“很多人对长风板块的认识还停留在普陀的区域概念上。其实从地理位置上来说，长风板块是虹桥写字楼市场的延伸。”上海天鸿置业投资有限公司运营总监李刚对记者表示，“之前由于定位不明确，长风板块没有得到应有的发展。目前政府把长风板块明确定位为高档办公区域，未来3～5年时间，长风板块将完成向成熟写字楼市场的过渡阶段。”
打造“生态总部基地”
上海西区历来是城市的商务重心，如今普陀区的商业地产在市区中尤显稀缺、潜力巨大。李嘉诚的长和系开始涉足普陀商业地产，新加坡国浩地产也在积极进入。
在普陀商业地产版图中，作为长宁虹桥写字楼的延伸，长风板块竞争优势日益凸显。
随着长风板块区域定位的明确，开发商积极进入长风生态商务区写字楼市场的开发。由上海天鸿置业投资有限公司开发的“北岸·长风”作为长风生态商务区第一个面市的项目，即将于今年年底登台亮相。
“北岸·长风”即2006年3月被天鸿置业以7.3亿元收入囊中的长风2号地块项目，位于长风生态商务区东南角，南临苏州河与虹桥隔河相望，东临浦西最大的城市生态公园——长风公园，占地近11.5万平方米，地上总建筑面积达29万平方米。项目总投资近30亿元人民币，整体将于2009年竣工。
李刚介绍，将于年内面市的为北岸长风一期工程位于整个项目的南端，是四栋南临苏州河的亲水独立多层“企业总部写字楼”。目前投入市场的多层办公楼即为其中的两栋。
李刚表示，这批沿河生态写字楼群在规划设计方面跳脱了传统写字楼的“罐装式”高密度格局，以临水的松散建筑群落为特征，意图制造出上海中心城区罕见的“奢侈级”生态环境，体现企业总部聚集区的高端定位。
当前在上海的市中心，总部大楼林林总总，却还没有真正意义上的能发挥总部经济效应的园区。“北岸·长风”一期写字楼定位于“生态总部基地”，试图与传统的高档写字楼展开差异化竞争。
“租金低谷”吸引外企迁移
据了解，目前多家世界500强企业及部分国内企业对“北岸长风”一期的8栋独立出租写字楼很感兴趣。
相比较长宁、虹桥写字楼租赁市场，目前“北岸·长风”即将入市的F、M两栋写字楼租金价格为5.6～6元/平方米/天，属于“租金低谷”，开发商希望借此吸引外企“搬家”。
如今上海甲级写字楼的租金越来越高，企业外迁动力增强，传统CBD外围的商业地块逐渐成为投资商、跨国公司关注的热点。
去年第三季度上海甲级办公楼平均租金达1.03美元/平方米/天，同比上涨11.96%，创下自1999年以来的新高；老牌写字楼金茂大厦去年租金涨幅甚至达到70%。
租金上涨同时，空置率也在下降。在甲级办公楼聚集的六大传统CBD中，卢湾、静安和长宁的空置率达到了约2%的低点。
世界500强企业的外迁早在两年前的北京出现苗头，专业人士预测，随着上海写字楼市场供需矛盾持续，这一动向也将逐步显现。业内人士认为，目前上海高品质的甲级字楼市场供需矛盾突出，大型企业在租金成本和扩大经营规模方面的压力与日俱增，从传统CBD逐步外迁将成为未来的发展趋势，普陀区长风生态商务区有望成为热点。
李刚表示，未来的两栋高层写字楼有出售打算，面对2.3万元/平方米的参考价，不少企业有购买意向；一期四栋以及二期的低密度写字楼并不准备出售，采取长期持有、出租方式。
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