上海楼市正进入一个市场细分的竞争时代，市场上热销的楼盘大都是特点明显的楼盘。用行家的话来说就是“个性化”。但对购房者来说，他们并非关心楼市究竟进入了一个什么时代，购房者关心的是如何买到满意的房子，开发商们关心的则是如何进入购房者的视线。一句话，买卖之间的基础说到底就建立在更为精确的市场细分之上。
精明的房产商抓住了更多的群体，将细分后的产品推向市场。比如：绿地集团推出的绿地21城、万科集团推出的青年置业项目，联创国际“中小型企业安家计划”…………事实上，从这些产品中我们已经可以看见了房地产市场逐渐细分，定位于某一客户群体上，并为这一特定的群体提供有针对性的服务。
通常同一类型的群体喜欢生活在一个区域，对开发商的同质产品而言，多数要卖给对楼盘有认同感的一类客户，这类客户都是由于对房子认可并购买而成了业主，组成了业主团体。早在去年绿地21城就推出了尊老社区“孝贤坊”，受到了社会的热烈反响。
笔者从绿地集团房地产事业一部营销中心的负责人处得知：绿地21城孝贤坊以“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”作为规划和指导思想，为长三角的老年人营造一个健康幸福的颐养福地。在完善配套上，孝贤坊还特别为老年人打造了一系列专属配套，包括医疗、老年大学、养生文化馆等，设有图书馆、旅行社、棋牌室、茶坊、老年运动中心等；戏曲中心定期举办评书、京戏、越剧等演出，为老年人提供优越的活动空间。老年餐厅特聘营养协会专业人士根据每位老人的不同情况设置科学食谱；健康会所提供推拿、按摩、针灸等保健服务。二期的养生电梯公寓是孝贤坊内专为老年人打造的英伦精品电梯养生公寓社区，以英伦格调悉心打造浓郁的异国情调。总价在20-40万元之间。第一批房源当日售罄。第二批房源已全面接受预订。这次孝贤坊不仅在房展会上销售了80余套而且5月份销售面积和销售金额同时创下历史新高。
今年4月28日绿地集团又推出超大青年社区“启航社”，将其严格定位于青年人的生活需求，解决“置业、生活、事业、交通、健康、学习、交流”七大问题。二期于6月2日开盘，两天即售出159套房源。二期提出“低总价、低首付、月供抵月租”的置业计划，只需“首付3.6万,月供880元”的超低价格便可轻松拥有，该楼盘销售同样受到都市新青年的青睐和追捧。从开盘至今，产品细分化的“启航社”卖得火热。
数据显示，5月成交量在100套以上的楼盘多达41个之多，这些楼盘中的多数都出现了排队买房。据分析师何先生指出：当前市场需求正在改变，以前缺乏购买力人群的新增购买需求已经成为市场细分的主要原因之一。他们通过小规模精确定位的产品供应，注重市场细分需求，通过差异化策略，满足各类人群的需要。小户型对于整个房地产市场来说，正是一个市场细分的结果，上海市场需求比例要求小房型达到35％至40％。
从今年新开盘的小户型楼盘来看，主要呈现2个特点：第一，向功能齐全方向发展；第二，市郊小户型项目增多。
如：目前最热门的两大产品：松江地区的上海青年城和昆山的启航社，目前主力房型为50至73平方米左右。
启航社整个社区采用后工业时代风格和简约元素的完美结合，符合年青人的居住喜好。户型具有时尚简约的特征：4.5米的层高的LOFT，局部挑空的北跃式户型，舒适大方的阳光平层、落地窗、转角窗全面向阳光开放，都非常符合年青人的居住喜好。规划于2009年开通的轨道交通11号线的墨玉站与该项目不到4公里，并有社区巴士接送。从“起航社”到市区也有24小时社区巴士往返中山公园，到中山公园约40分钟。
普通住宅更注重社区园林、社区的配套以及强调户型的功能等细节的品质。社区的绿化率有所提高，园林的造型设计和分布得到重视，普通社区也有了良好的居住环境。
据沪上知名房产专家蔡为民分析，当前受消费者青睐的楼盘，基本都具备以下条件：首先是“四房”产品—————现房、地铁房、品牌房、降价房。对于一些能有超大绿色景观和大型生活配套的，便捷的交通。成为市场细分的又一特征。
从绿地21城热销情况来看，绿地21城规划了约190000平方米的生活、教育、医疗、购物四大配套。坐享100万平方米绿化景观、45%的绿化率；40万平方米齐全生活配套，拥有10万平方米的家世界一站式ShoppingMall；近11万平方米的巴黎香榭丽时尚风情街；2.9万平方米的新加坡理念式生活中心；四星级绿地豪生国际会议大酒店；大型多业态新鲜果蔬营养补给中心；同济大学附属同济医院绿地昆山医院。中福会幼儿园，九年一贯制双语学校等满足式生活体验。A11、A30、312国道三横一纵高速公路网，40分钟直达市中心。沪宁城际轨道交通开通在即，花桥镇站方便21城居民往返苏沪。大众巴士开通社区至中山公园及安亭2条专线。
绿地21城地中海风情社区建筑包括花园洋房和地中海风情别墅两部分。规划将浪漫的地中海风格和现代居住理念相结合，建筑与园林相映衬，构成西班牙建筑的休闲、典雅与温馨，给人以度假式的居住生活。别墅价格该楼盘的基本特点是小户型、低密度社区，配套设施齐全，提出特有针对性服务。别墅的价格在188平米88万起，大大吸引了一批特殊客户源。
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