楼市的回暖是一面镜子，折射众生百态。无论是的购房者、投资者，还是在售楼处历经楼市冷暖的销售人员，他们的表情组成上海楼市最生动的面孔。是喜是悲、是冷是热，这些与楼市有切身利益纠葛的人，或许是最有发言权的。我们就来看看这些上海楼市中的众生相吧。
售楼员百态
最近，上海的售楼先生和小姐们心情很好，楼市走热，到处都是涨价和排队买房，售楼人员的收入自然也跟着水涨船高。售楼处对购房者来说就好比一家餐厅，他们享受到的永远是“餐桌”服务，很少关心“厨房”内部的运作。其实，在楼市平稳的主基调下，楼市中人各有各的唱腔行板，一个小小的售楼处里有着说不完的故事。在上海楼市冷冷暖暖的这些日子中，形形色色的局中人究竟过着什么样的日子？
以前：“闭着眼睛拿钱”
据悉，楼市高峰时期，市区楼盘售楼员的每月底薪一般是１５００至３０００元不等，案场经理一般是２５００元－５０００元之间，郊区楼盘的售楼员底薪要略高一些，一般是２０００–３０００元之间，案场经理在３０００–５０００元之间。在提成比例上，不同的开发商、市区与郊区略有区别，市区一般控制在１起价，郊区３起价，部分开发商会根据销售人员的业绩变动提成。由于市区的楼盘总价较高，一套房子在２００万元左右属于平常。因此，楼市较火的时候，以市区售楼员每月售出两套房子、提成１．５来计算，每月提成是６０００ 元。郊区由于房价较市区低，但售楼人员的提成一般不会比市区低，考虑到郊区的交通环境和人气因素，开发商为了吸引“优秀人才”，对售楼者在待遇上只会高出市区而不会低于市区，这是计划内收入，总收入大致平均在６０００ 元－１００００ 元之间。套用行内人的话，即“闭着眼睛也能拿到很多钱。”
现在：“３０００元一个月能保底”
２００５年下半年以来，楼市经历了好几波震荡，售楼人员的收入也因此不稳定起来。据悉，目前提成比例已不如从前，一般普通销售员底薪只有１０００－２０００元／月，而提成缩水到万分之六至万分之八。如２００万元一套房，销售人员若想做到６０００元／月的提成，一个月要卖掉５套房，同样的提成金额，却需比原来多卖掉３套。不过，也许是前几年油水捞足了，部分售楼人员对目前的收入，倒没什么抱怨。
“其实只要不是很笨，现在３０００元一个月绝对没问题。”闸北区某楼盘售楼小姐告诉记者，过去楼市火，生意好做，提成自然高，宏观调控以后自然就不同了。有一段时间，一个月都不一定能卖掉一套，只能靠吃基本工资和“老本”过日子。但就今年上半年的形势来说，一个销售人员的月收入基本在３０００元之上，有的甚至开始回归“疯狂时代”的过万月收入。另外，浦东某楼盘的开发商告诉记者，为了鼓励销售人员多做业绩，他们给出的是业绩提成制，比如当年销售达到１亿元，提成１，年销售业绩达到２亿元，提成增加到３，若是年销售业绩未达标，那就只能拿万分之八的提成。“做得好的一年１０多万是肯定没问题的。”
“捞油水”的日子到了尽头
楼市较为疯狂的时候，计划外收入是某些楼盘售楼人员的主要收入。由于楼盘紧张及客户挑选楼层、朝向、环境、布局等因素：售楼人会因为客户爱屋及乌一样，成为房子增值的附加值，格外吃香。一些投资客会千方百计与售楼人套近乎，投资者自住者也希望自己买的房子物有所值。因此，从某种角度来说，当时售楼人扮演的是房价虚涨的实际操作手。投资客一下子订购三套或者五套；在正式签约之前常常委托售楼人代为转让，增值部分与售楼人“利益均沾”。据相关媒体透露，某售楼小姐去郊区一售楼处销售别墅，第三个月就获“利益均沾费”５万元，虽然这可能是个别现象，但费用却是加码到买房人身上。
至于其他灰色收入就不一一列举：诸如代客户联系装潢和出租（当时许多浙江投资客和境外投资客为了省事）全权委托售楼人代为联系装潢、出租事宜、代客户安排转让看房、代客户全程办理转让事宜等。用行业里的一句话就是：“你只要丢下一把钥匙，其余的我来搞掂”。售楼者的收入扶摇直上，让其他行业的小白领望洋兴叹。
可是２００５年下半年开始，售楼人员的灰色收入算是到了尽头。目前，楼市逐渐恢复理性，自住和投资性质截然不同，自住购房者买房谨慎，什么事都亲自出马，就算是偶尔有些楼盘排队买房，精明的自住客宁愿买不到房也不会愿意在销售人员身上花钱。
售楼处故事
发财者 忘形
业内人士都说，楼市高峰期时，售楼人员并不靠提成赚钱，而是靠灰色收入赚钱。记者就碰到一位“法师”，以雇民工排队拿号发了家。
记者近日在普陀区某楼盘的售楼处结识这样一位“法师”，他向记者吹嘘自己曾在楼市高峰期雇佣多个民工通宵排队拿号，成本为５００元一人。拿到号后他再以２００００元一个号的价格出售，赚取高额差价。“那时候２００００元一个号算便宜了，大家抢着要呢。”该“法师”介绍，卖１５个号，就够付一套房子的首付了，于是他放手一搏，开始边做销售边炒房。２年下来，这位“法师”的身家已经达到好几百万。于是，他买了车，和朋友合伙开了酒吧、餐厅。
“法师”透露，目前，他手上有３套房子，徐家汇一套次新房做出租用，某处一套老公房出租顺便“搏动迁”，浦东花木地区一套次新房自住。“餐厅和酒吧都是朋友在打理，我继续做我的销售人员，不过大概３５岁就差不多可以退休了吧。” “法师”的生财之道，让不少人咋舌，也让不少人羡慕。记者的朋友打趣道：“这小伙子有经济头脑，又碰上了混乱时期，不发财也难啊。”
落难者 叹息
虽然“法师”的财富故事让人羡慕，但这类人在销售人员中并不算多数。记者就遇到过一位吃“死工资”的售楼先生，他在楼市格局变化了之后，遭遇经济困境。
李先生从事房产销售多年，年纪虽不大但可以说是一名经历过沪上楼市风风雨雨的“老人”。刚从事房产销售时，正时上海房地产市场最火热阶段，当时他在徐汇区的某楼盘。据李先生回忆，当时往往一套房子只能容许购房者考虑几分钟，因为考虑时间太长后面就会有人高声嚷着自己要买。在那一拨楼市热潮中，他的收入自然也是相当不错的。
但随着楼市调控的深入，李先生的日子也一天天拮据起来。他表示，目前所在楼盘的售楼处每天能迎来的客户相当有限，没有客户的日子不仅清闲而且无聊。当然没有客户，卖不掉房子，每月的收入也仅剩可怜的基本工资了。
前些日子其所在的售楼处还发生了小风波，据悉开发商由于销售进度较慢等原因，三个月试用期后仍只给予不少售楼员１０００元／月的试用期工资，并非原来说好的三个月后的１２００元／月工资，这让包括李先生在内的众售楼人员怨声载道。几番交涉后，据说目前情况是：售楼先生们要么在这里再呆１个月，但一个月后最好自己能找到新的工作；要么就继续这个待遇，大家一起挺下去。
游击队再现
投资客重回楼市
五一黄金周至今，上海房地产市场呈现全面上涨，成交放量、排队抢购等现象屡屡出现，更有业内人士认为，上海楼市将彻底结束长达两年的盘整期，进入又一轮的房价上升期。与此同时，记者注意到，沉寂多时的投资客又重新出现在沪上房产市场。
盈利周期延长
与上一波高峰期相比，近来出现在市场上的投资客更偏向于长线投资。
在２００５年初，上海楼市进入高潮，投资客的盈利周期一般较短，往往购房不过３、４个月就已转手他人，基本不会超过一年的时间；而当前的投资客则不然，买下房源之后，短时间内基本都不准备出售，考虑到目前二手房转让过程中涉及的较多税务，这些长线投资者的盈利周期可能更多以５年来测算。
以虹桥地区一套建筑面积１００平方米的非普通住房为例，投资者的买进价格约为１６０００元／平方米，总价则为１６０万元。如若立时出售，以１８０００元／平方米的单价成交，房源总价达１８０万元，该名投资者需要缴纳５．５５％的营业税（９．９９万元）、２％的个人所得税（３．６万元）及０．５％的土地增值税（０．１万元），税费总额估计为１３．７９万元，实际盈利为６．２１万元；５年之后，投资者可以省下土地增值税的费用，更何况该套房源存在巨大的增值空间，历时５年，投资者必定可以得到更高的回报。
虽然有人说，投资者完全可以把诸多税金转嫁到下家头上，但是这并不是一个小数目，投资者如果想要“扳平”，挂牌价跳价幅度一般到２０％左右，如此一来，市场不能接受，购房意向者定会持币观望，导致交易萎缩。
更何况，当前不少购房者在投资与自用之间的界限十分模糊，出于自身需要，购房者先买下房源，平时不用可以出租，有需要再收回，或者待房价上涨至一定程度时，高价出售，从而换取更高的经济回报，长期立于不败之地。所以说，真正成熟的投资者应该是先买后卖。
投资客注重选盘
最近一段时间以来，上海楼市呈现出“普涨”的局面，即便是在作为传统销售淡季的６月，情况依旧没有改变，不管是内环以内，还是外环以外，楼盘价格均有上涨，区别只在涨幅的大小。虽然，目前并没有权威数据可以证明，但是根据众多楼盘动辄千元／平方米的涨价，中环之内房价的涨幅应该已经超过了两位数，换句话说，当前的房价水平已经到达了一定的高位。此外，还有部分专家指出，当前不能排除政府出台新政以控制房价上涨的可能。
在这样的情况下，即便投资者已然抱定５年的盈利周期，购房者所图的自然是该盘５年以后的增值前景，这样一来，当前的投资者对于楼盘的选择均十分慎重，往往都会购买那些带有题材概念，或者是市场上极为稀缺的房源。
比如说，徐汇区的中海瀛台，虽然靠近外环，但贴近黄浦江，该盘大打滨江概念，自去年开盘以来一直是周边区域的成交热盘，房价水平也不断上升；阳光巴黎二期位于徐汇区斜土路、东安路口，贴近轨道交通４号线，又居于内环以内的徐家汇板块，地段较为稀缺，因此，一推出市场便遭到购房意向者的追捧。今年２月，该盘推出首批房源，售价１７０００－２２０００元／平方米之间，一开盘就被一抢而空。最近，该盘又推出一批新房源，售楼处报出的房价水平已经达到２３０００－２４０００元／平方米左右，仍然延续着热销势头。
租金回报难达标
虽然，长线投资者近来已大量出现在房产市场上，但是有一点必须注意，那就是租金水平并未随之出现相应上涨，当前的租金回报并不能达到标准，远远不能与股市相比。
当前的沪深股市已经不复去年下半年和今年初“一片红火”的光景，上下震荡较大，风险自然不小。但是，对于一个长线投资者而言，购买的股票，如果长期持有１－２年时间，通常都能得到１５％－２０％的投资回报，如果侥幸的话，投资收益甚至还可以实现１００％。但是，当前的租金回报却远远达不到这一水平，即便是在去年底，房价尚未经过最新一轮“暴涨”时，上海市内也只有古北、碧云等少数几个涉外社区可以达到５％以上的租金回报率，大部分区域根本达不到５％的标准。而随着房价水平的进一步上涨，高昂的租金回报率自然更难做到。近来，众多中介公司报告显示，上海各大区域的租金水平没有明显波动，部分区域的租金水平还有所下降。
主力军迷路
购房者被逼出环外
楼市的回暖另一个表现就是青年购房主力的加盟。在去年贡献了大量成交的“婚房”，一直被认为在今年难以再成为中流砥柱。但是今年５、６月间骤升的成交量迅速打破了这一预先的推测。客观存在的购房需求让青年置业者这一批购房者提前入市，中低价位房成为楼市主力。
最初犹疑不决
今年五一假日楼市房展会上就表明的信息显示，青年购房者关注的焦点主要是中低价楼盘，当时单价６０００元至８０００元左右的价格区间落在购房者满意范围内。在当时的展会上，一对青年购房者向记者表示，“总价一定要１００万元以内，面积要在８０－１００平方米，配套要可以，还在犹豫之中。”
当时上海地区的新房供应中，符合此类配套的房源供应还不明显，尤其是当时房展会上此类房源稀少。而一些资金实力更有限的购房者，对于在外环地区置业并不十分有信心。加之当时上海楼市回暖征兆并不明显，这些购房者对于外环地区还存疑虑。于是，当时房展会上符合大众口味的房源少，而且外环楼盘还未发力，虽有一些低价房源供应，但成交状况并不良好。
转向突破外环
这种状况到了回暖时期迅速发生了转变。年轻人能够接受的外环附近楼盘成交量开始上升。伴随而来的是商品住宅的平均成交价格，从３月的低谷走到５月高位后，６月又向下走。其中主要原因正是在于外环线内外新房成交比重发生偏移。
数据显示，５月份商品住宅的成交量达到２３４．５２万平方米，比历史高位的去年同期还多出１９．７６万平方米。但是这一纪录被随后６月的２６６．１７万平方米所刷新，整个６月的成交量比５月高出３１．６５万平方米。而月度商品住宅成交价格由５月的１０４０７元／平方米，在６月又向下滑至１０１９３元／平方米。数据显示，商品住宅成交价格下滑，就是因为外环线内外新房成交比重加大。
事实上，上海楼市自春节过后，就从冰冷的冬季火速上窜，房价上涨趋势也由市中心高档房的攀价蔓延到外环外，成交量到５、６月时更是屡创历史新高。见到的现象是，这股在春节后被冷却了近２个月的涨价苗头，在随后的楼市旺季里一发不可收拾，房价一路涨到天气炎热的夏天，且不见企稳。
“５月份以来，随着大量购房者目光向外环以外转移，市场需求大增，外环周边大约１５个较有优势的楼盘板块呈现了整体涨价的苗头。”佑威＆天天房产研究中心主任薛建雄告诉记者。
比如外郊环区域一些公寓物业，５月份以前每周平均成交价基本还不到每平方米６０００元，但５月下旬已突破６０００元，当月最后一周成交均价达到每平方米６２４４元。
反弹积压释放
分析６月环外成交攀升的原因，即青年购房者回流所致。
而在近日最新一周的行情中，排在区县成交榜首的就是主力总价较低，适合青年购房者的松江地区。该区在上一周中呈现跃升态势，一周成交量高达１０２８套，环比增加了３７４套，高达５７％的成交量增幅同样成为各区之冠。
微观各个盘成交情况，诸如松江区九亭板块的绿庭尚城之类总价较低的楼盘都成为成交排头兵。比如，安亭澳丽映象嘉园，目标群体主打青年人。网上房地产统计显示，该案５月和６月共成交了１３０套，其中３５岁以下购买人约占７２％。购买者大部分都是去年压抑的刚性需求。得益于青年购买力的集中释放，该盘在成交量上成为板块“领头羊”。
“想想实在需要买房，按照自己的实力，只能选择外环附近楼盘了。”记者在不少朋友处听到这样的谈话。
一次看房活动的调查显示，目前２３－３２岁的年轻购房者，很大一部分来自外省市，有一些是在读的研究生和大学生。其中有父母陪同前往的。而这些青年虽然经济能力有限，但购买需求迫切。由于购买力有限与自住需求紧迫的矛盾，使得青年购房者会看重房子在未来５年到１０年时间的升值潜力。
薛建雄认为，年初的政府工作报告表示要加速地铁建设，这对配套相对落后的外环外形成利好，导致在３月房源积压量较大的外环外成交量大幅上升。
据了解，青年置业的旺盛还带动了房地产网站的火热。据搜屋网统计，现在该网站注册会员每天以上百个的数目增长。看房、买房的青年人越来越多，他们正是这类网站的目标顾客。
前景分兵环内
国家对房地产行业的宏观调控已经持续了两年，两年来无论是住宅的供应结构，还是消费结构都发生了很大的改变。土地的绝对稀有让住宅的开发从市中心逐渐向城郊转移；而投资需求和自住需求的此消彼长也让市场对总房价的承受能力大大下降。所以，资金实力有限的青年购房者只能选择位于城郊区域的项目，这也是青年人逐渐成为城郊楼市的主力军的原因。
不过业内人士认为，小户型楼盘的上市，会让青年人购房不那么“急切”。上半年环外地区楼盘的成交上升，由于一部分购房者提前入市购房造成的。主要由于现在市场可售的优质房源并不多，而且价格较高。所以外环附近成交活跃。
但是，去年下半年起，市有关部门集中清理了一批未开工楼盘，增加了９０平方米以下房屋的比例，这些楼盘将在下半年陆续上市。由于被突然要求改造成小户型，开发商都会在品质和建筑设计上下功夫，相信这批房源的品质会有一些提高，这样的楼盘对青年购房者来说更值得期待。
持房者起哄
二手房东忙加价
7月15日是农历进入三伏的第一天，然而比天气更热的是上海二手楼市。据上海市房地产经纪行业协会副会长奚子龙告知，6月份和7月上半月的全市二手成交量比4、5月份增加了30%，二手房价上涨了10%以上，一扫3、4个月前二手房市场惨淡经营的状况，变为“热气腾腾”的疯涨。二手房办公室数据也显示，2007年6月，上海二手房指数为1751点，继5月上涨后，6月继续大涨70点，变化幅度达4.16%，涨幅创近年来新高。
三大动因释放二手楼市能量
二手房市场火爆，房价看涨原因何在？据奚子龙分析，主要有三个原因。
首先７月份国家有关部门出台的二手住宅转让土地增值税，按此新政，转让的３年内需征税１％，３－５年内的二手房须征税０．５％，虽然这新政只是“温柔一刀”，但一些持房待购的业主纷纷赶在这一政策实施前出手，因此，在短时期内许多二手房放量抛售；其次，前一阵子不少市民从沸腾的股市中赚了钱，而近期股市震荡，许多人感到股市风险较大，变数较多，而投资不动产相对比较稳健，更有一些市民原本就想买房，只是手中的钱不多，买不起房，他们把从股市中赚的钱用于改善住房条件，这一部分撤出的资金在楼市火热的情况下又迅速进入房市，推动了房价及成交量的上涨；第三，整个房产市场宏观调控有两年，从上海来说执行调控政策，总体上是比较好的，房价涨幅较小，而随着外地一些大城市的房价涨幅较快，上海二手楼市也跟进水涨船高，特别是对那些观望心态较浓的潜力购房者来说，因其刚性需求，又看到整个房市趋涨，因而不再徘徊、观望，其购房能量一下子释放，一手房价格的快速上涨及供应的减少，联动产生二手房井喷效应。
热点地区房源紧缺
据美联物业市场研究部６月份的市场成交情况显示，６月二手房成交量较５月继续呈现一定增幅，市场走出一波持续回暖行情，成交价格也有小幅攀升。业主返价、房源紧缺的情况在徐汇、静安、卢湾等热点区域轰轰烈烈上演着。
近期，美联物业徐家汇莱诗邸分行频频暴出房东跳价的案例。以徐家汇板块的莱诗邸为例，一套两房两厅带车位的房源，一个月前业主以２８８万元挂牌，经过一次带看后，业主返价至３００万元，当购房者表示可以接受之后，业主却表示不愿意成交，等待物业继续升值。记者从沪上一些知名房产中介公司获悉，近期上海二手房市场业主频繁返价，部分业主以每天总价上涨８０００元的幅度频繁加价，导致近期二手房市场成交价格不断走高。
据美联物业镇宁分行沈经理介绍，总统公寓内一套１５０平方米的三房，原先挂牌价为３６０万元，当买家表示出购房意向后，业主立刻返价至３８０万元，但也是在买家追价之后表示不愿出售转为自住。
在市中心的热点地区，房东跳价后仍表示惜售的个案近来虽时有发生，但与成交量相比仍仅是个别现象。不少中介替记者算了一笔帐，在市中心地区，一家中介门面月租不超过４、５万元，只要有一单２００万元左右的二手房成交，赚取的佣金基本上就可抵一个月的店面租金。现在的中介公司日子明显比春季以前滋润得多了，有些在去年大“萧条”时期进行门店紧急缩水的中介公司老总不免“懊闷痛”″，当时看不到后来的前景，现在重开门店，扩张规模怎么也来不及了，错过了一次淘金的机会，肠子悔青了都没用。
跳价１０万很平常
不仅在黄金地段的二手房身价陡升，就连一些杨浦、虹口等老城区中端二手房市场也热火朝天。据汉宇地产杨浦区陈经理告诉记者，近两月来，大连路、控江等板块一片红火，平均单价上涨１０００－１５００元／平方米。如恒阳花苑（海上花）、和平花苑(二期)等小区单价上涨至约１．５万－１．７万元／平方米，而海上海新城单价涨至１．８万－２万元／平方米，且挂牌量少而需求量多，一套房子往往有４、５个买家抢，房东简直来不及跟涨。
汉宇地产虹口区李经理也称，房东跳价现象普遍，二手房基本一周一价，以瑞虹新城为例，二期单价约１．８万－２万元／平方米，但挂牌房源依然供不应求，基本出来一套抢一套。房东觉得带看人一多，纷纷跳价，一套房跳１０万元很平常，不少三房大房型房东近期都２０万元一跳。前几天有一套１１０平方米不到的两房，原先谈好２１０万元成交，结果房东临时跳价到２３０万元，买家说要考虑一周，结果不到几天，房东就重新谈好新买家，以２３０万元成交了。
在经历了前两年楼市的大起大落过后，市场上买卖双方心态已经变得比较理性。遭受了一系列的政策调控后，买卖双方皆具备了较强的政策适应性，面对市场的变化能够理性对待。但随着房地产市场的全线发烧，卖方的心态开始出现波动，“跳价”、″坐地“起价”等情况频出，很多房东惜售心理也表现得越来越明显。与持续一年的楼市走“熊”相比，现在二手房的房东逐渐“牛”了起来，只要有好的房源，价格不是高得太离谱，总有人愿意买，二手楼市从一年前的买方市场又逐渐向卖方市场偏移。如果这种偏移渐行渐远，楼市“高烧”持续不退，久之，并不排除政府会有另一轮强有力的宏观调控的可能性。
配套工程造传奇
与以往热点板块受更多关注度不同，近来很多以前所认为的冷门板块也越来越受到关注。像北部普陀区的万里真如板块、闸北区的彭浦板块、杨浦的新江湾板块，西南部闵行区的华漕、老闵行板块，东部浦东地区的金桥板块，还有外环外的安亭、顾村、颛桥、九亭、新桥等等。随着各项市政工程的深入，原来的冷门板块逐渐热起来，购房者更看重板块未来的发展潜力，纷纷抢占有利先机。
据上海力江房地产经纪负责浦东新区金桥板块的周燕华经理告知，从今年３月份以后，金桥板块内的二手房价一路上扬，到目前为止，均价上涨了１０００元。如金杨新村、罗山新村、金桥新村等，都为上世纪９０年代后入住的多层老公房，３月份前，单价为８０００－８５００元／平方米，现在则要卖到９０００—９５００元／平方米。这些小区都在张杨路沿线，今年年底即将贯通的Ｍ６线延伸段设有云山路、德平路两个站点，而此地处于内中环间，距陆家嘴仅２—３公里远，区位和交通的优势，是这些二手房最大的卖点。
不仅如此，金桥地区的中高端次新房如上海未来，可售二手房源本就不多，由于小区对口市重点建平中学，由学区带动房价，３月份前，原单价１．１万元／平方米，现在则上升到１．２—１．３万元／平方米。近期是入学高峰，６月初有买家看中该小区一套１０８平方米左右的两房两厅，主要为了小孩能对口上学，原本房东挂牌１３２万元，并答应以１３０万元成交，谁知看到二手行情一路看涨，居然临时变卦，开价１３５万元，并表示少一分不卖。面对房东的调价，买家觉得小孩读书入学籍拖不起，考虑了一天之后就爽快答应，最终以１．２５万元／平方米单价成交。另一处次新楼盘东方之音，每平方米均价１．３万—１．４万元，接近于目前正在开盘的金桥瑞士花园二期的价格，但挂牌房源依然供不应求。
结语
“表情”构成楼市，反之也影响楼市。青年购房者回流，长线投资者重现，有人欢喜有人愁，售楼人员的生活也各有阴晴圆缺，中介不再愁眉苦脸，这个环环相扣的市场，都是上海楼市的一个细节特写。盛筵终有散席时，上升中的上海楼市还会继续多久？小角色的命运都将听从大编剧大导演的分配，只是不知道，下一个角色的转变，会从哪个人身上开始。
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