悉数上海几大移民天堂，宝山西城区可以当之无愧地“插上一脚”。宝山西城区位于宝山区中心，南靠外环线，西临川路，北接郊环线，东至同济路、江杨北路，规划总面积１３．２８平方公里。据悉，根据规划宝山西城区开发的房产量将达８００万平方米，规划人口１５万。地铁一号线延伸段、明珠线北延段的开通，将构筑起宝山西城区的快速交通网络。目前已有几家全国著名的大开发商会聚该地区，推出的楼盘均价为６０００－８０００元／平方米左右，是全市中低价房源的供应大户之一。
两大优势
发展之初，宝山西城区的“软肋”就在于其交通不便捷和商业配套设施较贫乏。但随着环线、高架、两条轨道交通线构筑的快速网络的形成，西城区北上海商业广场和水产路商业街的建设，西城区的上升势头不可逆转，一个非常适合“移民”白领们安家落户的“潜力股”已经浮出水面。
优势一M1让居民又爱又恨
宝山西城区由轨道交通1号线和3号线环绕东、西、北三侧。轨道交通3号线北延伸段在西城区东边的同济路及北侧的外环线沿线，地区内设有宝杨路站、友谊路站、铁力路站、江杨北路站，已经正式通车。受惠于该条地铁线路的小区有福地苑、保集欧郡等。
不过，对于上海的新“移民”来说，和其他已投入运营或尚在建设中的几条轨道交通相比，位于西城区西侧的轨道交通1号线有着不可替代的吸引力。1994年年底，上海第一条地铁全线建成开通。当时，一号线以市区西南部锦江乐园为起点，经上海体育馆、淮海路北折至人民广场，穿越苏州河到达上海火车站，沿途设13个车站。经过几年发展，1号线向西延伸至莘庄，向北至共富新村，延伸站点约10余站。据悉，未来1号线北延伸段由南向北依次设有共富新村站、宝安公路站、友谊西路站和富锦路站，规划将于年内通车。直接受惠的有康桥水都、天馨花园、柏丽华庭、东方丽都、丽景翠庭等沿线楼盘，对应站点距小区约在1公里范围内。
轨道交通１号线吸引力一大，压力自然也不小。１０余年的发展，使得１号线沿线楼盘林立，以该条轨道最西端的莘庄来说，借助轨道交通腾飞的莘庄楼市已趋于饱和，随着轨道交通压力的增大而日渐突出，出行的交通拥挤让人们感到莘庄“一轨就灵”的年代已经过去。而１号线北延伸段的班次本就较少，基本为８－１０分钟一班，宝山西城区的居民已开始感受到在上班高峰期挤不上１号线的痛苦。而部分楼盘，距离东西方向的轨道交通站点都在１－２公里或者更远，在居民步行至轨道交通站点均不现实的情况下，只能配备连接两边轨道交通的社区巴士“摆渡”。
优势二规划手笔巨大
据了解，宝山西城区原名杨行，后因区政府行政西迁计划，开始大力发展当地的环境和住宅项目。规划中，西城区划分为南块、北块、东块三个区域。南块为宝杨路以南，定位于以“人文生态”为主题的中高档生活区；北块为宝杨路以北，定位为集文化、休闲、行政办公、商业贸易为一体的现代化综合生活区，将建３３．３公顷大型中央公园和１０公顷大型市民广场；东块为铁山路以东，定位于以轻轨为依托、连接东西城区纽带的现代生活区，一条长达８公里的“绿龙”贯穿全区，成为体现现代休闲和绿色生态概念的中高档住宅区和别墅区，绿化率将达到４０％以上。相关资料显示，宝山区委、区政府领导力求西城区“二年形成框架，五年基本建成”，即至２００４年底初步形成西城区框架，２００７年底基本建成。
冲着这一宏伟规划，万科和东方康桥领头进入西城区进行“造城计划”。随后，凯德置地、三林集团和保集集团等地产大鳄也相继入驻，大力开发当地住宅项目。据一位开发商介绍，目前，区域内业主购物可至建筑面积达７．２万平方米的北上海商业广场、水产路商业街和万国商都。另外，规划中友谊路是一条行政大道，相关行政部门将会搬迁至此，８吨以上的卡车将会禁止通行，以保证行政办公及居住环境，而绿龙公园更是友谊路一带楼盘的重大利好。为配合行政中心的迁入和未来大量人口的导入，西城区规划了２所大学、６所中学、１０所小学、１０所幼儿园，目前已建有多所教育机构，如杨泰小学、杨行中学、济光学院等。
如今，行政西迁已完成了一部分，随着一批批高质量楼盘的拔地而起，宝山西城区已经开始崭露头角。但也有不少入住的居民反映，西城区在教育等方面的公建配套还比较缺乏，生活仍有诸多不便。就当初宣传中“２００７年初具规模”的宣传来看，西城区的工程进度似乎略有偏慢。目前为止，宝山区政府还有诸多承诺尚未兑现，包括绿龙公园、行政大道、中央公园和市民广场等等。
两大软肋
按上海总体规划，宝山的产业仍是以钢铁为主的重工业、航运为主的物流业以及原有第一产业的现代化为框架。一方面，宝山区政府大力发展西城区的住宅、商业建设和人口导入，另一方面，又是一个上海知名的工业区。重工业和优美的人文居住联系在一起，不禁让人觉得有些矛盾。
软肋一钢铁基地环伺
据记者了解，宝山区内聚集了宝钢集团及各大钢铁企业，周边有世界级的钢铁基地、造船基地、汽车产业基地、化工基地环绕。另外，区域内还聚集了３０００余家钢材贸易企业。在２００５年上海市推出宝山区城镇规划前，北上海一直是重工业区的代名词，因此在宝山虽然有庞大的人口基数，却始终没有建立起适宜人居的生态生活环境，别墅建设也几近为零。
软肋二物流运输必经
宝山西城区南靠宝钢西临浦钢两大钢铁生产基地，为了配合专业工业区的规划，西城区正在兴建一座目前全东南亚规模最大的钢铁物流中心。目前，南北交通主干道川路沿线多大型工厂、仓库、码头、物流园区，大型卡车、土方车、集卡日夜川流不息，路况和交通环境不尽如人意，噪声和扬尘污染也不容忽视，对沿路楼盘如柏丽华庭、东方丽都、丽景翠庭难免影响较大，居住环境质量大打折扣。
宝山这一工业重地虽为全市的ＧＤＰ提供了巨大的贡献，但也使得当地的人居环境备受指责。按理说，重工业聚集地并不适合作为人口导入巨量的高尚生活居住区。宝山区房地局局长朱礼福曾在接受媒体专访时表示，宝山区在整个建设和发展中，除了利用轨道交通和环线带来的有利因素以外，还在加大环境整治和绿化建设的力度。包括吴淞工业区的整治和两个化工区的整治，一共涉及到七十多家小化工企业。若达到预期目标，到２００８年，宝山区的污染源基本上消除。
在消除污染源的同时，宝山区又在加大建设绿化工程。为了改变了环境欠佳的状况，近年来宝山区加大了绿化建设和环境整治的力度。位于宝杨路与铁山路之间的北块中心区，规划了一个３３．３公顷的大型中央公园和一个１０公顷的大型市民广场，未来这儿将是西城区内娱乐休闲的主要场所，同时西城区规划了一条８公里长的“绿龙”贯穿全区。而自西向东将依次有外环切线护城隔离带，沿沪太路东侧南北延伸的城市景观轴线和川路两侧生态防护隔离带，这三条南北向绿带又是上海大都市绿地系统的楔形绿地生态廊道，是宝山进入上海中心城区的重要绿色通道。区发展规划相关数据显示，２００７年宝山预计增加绿化面积２１０公顷，绿化覆盖率达４０．５％，人均公共绿地达１９平方米。
由此来看，若是市政建设顺利，作为重工业基地的宝山也可以是一个居住的良所。
房价低位徘徊
由于几年前宝山环境欠佳，交通滞后，因此与外环其他几个角相比，宝山西城区房价起步较慢，在莘庄房价大步跨向８０００－９０００元／平方米的时候，宝山的房价仍在６０００元／平方米的水平徘徊。“这是部分外来移民选择宝山的原因之一。”一位分析师告诉记者，闵行七宝等商业配套十分成熟的板块房价上涨速度过快，已超出了部分购房者所能承受的范围。因此，这部分人转而关注松江九亭、浦东三林和宝山西城区这些商业配套商未成熟，但发展规划前景良好的低价板块。“虽然其他几个地区也有轨道交通的利好，可是西城区依傍的１号线毕竟是上海最成熟的一条轨交，加上区域内房价不高，许多中等收入的外来购房者会着重考虑西城区。”也许正因为如此，宝山西城区的别墅项目一直十分稀少，区域内的住宅基本以公寓为主。
虽说区域房价起步较慢，由于购买区域内住宅的人群基本是以自住为主的工薪阶层，因此宏观调控时该区域的抗跌性也较强，近段时间由于上海各个区域透露出来的“回暖”趋势，西城区的房价也略有上升。
商业大有潜力
从地理位置来看，西城区处于宝山区的中心，南有泗塘－共康板块和高境淞南板块，北有月浦板块，东有东城区板块，西有顾村板块，西南有上大板块，西北有罗店板块。如今这些板块都是上海楼市开发的热点区域，每个板块在售楼盘少则两三个，多则十几个，使得板块与板块之间和板块内部各楼盘竞争都相当激烈，楼盘间争抢客源的现象也比较普通。这种现实使得当地楼盘不得不下大力气拓展客源，吸引区域外的购房者前来安居置业。
值得强调的是，宝山西城区未来的规划，给驻扎当地的开发商在宣传上带来卖点。拥有二条轨道交通线路，轨道交通一号线延伸段和三号线延伸段深入腹地，便捷的轨道交通优势在宝山各大板块中独树一帜。
另据悉，西城区将努力在未来五年内新增商业面积１００万平方米。根据规划，宝山西城区商业总用地面积约为１４６１亩，总建筑面积约为１７２万平方米。到２００６年底，已开发地块用地面积约２２０亩，总建筑面积约１８．５万平方米，占总开发量的１１％。今后五年，西城区将努力完成规划开发量的６０％，即新增近百万平方米商业面积。若工程进行顺利，未来五年，将逐步完成区域商业中心近５０万平方米，轨道交通站点商业１８万平方米，小区配套商业８０万平方米，水产路沿街商业、杨泰路沿街商业１４万平方米商业、商务开发建设。届时，以宝杨路、杨泰路为轴心的杨行商业中心区和点线面相结合的商业发展格局将基本形成。
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