| 看好未来前景 五月上海工业物业租金上扬 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年6月19日14:35 房产之窗 |
经济回顾
根据最新政府统计数据，2007年一季度，上海市实际吸收外商直接投资比去年同期增长2.2%，增速继续有所放缓，而其总额仍维持在较高的水平，实际到位金额达20.15亿美元。其中外商直接投资的结构变化明显，一季度，上海第二产业吸收外商直接投资实际到位金额7.23亿美元，由去年同期下降54.6%转变为增长21.5%；第三产业实际到位金额12.9亿美元，由去年同期增长1.3倍转变为下降6.3%。第三产业实际到位金额占全市外商直接总投资的64%。上海外商直接投资保持较高的水平，继续对于上海工业土地和设施需求的增长起着促进作用。
今年第一季度，全市工业企业实现工业增加值145亿美元，比去年同期增长13.4%。一季度，本市工业企业产销衔接较好，产销率进一步提高。完成销售总产值比去年同期增长18.8%。工业产销率为98.5%，比去年同期上升0.3个百分点，显示工业品市场的基本面继续保持强劲态势。一季度，本市工业投资完成投资27.1亿美元，比去年同期下降2.3%。第一季度，上海外贸进出口继续其高速增长的势头，全市实现外贸进出口总额623.3亿美元，比去年同期增长20.6%。同时，上海港口吞吐量也继续有所增长，同期，上海港口吞吐量比上年同期增长8.4%，增速有所放缓，但仍属于较快增长。上海外贸进出口的持续快速发展和货物运输量的不断增长，也继续推动了企业对于工业土地和仓储物流设施的需求。
2007年1－5月，上海主要工业园区的工业设施有新增36万平方米，使总的工业设施供应量增至1,994万平方米，较上一年同期增长1.84%。2007年第一季度，上海张江科学城（中区）建设启动，说明张江高科技园区向高科技城区发展。张江高科技园区规划面积43平方公里，分为北、中、南三个区域，目前北区已基本完成开发建设与项目布局；规划中的南区将在2010年后开始建设。科学城中区占地约4.73平方公里。根据资料，张江科学城（中区）中的研发项目总建筑面积约298.2万平方米；商业商务项目总建筑面积约11.4万平方米；商业文化娱乐体育总建筑面积约18.1万平方米，预计用5年时间完成。
另外，漕河泾开发区松江高科技园于2007年4月开工建设。该园区是由漕河泾开发区新经济园发展有限公司与松江新桥资产经营有限公司合资开发经营的科技园区，定位于建设高科技、多功能的园区。该园区由通用厂房区、研发区和现代服务业集聚区三大功能区块组成，总规划用地面积55.8万平方米，规划总建筑面积89万平方米。此次开工的一期工程建筑面积达9万平方米。
虽然跨国公司对于上海工业设施的需求相当强劲，但由于空置率在2006年底已达相当低的4.10%的水平, 进一步下降的空间有限，致使净吸纳量有所减少，但其总量仍相当庞大。据统计2007年1－5月，上海工业设施的净吸纳量达到545,600平方米。大量跨国公司继续在投资兴建自用的厂房，物流中心和研发中心等工业设施，其中部分最近成交的跨国公司项目有：可口可乐（中国）有限公司将在上海紫竹科学园区投资建立新项目。包括可口可乐中国区总部、可口可乐亚太区研发中心、可口可乐全球样品实验中心等项目，规划占地约12.3万平方米。英国阿斯利康中国创新中心将建立于上海张江高科技园区，计划将于2009年底建成。由马士基租赁临港国际光仪电科技园1万平方米厂房，设立配送中心。霍尼韦尔集团计划投入1,350余万美元用于扩建位于上海张江高科技园区内的亚太研发中心，此次扩建工程计划于2007年7月完成。
在空置情况来看，根据高力国际的调查，在上海主要工业园区内，平均空置率较2006年底4.10%的水平又有近一步的下降。目前，上海主要工业园区的平均空置率为3.12%，较2006年底下降了0.98个百分点。这主要是由于跨国公司对于工业设施和土地的需求旺盛，而宏观调控致使工业土地和设施供应有限所致。其中，松江工业区和宝山工业区的工业设施的空置率在上海各主要工业区中最低，目前各约为0.61%和0.63%左右。上海主要工业区的空置率的进一步下降，对于工业设施的租金上升有着推动作用。
租赁行情分析
2007年五月，随着上海主要工业区的空置率的不断下降，主要工业园区工业设施的平均租金继续保持其稳步上升的态势。目前上海主要工业区的平均租金达每平米每天人民币0.82元，较2006年底上升了5.12%。根据高力国际的分区租金调查来看，张江工业区的单层厂房或仓库的租金最高，为每平方米每天人民币为1.20元。其次为外高桥保税区的国际级保税仓库为每平方米每天人民币1.08元。而租金较低的为青浦工业区和松江工业区的多层厂房或仓库为每平方米每天人民币0.59元。
市价及收益率
根据高力物业的研究，2007年5月，上海主要工业园区的工业设施的平均市价达每平方米453美元，较2006年底上升了2.55%，继续其不断上升的趋势。按区域分析，其中张江工业区和金桥工业区的工业设施的售价最高，分别达到每平方米725美元和688美元。同时，由于工业设施的租金的上升幅度大于售价的上升幅度，所以租金收益率继续其上升的趋势，2007年5月，租金收益率上升至8.26%，较去2006年底上升约0.23个百分点。
2007年5月，上海主要工业园区的平均土地批租价格为每平方米112美元，较2006年底上升了10.43%。这主要由于跨国公司需求旺盛而工业土地供应有限，导致工业土地的价格不断上升。比较上海主要工业园区的土地批租价格发现，目前张江的土地批租价格仍为最高，为每平方米206美元，其次仍为外高桥，为每平方米197美元。
商务园区市场动态
由于跨国公司特别是制造业企业对于商务园区的办公和研发的面积的强烈需求，上海的商务园区获得了快速的发展，新项目不断出现。例如位于漕河泾开发区的漕河泾现代服务业集聚区，该集聚区位于漕河泾开发区的中心区域，总的占地面积约为23万平方米，总建筑规模约80万平方米，涵盖研发，办公，SOHO办公和商业服务等多种功能。该集聚区内规划有多幢高标准办公楼，目前其中有三幢全新办公楼在建，预计其完工后将取得较好的租赁状况。
由于跨国公司对于商务园区的办公面积持续的强烈需求，在高力国际研究的上海主要的七个商务园区中，2007年5月平均租金达每平方米每天0.41美元，较2006年底上升5%。从各主要商务园区的租金来看，其中新发展的创智天地的租金仍为最高，约为每平方米每天0.50美元，其次为国际商务花园和漕河泾，均为每平方米每天0.49美元。
未来趋势分析
根据上海市政府的规划，上海将积极发展现代物流业，确立现代物流业作为上海支柱产业的重要地位，到2010年初步建成国际重要物流枢纽和亚太物流中心之一，物流业增加值年均增速将保持在10%以上；物流业增加值占全市生产总值的将比重超过13%。
另外，今后五年内为了更好发展物流仓储和货运配送，上海将会进一步加快四个主要的物流园区的建设，包括洋山深水港物流园区，外高桥物流园区，浦东空港物流园区和西北综合物流园区。结合上海制造业产业基地的布局，大力发展为制造业生产服务的专业化物流，重点推进四个专业化物流基地的建设，包括国际汽车城物流基地，化学工业区物流基地，临港装备制造业物流基地, 钢铁及冶金产品物流基地。
由此可见，随着上海向着亚太地区物流中心的目标不断发展，其作用变得越来越重要。而物流产业的发展预计将对于上海的工业土地和设施，特别是位于或是接近于主要物流园区的工业土地和设施将继续有着强劲需求。此外，随着一些商务园区的交通变得越来越便捷和建造项目水平的不断提高，商务园区在不断的扩展中。而商务园区，以其较优惠的租金和易于扩展的空间，预计将继续吸引大量制造业企业入住商务园区。预计上海主要工业园区的平均租金在2007年内将保持稳定，同时市价预计将上升2－3％。
关键字：工业,物业,租金,物流,商务 |
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