理性重温
太阳底下没有新鲜事。
在经过了两年多的调整，上海的楼市重拾升势，牛市的脚步似又近了。买新盘连夜排队，二手房房源紧缺，房主不断返价，甚至不惜赔偿违约金也捂紧房子不松手……种种迹象，似乎领我们回到了一房难求的往昔，市场恍若回到了2005年3月前的那段岁月。
最新二手房指数报告显示，本市的二手房指数创下近年新高，越来越多的二手楼盘，向上刷新了2005年3月以来的新纪录。创新高是否说明了市场的反转，目前还有待进一步观察和确认，但冲动购房的暗涌，让理性了很久的市场再次变得感性起来。来自中介公司一线门店的信息表明，返价和惜售直接导致了房源短缺的局面。有时，这种有行无市的感觉真的很像股票的涨停板，大量买盘，却少有卖盘。
市场的火热，容易造就冲动购房的土壤。而一旦市场降温，冲动的后遗症也显山露水，被掩盖的如房屋质量、装修质量等诸多问题，在供求关系发生逆转的时候，还是会从幕后走到台前。在这个重新让买卖方兴奋和焦虑的牛气市道里，消费者用两年多时间学会的理性，应该是闪出光芒的时候。
本月下旬7月24日周二的晨报《置业手册》，我们将对已经占二手房市场八成的装修房购买，作深入解析。
做一个成熟的消费者，在感性被重新激发的的市场里，不忘重温理性。
■市场突破
个别楼盘刷新历史最高价
“二手房指数涨幅创下新高说明了楼市正在不断上行的趋势。”中原地产市场咨询部经理马冀表示。目前，上海二手房市场在经历了一系列的政策调控后，正走出低谷，价格和成交量都有明显上升。
从单个楼盘来看，中环尤其是内环以内的高档楼盘价格上调幅度最为明显，如仁恒河滨2005年3月的单价在22000元/平方米左右，现在均价已经是25000-26000元/平方米。根据中原地产的交易数据，很多楼盘不只是触底反弹，还和二手房指数一样创下了历史新高。如第九城市，2005年3月房价最高时均价在15000元/平方米，而现在已创下了18000元/平方米的历史新高。
■楼市之惑：
高档优质房源面临“涨停”
高档房价格触底反弹并开始一路走高，这让市场买卖双方的心态发生了变化。一方面，房屋持有者更加坚定了持有房产的信心，惜售心理越发明显；另一方面，由于前期积累的需求在股市风险加大的情况下大量集中释放，市场需求明显增加，部分购房者采取了追价行为。
由于今年是置换大年，购房者多数会选择一些区位具有优势、周边配套成熟、房源又较有档次的中高档房源，又因为前期已经经历了几波成交，因此目前这部分房源供应不足，正面临着“涨停”。
美联物业的相关人士透露，房源紧缺的情况在徐汇、静安、卢湾、浦东等热点区域较为明显，甚至有不少卖家多次加价后索性最终表示“不卖了”，要等待物业继续升值。
美联物业莱诗邸（查看地图）分行高级营业经理陶美丽表示，徐汇区最近中小房源比较紧缺，尤其是总价在200万-300万元的两房和150万元以内的老公房尤甚，而400万元以上的物业供应则相对较为充足。
另外，根据美联物业浦东区域副总监秦恺介绍，在浦东区域，以陆家嘴板块世茂滨江为代表的高档住宅区的景观房比较稀缺，总价400万-500万元的两房出来一套就马上卖掉一套，一套房源出来往往会有几个下家等待接盘，同时买家下手较为果断，成交周期一般在一周左右。
■供求之果：
开发商小步慢跑带动二手房源升值
马冀分析说，二手房源之所以紧缺，和一手房近期的供应短暂不足有关。从去年开始，开发商推新盘一直保持“小步慢跑”的速度，推出的新盘又大多在外环线附近甚至更远，这使得一手房市场房源的可选择性大大降低，不少购房者把目光对准了二手房。
一手房推出新盘之所以小步慢跑，主要是两个原因形成的。一方面，由于之前楼市的低迷，考虑到成本问题，开发商本身存在着刻意捂盘、惜售等现象，控制销售速度，以营造一种楼市的紧张气氛。另一方面，由于“90/70”政策，不少楼盘都经过了重新规划，期间又由于需要经过审批、规划、营销等过程，楼盘推出的周期拉长，因此在时间上存在了一个新盘上市的空档期。
在这样的环境下，由于股市的不稳定，前期积累的柔性购房需求和刚性购房需求同时集中寻求释放，形成了部分地区楼市供不应求的状态。如杨浦的五角场、浦东的三林地区，供求之间都存在着很大的分歧。而找不到合适一手房的买家更是调转方向，把目标对准了一些优质的二手房，促进了二手房源的消化。
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