1月893套；2月122套；3月165套；4月123套。
这是上海曹安国际商城2007年的销售进度表。
2006年以来，上海郊区商业地产市场总体表现不近如人意，然而地处西北的曹安路商圈各专业市场却异常火爆，排队抢购层出不穷。除了曹安国际之外，周边上海国际鞋城、上工批文化用品·礼品国际采购中心、上海电子商城等专业市场销售都已接近尾声。
旺销缘于低总价
从2005年开始，曹安商圈新建的专业市场陆续入市，最大的几个项目有曹安国际商城、上海国际鞋城、上海电子商城。其中，2005年开始销售的上海国际鞋城已近尾声。
在投资者看来，上海国际鞋城的铺面分割十分小巧：进深3米，面宽3.5米左右；10平方米左右的总面积，一楼单价约3万元/平方米，二楼约2万元/平方米，三楼约1万元/平方米。单价虽高，总价却控制合理，压低了投资门槛，吸引更多中小投资者。
上海国际鞋城开发商兆地房地产开发有限公司销售部的魏巍告诉记者，目前上海国际鞋城商铺仅剩3套。
曹安商圈热销的商铺不止国际鞋城一家，曹安上海电子商城同样火爆。除了其拥有独特的电子产品经营业态外，产品的定价也很有吸引力。10～40平方米的面积，10万～50万元总价，最低只需首付3万，便能拥有一家店铺，这对很多中小投资者极有“杀伤力”。而且电子类产品体积小，铺面面积需求并不大，恰好成了开发商家营销设计的亮点。
连续的大盘旺销意味着曹安商圈已经具备了相当的资金、商户吸纳能力。
曹安国际商城由两幢单体建筑横向沿曹安路联接构成，集现货批发、品牌展示、贸易办公、电子商务、会展服务、现代物流等于一体。一区定位于鞋业皮革业态。2007年1～4月，曹安国际销售了1303套商铺。2006年6月29日一期开盘当日，曹安国际销售1000多套。
隔条马路租金只有五分之一
“曹安商圈专业市场的商铺销售情况比较理想，包括曹安国际在内的几个大的专业市场销售均超过50％。”上海中原商业事业部高级经理赵韵告诉记者，曹安专业市场商铺很受投资者追捧。“在曹安国际商城一期销售的商铺中，纯投资行为的约占35％，自营买家约占15％，剩下的兼做投资和经营。”赵韵说。到二期比例发生了调整：自营买家增加到30％左右；纯粹投资客没有减少，仍旧在30％～40％。
从买家构成看，40％是上海本地买家，60％是江浙投资客，还有一少部分福建买家。
赵韵认为，投资者认准了商铺的物业增值及租金涨幅空间很大，尤其是项目长远的发展。
曹安商圈近几年的新建商铺面积小、总价低，让中小投资者容易进入。以上海国际鞋城仅剩的几套商铺来说，2楼B区22平方米的2047号商铺，折扣后总价为37.8万元，单价约1.7万元，比起市区商铺动辄5万元以上的单价，算是非常便宜了。
目前上海国际鞋城以及曹安国际商城的租金还保持在较低的水平。新建商铺租金在1～5元/平方米/天，一街之隔的轻纺市场则租金逐年成倍增长。据了解，2000年过后轻纺市场的租金从最初的4～4.5元/平方米/天一路涨到如今的13～28元/平方米/天。“面对面”新建商铺的租金涨幅空间可想而知。
开发商三年养铺
投资者或许会有疑问，目前新建商铺的租金水平低廉，市场一般还需要有3～5年培育期，那么买家的投资回报率从何谈起？如果回报不高，买家岂不是承担很大的风险？
“曹安商圈的开发商早就意识到了这一点。”上海曹安国际商场常务副总经理欧阳杰告诉记者，曹安市场虽然有轻纺市场作为基础，但新建商铺项短期内经营不会像成熟商业市场那么好，需要3～5年甚至更长时间的培育期。
目前曹安商圈新建商铺体量都比较大：国际鞋城有10万平方米、曹安国际15万平方米，而整个市场的存量就有60万平方米。如果开发商把商铺销售完毕就撤出市场，没有后续的统一经营管理，市场很难快速发展。
“卖房子的机构比米店还多，而真正经营市场的机构目前还没有。”欧阳杰说。为了把市场经营好，曹安商圈新建商铺的开发商不约而同选择了三年经营的战略。
具体做法是：开发商按照每年8％的投资回报率把前三年的租金从房价中扣让出来。以上海国际鞋城在2楼B区22平方米的2047号商铺为例，原来开发商的销售总价49.7万元，按照每年8％的回报率计算，三年租金收益应为11.9万元。开发商卖给买家的实际成交价格是49.7万－11.9万＝37.8万元。三年后，开发商把经营权无条件返还给小业主，同时继续为小业主代理租售业务。
“三年之痒”考验经营能力
目前来看，开发商的租赁招商做得不错，人气已经开始聚集。
上海国际鞋城已经开业的1、2楼出租率达到70％以上；将于8月底开业的曹安国际截至5月31日的合同出租率也达到75％，正式开业后80％的出租率“应该没有问题”。
为了把租户吸引进来，开发商做出了让利。据了解，国际鞋城和曹安国际在招商策略上非常相似，均与租户签订三年租赁合同，含一年免租期。免租期的形式则是滚动式的：6＋3＋3。第一年免租6个月，第二年、第三年均免租3个月。
开发商招商除了免租以外，前期租金也低。据了解，国际鞋城以及曹安国际的租金约为1～5元/平方米/天，开发商的前三年租赁回报率在1％～3％之间。
“商业地产要看20年、30年的远景规划。既然前期租户不可能培育市场，为了达到一定的满铺率，只有开发商做出让利。”欧阳杰表示。
足够的出租率是市场走向成熟的基础；但是，三年后经营权返还之际，小业主能够拿到怎样的租赁回报还是个未知数。投资此类返租物业有点像赌博。
欧阳杰坦言，三年后市场会发展到什么程度，到期后小业主如何经营商铺，目前还不敢断言。曹安商圈陆续开业的上海国际鞋城、曹安国际商城、上海电子商场维系整个商圈发展命脉，从整体上看已形成了一定的优势，对投资者、租户都是个机会；但如果有部分商场经营不好，则会起到反作用，影响整个商圈的发展。
开发商的经营越来越重要。拥有1500余个铺位的曹安服饰礼品市场因为之前经营产品定位不准确，大部分业主撤走，一楼沿街商铺不少都处于空关状态；之后开发商对商场进行重新定位、重新招商。业内人士表示，环境杂乱、配套欠缺，是目前曹安商圈最大的问题。曹安商圈最终形成全球采购中心，至少应该有一个特色品牌做主打，带动其他产业共同发展。
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