三四月上海二手房市场最显著特征是中环以内售价上涨、租金下滑，中环以外部分区域售价明显下降。通过数据分析发现，土地供应结构的变化、投资客的离场、普通自住刚性需求的释放造成这种状况。

土地供应稀缺、一手房供应量少造成中环以内二手房紧俏。数据显示，2006年上海全年公告供应的土地面积中，内环比重最小仅占2%，内中环占5%。可以预见在未来一到两年内，中内环商品房供应量会进一步减少。新增供应量与需求量之间存在着一定缺口，一部分需求便会转向二手房市场并带动二手房价格小幅上升。一旦市场处于买卖回暖时期，部分通过租赁暂时解决居住问题的刚性需求试探性入场，造成空置租赁房源增加，租金下滑属正常现象。

中环以外板块区域分化加剧，一手房替代作用凸显。与中环以内不同，中环以外虽然有大量刚性需求，但一二手房差异化越发明显。一方面是同一板块内的一手房对二手房有替代作用，另一方面是一板块的一手房对另一板块的二手房有替代作用。

在同一板块之间替代，表现最为显著的是浦东大三林板块。一手楼盘间的品质战、价格战一直在进行。由于该区域是自住型区域，大部分自住客户都可以从售楼处购买房子，没有人花高价从投资客手中买二手房，所以次新房挂牌量不是很多。区域内二手房成交以老工房为主。目前该区域一手房价格在8000元—10000元/平方米。而二手房的房龄都在十年以上，均价7500元/平方米以上。两者价格相差不大，品质差异却很大，所以一手房对二手房有明显替代作用。

板块间的替代作用也很明显。比如松江泗泾的楼盘青年才郡售价4400元/平方米，不仅比同一区域九亭板块的一手房便宜2000元—3000元/平方米，甚至比九亭的老工房、次新房还便宜，这样也会产生房源需求上的替代作用。