有业内人士预言将于6月21日拍卖的新江湾D1地块的楼板价将达到7000元/平方米，开发的成品物业售价更有可能达到2万元/平方米。上述消息一经报道，立即引起业内外的广泛争论——
“又在做梦了！”一位购房者认为，以新江湾的地理位置、轨道交通，2万元/平方米的售价不可能实现。不过也有人认为，2万元单价的预言虽然在业界震动极大，但却不乏认同者。
“关键是最终的开发项目的品质。”一位行业人士称，如果项目品质高，产品新颖，能够最大程度满足客户心理，2万元/平方米的售价，并不缺乏市场支撑。
但是，此前的“40米限高、1.7容积率、退后红线3-5米、高层宜在小区西面布局……”等技术细节以及“70/90”政策，一定程度压缩了发展商创新产品的空间。
同时，发展商的开发产品，必须能从容应对华润置地、合生创展等已知的竞争对手，和D区、F区尚未开卖地块的未知对手的联合挑战。知情人士因此很早就曾断言，上海只有为数不多的地产代理、研究机构，有能力帮助开发商研发出适合新江湾城的创新型产品。
记者请来了五合国际、世联地产等知名房地产研究机构，请他们根据所掌握的市场资料，为D1地块的开发商出招，研究相应的销售策略和产品开发类型。
新江湾价值还会提升
几乎所有的研究机构都看好新江湾土地未来价值成长空间。
世联地产认为，作为上海市总体规划确定的四个副中心之一。江湾—五角场城市副中心建设已有10个年头，商业开始成型，品牌开发商带动下的五角场价值已经被充分挖掘。新江湾城地块的商业开发价值由此被带动。
由于新江湾被定位为城市副中心，因此客户来源也将逐步从本区转向为全市消费人群。随着消费人群范围的扩大，市场消化能力将大幅度提升。
此前，世联地产曾分析新江湾某楼盘的客户来源，发现超过30%的客户来自区外，这一趋势在今后几年还将扩大，目标客户将会较目前有很大变化。
根据上述资料，世联地产认为，至2010年五角场副中心基本完成时，新江湾地区的价值将被充分挖掘和认同。有鉴于此，目前新江湾物业的价值，仍然存在一定提升空间。
生态湿地价值存争议
无论是五合国际，还是世联地产，都认为生态湿地是D1地块的一大卖点。但两者对湿地价值的认知，却存在很大的分歧。
“生态湿地在资源稀缺的上海价值无法估量，湿地带来的生态环境是地块最大的卖点，这种外部优势是其它板块或板块中其它楼盘无法比拟的。”世联地产认为，由于生态湿地的存在，D1地块物业的竞争优势显而易见，更可以掩盖小区绿化率可能不高的缺陷。
五合国际则认为，与湿地为邻是D1地块楼盘的一大卖点。但却不能因为这一卖点，而使楼盘品质从众多竞争楼盘中突现。因此，必须为楼盘“造景”，以增加卖点。
水景或成卖点
新江湾整体临近黄浦江，生态湿地又有几公里长的水系。丰富的水环境资源，是楼盘的一大卖点。
五合国际认为，D1地块的开发商应当结合湿地、黄浦江，做足“水文章”。根据水环境开发不同物业形态。东南面靠近湿地的区域可开发高品质酒店式公寓项目，打造亲水公寓；项目西部开发高档住宅，以小高层和高层住宅为主。在靠近黄浦江的北面开发部分小高层江景房。
也有业内人士表示，由于D1地块东面、南面均有湿地水系经过，可以考虑将小区外围的水系引入小区，将小区内部人工建造的死水变成活水。
或以立体绿化为主
根据标书规定，小区的绿化率下限在15%，且由于容积率的问题，小区内无法设立大片集中绿化。
五合国际因此考虑在绿化空间上下功夫，开发小区“立体绿化”。并设想在低层区域引进庭院绿化，在高层和多层设置顶楼的绿化，突出、强调原始生态湿地的“与自然和谐共处”的理念，提高居住环境的舒适性。
适应客户结构变化
五合国际认为，合生国际公寓已经进入尾盘期。D1地块的主要的竞争，将来自华润置地的橡树湾项目。可以与该楼盘在产品推广顺序上错位，以规避风险。并且增加D1地块项目的卖点，进行差异化的推广。
世联地产则指出，D1地块物业类型应以客户为导向，充分考虑客户来源的变化趋向，适应客户范围由区域向全市的范围转变，并由此开发不同类型的物业。
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