房源供应量大，但是别墅租赁情况很好，一季度的租金还平均上涨了5%左右。
据中介门店介绍，青浦徐泾租赁最好的是湖畔佳苑和九溪十八岛，这两个楼盘有一定的特色，颇受一些国内及境外的租客喜爱。
分析人士指出，得益于在长宁虹桥等地区工作的稳定客源，以及比之其他别墅区更为成熟的综合配套，徐泾别墅区的租赁和销售都将长期看好。这也是尽管徐泾别墅区次新房新房供应量巨大，却难挡开发商开发热情的一大原因。
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