5月最后一周，股市以大跌宣告阶段性调整的开始，与之形成鲜明对比的是，上海楼市却以80.81万平方米的成交天量创下了新的周成交历史记录。上海楼市到底怎么了？或许这是很多业内人士和老百姓共同关心、却又一起迷惑的问题。以至于国家统计局上海调查总队也急了，计划于近期着手进行抽样调查。
从今年3月开始，上海楼市的成交量就已明显上升，4月进一步走高，5月的一手住宅销售量为265万平方米，环比4月增加30%以上。与此同时，从4月开始，住宅价格无论环比还是同比，都呈明显上涨之势。在这一背景之下，排队、炒号现象大面积出现，购房客踊跃入市之态酷似惟恐股市“踏空”之心理。
针对这一现象，笔者想谈三点。首先，从全国宏观市场状态而言，目前全国楼市仍然一幅“繁荣相”，国家发改委公布的《2007年1—4月房地产市场运行情况》表明，“当前市场仍存在供需矛盾明显、供应结构不合理以及房价继续上涨等三大问题，我国住宅市场前4个月新建商品住宅大于竣工面积2.02倍，明显供不应求。”近几个月的70个大中城市房屋销售价格也在证明一个事实：全国整体住宅价格同比增速在5-6%之间徘徊，北京、深圳等热点城市的房价依然还在沿续自2005年以来的高位增长。应该说，经过2005年的巨幅振荡和2006年的趋于稳定，上海楼市不可能在其它一线城市持续繁荣的形势下，独自沉寂。前两年被压抑的自住需求总归要释放出来。
其次，房价走高和部分消费者恐慌性购房，是否真的因为供求陷入失衡状态，房子真的太紧缺了吗？想要刨根问底，还得先研究土地供应问题。可能很多业内人已经淡忘，去年12月市房地局曾在网站上登出了一份《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况公示》，详细公布了自2004年以来上海的土地出让及地块开发现状。从总量上讲，上海2004年出让土地3415.35公顷，2005年为3198.04公顷，2006年土为1415.56公顷，很明显，近三年土地供应呈递减之势。而且，2006年实行招拍挂的土地中，纯住宅用地仅有25幅，共计300公顷。
从结构上讲，近三年市中心区的土地供应锐减，从2005年开始，黄浦、卢湾、静安三个区的土地供应量就接近于零，以宝山、浦东、松江为代表的近郊区域为主，这些区域的土地出让规模巨大，显示出上海土地出让存在极大的区域不均衡性。如此分析，则基本可以确定眼下可销售的住宅供不应求，与去年新增住宅用地剧减有很大关系。而且还须考虑另外一个因素，即去年5月份“70/90”政策出台后，由于具体执行办法迟迟未出，使部分将要开工的项目被迫延滞。
再次，开发商的囤地和捂盘行为。这两种行为早已是见怪不怪了，否则中央相关部门也不会一次次地进行市场秩序整顿，值得忧虑的是，这一不良现象犹如电脑病毒，任你是瑞星还是卡巴斯基，总也难以斩尽杀绝，其“作案”手段反倒不断升级和趋于隐蔽。眼下上海楼市非理性繁荣的幕后，必定藏有某些开发商捂盘惜售以及故意制造紧缺的“阳谋”。这种现象绝非上海有之，日前某北京媒体也有相似报道：“（北京）继4月30个开盘楼盘计划流产后，5月预计的51个项目集中放量的局面又未出现。多数项目都在推迟入市，有开发商已经明确表示，要看看市场变化再决定何时开盘。”商人逐利，天经地义，政府如何切实规范，亦确属一门大学问。再如囤地行为，虽说去年上海新增住宅偏少，但目前全市已出让但未建的住宅建筑面积逾4000万平米，而且相当数量已逾按政策应收回的两年大限，情况之复杂，非只言片语所能弄清。
最后，笔者想劝部分购房人要冷静。就像今年的股市一样，近几个月炒作之风太盛，满城皆股神，眼下连续的大跌，想跳楼的股民不在少数。虽然楼市没股市那么夸张，但在很多售楼处又重现2004年排队抢房盛况的情况下，有些明显属于开发商在“做庄”，而消费者的“羊群效应”又进一步加剧了“不买还要涨”“过了这村没这店”的恐慌心理。笔者还是坚持以前反复说过的观点：外环以内，尤其是市中心好地段的房子，什么时候都有保值增值空间，遇到心仪的、性价比高的房子，任何时候下手都不会后悔；而外环以外明显供大于求的板块，或者“70/90”项目集中的区域，目前完全没必要急着排队凑热闹。
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