近日，本市二手房市场成交量由之前的平淡开始加温。
但据本市某拍卖行有关人士介绍，与二手房交易市场较为活跃形成鲜明对比的是，二手房拍卖市场却门庭冷落。据了解，二手房拍卖市场之所以冷清，与拍卖规则以及各方的心理预期等有关。
二手房交易开始活跃
在经历一系列政策调整后，目前上海二手房市场正走出低谷，同时在传统销售旺季的带动下，整体表现比较活跃。上海二手房指数办公室最新统计显示，6月份上海二手房指成交量稳步上升，就市场而言，需求量明显增加。据二手房指数办公室分析，由于部分房屋持有者继续看好后市，加价惜售现象重现，因此，在需求明显增加的情况下，二手房市场供应尚存一定的缺口。
二手房拍卖门庭冷落
与二手房指数大涨的情况相反的是，二手房拍卖市场却是门庭冷落。近日，上海市某拍卖行组织了一场二手房拍卖会，标的为司法强制拍卖的房产，成交率仅为50％，并且这批标的中还有二次、三次拍卖的房产。
二手房拍卖可分为司法委托和个人委托两种。司法委托一般是司法机关委托指定拍卖行进行的房产拍卖，个人委托一般则指房产所有者委托拍卖行进行的房产拍卖。
影响二手房拍卖市场的因素
近年来，个人委托少是影响二手房拍卖市场的原因之一。业内人士分析，首先，由于现今房价一直在涨，委托人对拍卖市场的心理预期相应比较高。这样一来，拍卖行在接受委托时也会根据委托人提出的起拍价，结合市场行情和拍卖成本，综合考虑标的能否顺利拍出，如果可能性小，两者之间再协调到一个双方可以接受的价格，若协商不成，委托也就不能成功。
其次，如果二手房顺利进入到拍卖环节，竞拍者则会在举牌前考虑成交价加上佣金等费用后，能比二手房市场的平均价格低多少。如果价格上没有极大的诱惑力，也很容易造成流拍。因此，个人委托二手房拍卖，委托人、拍卖行和竞拍者三者之间的心态非常微妙，大多数情况下大家宁愿选择继续观望。
而司法委托拍卖房产成交率低，则是影响二手房拍卖市场的另一重要因素，而成交率低又跟起拍价及付款方式有关。据了解，被法院强制拍卖的二手房中，有一部分房产来自炒房者。这些炒房者往往因为房产太多无力偿还每月房贷，而被法院通过强制拍卖的形式变现偿还债务，但由于司法委托拍卖有一个原则：第一次流拍后，下一次的起拍价要低于上次起拍价的10％-20%左右，三次拍卖后仍流拍则房产由法院收回。鉴于此，一般第一次拍卖起拍价都会较高，令没经验的竞拍者望而却步，造成一次拍卖流拍；而一些有经验的竞拍者则会选择第三次拍卖时参与，但成交价在多轮竞价后往往跟第一轮竞拍价持平，只比市场价略低。因此，从价格上来看，二手房拍卖在价格仍没有明显的优势。
再加上拍卖成功后，七天内付清全款的要求往往对竞拍人有资金要求。虽然曾出现过银行提供按揭等新的手段，但7天内让银行办出贷款显然是奢望。由于银行办理贷款手续并放款时，申请贷款人必须提供房产的他项权证，而他项权证也只能在房产进入交易中心后才能提供。显然，实际操作上的差异，使得拍卖房产按揭付款名存实亡。因此，目前二手房拍卖仍以一次性付清房款为主。
怎样参与二手房拍卖
1、有参与二手房拍卖的意愿后，可留意各拍卖行在媒体上发布的拍卖公告；
2、对所拍房产有兴趣后，可致电相关拍卖行，最好能到拍卖行当面进行详细咨询；
3、和拍卖行约好时间看房，可实地考察房产所在地的周边环境、配套设施、房屋结构、朝向，逐一梳理优缺点；
4、决定参拍后，携带相关证件及保证金前往拍卖行办理相关手续，获取号牌；
5、竞拍成功后，在规定时间付清款项后，拍卖行一般会协助办理相关过户手续；
6、若竞拍不成功，拍卖行会将保证金退还给竞拍者。
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