对于有意将自己在江苏的企业总部迁入上海的张先生而言，即将落成的东方环球企业中心最为吸引自己的，并非其位于闸北区共和新路的交通优势，而是这一园区即将推出的“欧式风格别墅”独栋办公楼。
事实上，像东方环球企业中心这样的别墅式办公楼，已经不算是新鲜事物。在浦东张江高科园区和漕河泾新兴技术开发区内，就都有这样类似的别墅式办公楼。
随着上海商务及工业园区的发展，越来越多的中外企业纷纷入驻各类商务及工业园区。一些企业的中高层管理人员，既需要在园区内进行商务工作与生活，也需要有园区周边的高端别墅来满足居住。于是，具备集生产、办公、生活功能为一体的别墅式办公产品应运而生。而那些地处园区附近的传统别墅产品，也因之而催生助长，日渐呈蔓延之势。
有调查显示，绝大多数在商务及工业园区的从业人员都属于高收入群体。以张江高科技园区为例，现有从业人员3万多名，平均月收入在6000元至8000元之间。其中更有相当数量的外企主管级人员的年薪在20万至30万元以上。为了工作便利的考虑，通常这些中高层管理人员往往愿意选择在园区周边购买豪华公寓或者别墅产品作为第一居所。这种日益增加的旺盛需求，使得目前市场上用于办公和居住的园区别墅将日渐紧缺，升值潜力非常可观。
别墅式办公楼萌发
在常见的办公大楼形态外，定位于国内外企业的上海总部集聚服务区的东方环球企业中心推出了55栋单栋建筑面积约1350～1360平方米的别墅式办公楼。按照每平方米18800元的单价，每栋总价约在2540万元左右。即便总价比之普通办公大楼并不便宜，张先生却也对这些尚在加紧建造中的别墅办公楼充满期待。“在市区能买到这种别墅，比普通办公楼更为方便保值，又比买别墅单是自住更加划算。”张先生心里的算盘算得明白。
根据高力国际的报告显示，由于跨国公司特别是制造业企业的办公和研发面积的需求，陶氏化学、通用电气、可口可乐、爱立信以及菲利普等许多跨国公司都已经选择把办公室迁往商务园区或工业园区。此外，大量的跨国公司同时也继续不遗余力地在上海投资扩容，比如可口可乐(中国)有限公司将在上海紫竹科学园区投资建立新项目，规划占地约12.3万平方米；英国阿斯利康中国创新中心将建立于上海张江高科技园区，计划将于2009年底建成；霍尼韦尔集团计划投入1350余万美元用于扩建位于上海张江高科技园区内的亚太研发中心。企业入驻园区的日渐活跃，随之而来的是越来越多的园区从业人员的导入以及其对工作、生活环境要求的提高。
面对这种情况，一些开发商采用了类似住宅的组团式开发，在园区内设立中央会所或别墅式厂房，令办公及生活环境大大改善。如地处嘉定南翔工业园区的亚太兴业城，就建有面积为750～1350平方米的别墅式厂房，并设有中央配套会所。
而同样位于嘉定工业区内的夏侯中小企业园，与宝山城市工业园区毗邻，也是类似的产品。该项目自2006年7月开工，2007年10月交房，目前的售价在4500～5000元/平方米。
在销售上，这两个项目均采用了10万元定金的预定方式，待项目拿到产证后，再进行交易。目前，夏侯中小企业园的项目预定已经超过三分之一。
从现有市场供应来看，除东方环球企业中心外，目前这类别墅型产品大多位于较为偏远的园区，主要面对的是中小企业及科技研发型企业。因而定价多在4000～5000元/平方米，房型面积在500～1500平方米，产品多分为三层，底层为厂房，二楼为办公，三楼为生活区。据了解，目前这类别墅型的产品的购买人群以台湾及苏南地区企业主和投资人为主。
从总价来看，该类别墅产品总价在200万～750万元，与上海其他经济型别墅相差不大。但由于该类型别墅产品集生产、办公、居住为一体，生态化的园区与中央会所配套，租金达0.8元～1.5元/平方米，租金回报率颇高。
目前绝大部分园区都只是缺乏人性化的单一生产型配置，并不符合现代企业的需要。而如亚太兴业城、夏侯中小企业园、台鼎中小企业园等这类别墅型办公产品在上海及长三角地区的总体供应量很少，因而这类产品将被长期看好。
高端产品需求大 供应少
不仅是园区内的一些别墅型产品因为供应量少而被普遍看好，园区周边的别墅也随着园区扩容带来的人员增多而日显稀缺。
据统计，近年来仅金桥功能区域就引进外资项目约88个，而张江高科技园区则引进了883个高科技项目，121亿美元的投资额。大约4万名高素质的专业人员在这里聚集。而罗氏制药、杜邦、联想、索尼集团等境内外大型企业的入驻，则显而易见地带来了大量境内外高端人士的居住需求。
在入驻张江金桥园区的全球500强企业中，有26家跨国公司的亚太区总裁和高级执行官级别的外籍人士入住于附近的别墅。越来越多的境外人士随着项目入驻园区，使得周边的别墅租赁趋于饱和，更不用说想要买一套别墅入住。
汉宇地产世博区域董事李运志表示，浦东的几个别墅供应区域中，一些别墅的价格基本集中在500万～800万元，交通不太方便，花园面积较小，并不适合园区内高端人士的购买所需。只有那些靠近环线内的1000万元左右，交通、生活比较便利的高端别墅，才能满足园区高管作为第一居所的需要，这类产品供应一直较为紧缺。
而随着园区企业的不断入驻，周边高端别墅供应却并未增加。目前张江高科、金桥出口加工区周边的别墅供应量极少。以碧云板块为例，别墅供应极其有限，独栋别墅供应尤其不足，在一手市场难觅踪影。目前在售的仅有维诗凯亚及云间绿大地的少量尾盘。而由于有着园区高端客户的支撑，开发商选择了长期持有的策略，后期新房源均只租不售，今后没有供应量。在龙东大道板块，汤臣高尔夫别墅、棕榈泉花园和白金瀚宫也都是老盘在售，并没有新盘出现。
易居中国高级评论员杨红旭指出，随着中国对外资的全面开放，将有更多的境外企业入驻上海，各园区周边别墅的需求量骤增。据统计，2006年浦东别墅市场的出租率超过80%，园区周边的别墅则常年出租率达90%以上。一房难求，投资前景相当值得看好。
高端客源支撑园区别墅高价
Jack是张江高科园区内一家瑞士公司的老总。2007年4月，他的公司由市区入驻张江，他也在今年1月一次性付款1000多万元，买下了位于龙东大道的汤臣高尔夫别墅一套面积为464平方米的别墅。
Jack对自己的置业非常满意。目前别墅区内的入住率已经很高，多为张江及金桥园区内众多知名公司的高层，形成了一个相当成熟的高档社区生活圈。此外，汤臣高尔夫的18洞高尔夫球场以及会所配套、家乐福超市、瑞东医院等，相比佘山，也让他觉得周边配套更为齐全。
“在张江高科园区、金桥出口加工区，购买周边别墅的主要有三类人群，一是园区内大型企业的高管；二是周边民营企业的老板；第三则是在上海工作的境外人士和高级白领。”汉宇地产世博区域董事李运志表示。
以张江城市经典为例，该社区规划超40万平方米，共分四期开发，前三期为低密度别墅和少量公寓，目前一期、二期、三期早已成熟，入住业主70%为张江科技产业园区的中高层从业人员，张江城市经典别墅的定位就是“硅谷”别墅。
鹏欣集团销售部人士认为，由于这些人士长期在园区工作，需要在周边找到配套完善的居所。而相比浦东其他别墅，除了商业、公交发展较慢外，张江高科园区周边的配套由于园区企业集聚而更具人气。因而其客户来源往往都是园区内中高层管理人员。
云间绿大地项目总经理李志雄也告诉记者：“园区内跨国公司的总裁、大型私企老板、中欧学院的学员是云间绿大地的主要客户群，其中外籍人士超过1/3，港台人士也占相当比例。”
分析人士指出，选择在园区周边购买别墅的园区从业人员分为两类，一类是园区内的中高层管理人员，年薪在100万元以下，他们一般会买张江城市经典、汤臣豪园等这些别墅；另一类是园区内境内外大型企业的高管，年薪100万元以上，他们则会考虑购买汤臣高尔夫别墅、维诗凯亚、云间绿大地、棕榈泉别墅等高端别墅。这部分别墅的价格基本在1000万元以上。
据了解，在张江高科园区，有15%的从业员工希望在较短时期内能入住张江，而部分高管人士则希望周边能有更高品位的别墅物业出现。李运志指出，上海大部分工业及商务园区都处于环线附近，在这一区域附近的别墅，其价格都超过了500万元，如汤臣高尔夫别墅、云间绿大地、中房森林别墅、维诗凯亚等。正是由于园区内高管有着较强的购买力，使得园区周边的别墅近几年涨幅特别大，大部分别墅总价已达1000万元。由于有着高端客户的强力支撑，今后这类园区别墅的价格还将不断上涨。
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