“平时上下班高峰，在莘松路隧道起码有几百米的汽车长龙，堵上半个小时是常事。”家住丽水华庭的沈小姐不由地抱怨。
作为新闵别墅区连接中心城区的最主要交通干道，莘松路的拥堵问题由来已久。如今，一条关于A8即将扩容的消息令沈小姐倍感欣慰。根据这一规划改建方案，沪杭高速将由原来的4车道扩容至6车道。而由于现存的莘庄收费口无法拓建将向西移至松江境内，原来的高速路段将改为开放式城市快速路。这样一来，松江过境的交通问题就会迎刃而解，同时莘松路的交通情况也将大幅改善。
业内人士表示，一旦莘松路的交通压力得到缓解，长期制约新闵别墅区发展的交通瓶颈就能被打开，新闵别墅区即将迎来一轮上涨行情。
10000多套别墅集中供应
“这些年，周围的别墅楼盘就像约定好的，几乎同时建了起来。”新闵别墅区最早的别墅楼盘——百佳花园业主陈先生感叹。
作为上海中档和经济型别墅最为集中的区域，新闵别墅区现有别墅项目近30个，总量10000多套，整体开发面积达到8000多亩。该区域首轮开发开始于上世纪90年代，主要以独立别墅为主，如百佳花园、雅阁花园等。2000年后进入第二轮开发，产品呈现出多元化状态，独立、双拼、联体与叠加别墅全面上马，其中独立别墅有绿洲比华利花园、浅水湾花园、绿洲长岛、晶苑四季御庭等；经济型别墅有同润别庄、丽水华庭、万科白马花园、达安圣芭芭花园等。供应量之大，在上海整个别墅市场供应量排行中堪居榜首。
不仅如此，在新闵别墅区内，就单个项目来看，开发体量庞大的也为数不少。作为新闵别墅区的地标性项目，绿洲比华利花园总规划面积为83万平方米，分三期开发，一、二期共推出600多套别墅，三期于2006年下半年开盘，推出21套豪宅，面积从650平方米到880平方米不等，总价在1700万元~3500万元之间，现可售15套。丽水华庭占地26万平方米，总建筑面积20万平方米，现已经开发到四期，共计有联排与叠加别墅近400套。其中四期推出的34套联排别墅，现可售房源为22套，单价在8500元/平方米。而区域内另一大项目同润别庄占地面积也有23万多平方米，共有三百多套别墅住宅。前两期以独栋别墅为主，三期同润加州为混合型社区，以低层公寓为主，配合一定量的联排、叠加别墅，其中联排别墅均价为8000元/平方米。
中原地产新闵别墅组物业顾问潘子瑜介绍，“近几年新闵别墅区的别墅项目基本上以联排为主，另外还出现了一些包含公寓、联排别墅的混合型小区，容积率相对较高。随着这些项目的交房和业主入住，区域内的人口导入量将不断增加。”
目前，新闵别墅区的不少别墅项目都已销售完毕，而一些项目如雅士轩五期、丽水华庭、达安圣芭芭花园也已进入尾盘销售。未来一段时间，供应量较大的只有心意墅三期、意墅家二期、丽水馨庭与伊莎士花园等为数不多的几个楼盘。
荒岛房产工作室研展部经理闵益飞指出：“目前该区域内可供开发的土地资源已接近尾声，预计整个板块在今后1~2年内将基本开发完毕。”没有后续供应，意味着该板块内的一手别墅将日显稀缺。
在租赁市场方面，据瑞阳不动产松江莘松店不动产顾问张杰介绍，新闵别墅区的独栋别墅租赁市场较为活跃，如绿洲比华利花园，该小区租客多为欧美人士，近日一栋280平方米的别墅以3500美元/月的租金出租。但对于投资人士而言，由于区域内经济型别墅大量集中，因而较难出租，且租金回报率很低，通常180平方米的联排装修别墅租金仅有3000元/月。
交通拥堵制约板块售价
在大量楼盘集中开发的同时，伴随而来的是严重的交通拥堵问题。对于居住在新闵别墅区的居民而言，从家里到市区，莘松路是最直接的道路。然而莘松路的四车道却在莘松路隧道处合并为两条车道，道路面积立刻缩水一半，从而成为交通拥堵的瓶颈口。
据闵行区规划管理局市政科有关负责人介绍，莘松路是莘庄镇的一条镇级道路，原本没有与松江区连通，后来由于莘庄镇西面上海康城楼盘的开发使得这条路通到了松江。不过，当时没考虑到松江新桥会有如此大量的房产开发，更没有考虑到莘松路隧道会成为一个连接闵行与松江的交通枢纽点，从而造成了莘松路拥堵的现状。
对于交通拥堵问题，新闵别墅区内各在售楼盘的销售经理并不避讳。绿洲比华利花园销售经理包嘉翟透露，由于莘松路隧道的拥堵，该小区一、二期的不少居民选择绕远道通过银都路进入市区。“目前交通情况确实有点糟，”意墅家销售代表费翔也承认，“可话说回来，要是交通好的话，凭我们的地段和品质，150万元怎么可能买得到？”
事实上，交通劣势已成为限制新闵别墅区物业升值的瓶颈问题。潘子瑜表示：“正是因为交通问题，新闵别墅区的别墅价格要比周边一些区位相近的板块售价低一个档次。”
板块处于价格洼地
到徐家汇的车程通常是闵行、松江别墅用以衡量地段优劣和交通是否便利的重要标准。新闵别墅区各别墅楼盘到徐家汇的平均距离为15公里，在不堵车的情况下，大约为20分钟的车程，可如果堵车的话则需要50分钟左右。
比之新闵别墅区，与之仅隔一条银都路的颛桥板块，到徐家汇的车程一般在20分钟左右，与前者交通畅通时所需时间差不多。但颛桥板块内在售别墅价格要比新闵别墅区在售别墅价格高出不少。事实上，新闵别墅区目前的别墅价格基本与较为偏远的闵行北桥、江川区域的别墅售价在同一级别上。
“之所以出现这样的定价格局，是市场综合考虑各板块所在区位、交通情况的结果，”闵益飞表示，“尽管北桥、江川到市区较远，但由于附近有A4、5号线，与市区相对距离大大缩短。相反，新闵别墅区虽然实际距离与市区较近，但由于存在交通问题，相对距离被拉长。”
从比较优势看，即使是与松江区域其他离市区更远的板块比较，新闵别墅区的别墅价格也并不高，有的项目反而单价更低。
所以，相比周边各别墅板块的价格，新闵别墅区正处于“价格洼地”，而造成这种状况的最重要原因就是交通问题。闵益飞表示：“随着新闵别墅区交通利好的措施进一步落实，该板块的价格有望涨到接近颛桥板块的别墅价格水平。”
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