6月1日，儿童节。
对于房地产行业来说，这是“90/70”政策的周年纪念日。
但这个政策在实施一年之后并没有在多大程度上改善住房供应结构。国家发改委在5月底公布的《2007年1~4月房地产市场运行情况》显示，90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的17.2%。
相比中低价位、中小户型住房供应短缺，北京高价位的大户型供应迎来前所未有的高峰。本报调查显示，截至2007年4月份，北京在售单套总价在1000万元以上公寓项目有34个，约 1800多套，预计到2008年供应量将超过2000套。
“如果说2006年以前，千万级公寓在京城还属于‘少数派代表’的话，那么2007年将成为千万级公寓集中亮相年。”一位业内人士如是表示。而北京中小户型的供应比例在25％左右，远低于70％的下限。
然而，在供需市场面前，这些一般在300平方米以上的“顶级豪宅”的制造者们却遭遇销售缓慢的现实：2006年京城售价1000万元以上公寓市场仅消化120套左右，占供应量的十分之一左右。
在这场顶级豪宅的角逐中，不仅对开发商雕琢产品本身是个挑战，对营销手段也是一个前所未有的难题，其间的冷暖和未来能否在如期收回投资，也只有开发商自知。
比拼顶级豪宅
将顶级豪宅的开盘仪式和顶级轿车联系在一起，已经在房地产圈内司空见惯。浙江绿城集团在北京的第一个高档公寓项目北京御园也不例外。
5月19日晚，在北京香格里拉饭店新阁宴会厅，一辆宾利轿车横亘在御园开盘典礼现场，这被主办方认为体现出与御园气质一脉相承的稀有和尊贵。
北京御园位于海淀乡青龙桥，共规划有593套售价在1000万元以上的公寓，其中一期共有67套、户型面积在32～700平方米之间的现房。这是目前北京市场上规划套数最多的千万级公寓项目。
“下一步我们期待的就是市场的最终认可。”北京兴业万发公司总经理、“御园”操盘手王朝晖难掩内心的激动。
本报调查显示，北京1000万元以上公寓的开发发端于近两年，目前34个在售的项目中有31个是在2004年以后开盘，且集中于2006～2007年年初，其中2006年供应量为980套左右，但到今年4、5月份时，这个数字刷新为近2000套。
位于长安街国贸对面的北京银泰中心是北京顶级豪宅的创始者。2005年年底开盘的216套酒店式服务公寓柏悦居每平方米均价在4.5万元人民币，而仅有21套的柏悦府单套面积在500平方米以上，每平方米售价在7万元以上。
而与银泰中心几百米之遥的财富中心二期、即将开盘的公寓项目御金台，预计开盘价4万～8万元，单套售价在1000万元以上的公寓有180套左右。
根据本报记者统计，仅在CBD区域，除这3个1000万元以上的公寓项目外，还有Peking House首府、富力公馆区等都将推出此类公寓。同时，纵观整个北京市场，千万级公寓开发也是持续升温。
“御园在2002年立项之初，在做别墅、Townhouse还是公寓上不能确定，在几套方案被否定后，最后决定建造1000万元以上的公寓。”北京御园总经理助理兼营销总监梁莉就向记者透露。
“由于北京市区土地资源的稀缺，一些开发商为追求更高利润，开发售价1000万元以上的公寓。而一些项目的热销，更是刺激了市场开发热度。”某开发商高层向记者透露。
据世邦魏理仕监测，2006年1至11月，售价16000元/平方米以上的高档公寓累计成交3300余套，同比增加近一倍。
销售速度放缓
作为高档公寓市场中金字塔顶端的1000万元以上的公寓，也经历着不断上涨的趋势。
“柏悦府低层均价为70000元/平方米，高层均价可能会超过80000元/平方米。”北京银泰中心销售总监李彦荣依据目前柏悦府过快的销售速度，判断柏悦府售价仍有上涨的空间。“现在21套柏悦府也已经销售过半。”
根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，2007年3月，北京高档公寓平均售价达到17777.5元/平方米，分别较1、2月份上涨31.3％、24.2％。
在这些项目之中，涨幅最明显的便是北京星河湾项目。北京星河湾一期在2005年7月开盘时售价为15000元/平方米。在取得不俗的市场业绩之后，于2006年10月推出二期228套1000万元以上的公寓产品时售价已经飙升至29000元/平方米，涨幅近一倍。据了解，目前星河湾二期已经销售过半。
“目前的结果在一定程度上在我们意料之中，只要将产品的品质做到位，就会得到应有的回报。”星河湾副总经理黄全敏向记者表示。
据业内知情人士预测，即将开盘的四季公寓售价如果在60000元以下，销售进度会非常快，但由于开发商对市场的预期很高，定位在60000元的高价销售速度可能会慢一些。
“今年1月开盘的世界城售价已经由28000元/平方米涨到现在的30000多元/平方米。”唐铁男告诉记者，据了解，目前世界城销售均价为38000元/平方米，依此计算，相比开盘价，其涨幅达35%左右。世界城拥有1000万元以上公寓48套，每套户型面积都是363平方米。
对于高档公寓市场的火热，有业内人士分析认为，在1000万元以上的公寓客户群中，外籍人士占了相当大的比重，虽然限外政策对外籍客户购买住宅设定了很多限制，但今年保护私有财产的《物权法》的出台增强了外籍客户在中国购买物业的信心。
因此，这也对1000万元以上公寓市场销售状况起到了促进作用。
“北京高档公寓市场将长期看好，关键是因为持久的需求。”中原地产华北区董事总经理李文杰表示，在高档公寓等豪宅的买家中，除了部分以自住和出租为目的，还有“第三类需求”，或叫“储蓄需求”。在他看来，北京出现6万~7万元/平方米的公寓是市场造就的，并且今后可能还会有10万元/平方米的豪宅。
高利润与高形象兼具？
“房地产企业做这种豪宅不一定为追求高利润，但一定是为了企业的品牌形象，而为了这种高形象，企业有时候是不计较高成本的。”北京京汇房地产开发有限公司董事总经理唐铁男认为，1000万元以上公寓前期的设计等成本高昂，尤其是部分项目只有少量1000万元以上公寓点缀其中，这种追求高形象的目的更明显。
目前在售的34个千万级公寓中，拥有上百套1000万元以上的公寓仅有9个项目，如北京银泰中心、御园、北京星河湾（二期）等，其余项目多是仅有10套左右点缀其中，如去年年底开盘的、位于亚奥板块的亚奥·观典国际公寓仅有2套1000万元以上的公寓。
然而，一位不愿透露姓名的圈内人士告诉记者，“没有高利润的诱惑，开发商怎么会开发销售周期更长的公寓？”
业内人士指出，相对于中低档公寓，1000万元以上公寓虽然销售周期比较长，但利润更高。同时，这种公寓既提高了企业品牌的宣传度，又可以降价销售。因此，开发商开发这种公寓的热情不减。
不过，梁莉并不认同建造1000万元以上的公寓就是为追求高利润，在她看来，项目所处的地段、品质等因素决定一个项目的价值，价值高的项目才可能达到高的销售价格。
虽然对1000万元以上公寓的高利润期望值较高，但在市场上仍然有许多项目在2006年并不理想。
位于朝阳四元桥西北角的顺景园石上清泉，自2004年开盘以来，仍有90多套的待售公寓。据悉，顺景园石上清泉一共开发了上百套售价在1000万元以上的公寓。33000元/平方米，主力户型500平方米左右平层。
“对于一些销售业绩不理想的项目，除了产品定位等方面出现问题以外，开发商还需要考虑项目的地域和环境。”唐铁男提出，如果项目本身地段不稀缺，环境不优越，而开发商不考虑这些条件盲目开发这种1000万元以上的公寓，是不会得到市场认可的。
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