序
“房东又开始发疯了。”上海中心城区某中介门店店长私下已经用这样的字眼形容挂牌的客户了。此话并非玩笑。在年初还是投资客抛盘的二手房市场，到了年中却来了个大转变：房东纷纷跳价惜售起来。“明明谈好的生意，上下家正签合同，中途有人看了一眼插手说也要，愿意加价，结果房东当场毁约不卖了，一点都不夸张。”
是我们的判断出了差错，被一时的表象所迷惑？还是原有的宏观调控已经无法遏制如今的上涨势头？或是政策还不是真正地“对症下药”？
现状一：宏调调控收效小
从2005年开始到今天，宏观调控已掀起两波热浪，调控范围也一次比一次大，从税收到土地、金融信贷、户型政策、限制外资，几乎涵盖了房地产的各个方面。其中令人印象最为深刻的莫过于对三级市场的两次重大税费调整。习惯于“抛旧房买新房”的沪人在高额税费面前赶搭末班车，人流把交易中心挤得水泄不通，这也是去年楼市回暖期最后的疯狂。而更早的一次则是营业税政策，二手房瞬间降温也直接冰冻了新房市场，上海内环内开始出现零成交。现在回想，两次“组合拳”中最具市场杀伤力和震慑力的莫过于将三级市场打回原形，也让受制于二手房市场的新房市场动弹不得。
但是好景不长。对于北京、深圳之类只有新房市场，三级市场几乎没有建立的城市，这种“杀招”几乎沦为空谈，而一年之后，上海的开始涨价之风也开始重启。一招接一招，前两战威力固然一次比一次大，却如石沉大海、打入黑洞之中，再强的力道也被吞噬得一干二净。
对第三波宏调寄予厚望的人们已经望眼欲穿——之前两轮宏调该出的几乎都已出，但都似乎胜算不高，顶多是打个平手，这决胜的第三战，该怎么打才好？
现状二：70/90引涨单价
楼市有疾，讳疾忌医自是不可，与地产顽疾一战不可避免，对重伤之人输送内力维系，疗伤之人功力越深自然越好。但若是桃谷六仙对令狐冲那样不由分说各管各乱输一通，痛苦可想而知。好时自然风平浪静，但就怕这多股力量将人冲撞得遍体鳞伤，最终连神医都无法救治。
“地价像是被吹出来的，以后政府不给钱，抽签决定算了。”新江湾城D1地块出让，6分钟内28轮结束战斗，地价从最初的5.16亿元涨到12.6亿元。一位观摩竞价的朋友说出此话时虽带有戏言成份，但也深感无奈。
现实和笑话的背后隐藏的是土地供应的紧张。上海自2005年开始的宏观调控起，经营性住宅用地供应就陷入低谷，连续数月“无粮”，直到2006年8月才开始放地。而“地荒”的时候，上海房价正好处于普涨格局，内中环等以往供应稀缺的项目经常引发排队，楼市成交均价突破万元大关，而且涨价有向外扩张的趋势。加上银行准备金利率上调，银根紧缩，房地产开发的信贷门槛提高，也影响了开发进度。
双重作用之下，有效供应明显下滑。奇怪的是，房价之箭在弦上紧崩，却迟迟不发。只因另有政策在牢牢牵制。
“70/90首批小户型政策下的产品在今年下半年面试，会缓解供应。”在上海楼市的长长短短的研究报告中，谈及下半年走势，很多分析人士都不忘提到这样的一句话留作伏笔，以观后市情况。但三级市场交易成本的增加，让实力有限的自住者不得不考虑税费暂时“按兵不动”。
可是，这种被压抑的需求平时可能并不明显，但自从今年以来股市财富增加不断流入楼市，需求就愈加明显。难道小户型政策就不可以是抬高单价的一种方式？不久之前热销的九亭奥林匹克花园的小户型均价已经将近万元，与平抑房价的初衷有所背离的是，70/90似乎正在引领一些地区的房屋单价上涨。
遏制流动性、防止投资过热的政策与释放的需求，以及被寄予厚望的小户型政策，正正负负，不是东风压倒西风就是西风压倒东风，楼市的情况也是难以预料，价格并不稳定。
这些四处互相冲撞着的力量，让房价根本不受制于基本规律，一路不回头地开始飙升起来。上海房价在以往几个月连续的下降中，谁能料准，在今年3月又开始突然进入上升通道，而周成交量也是屡创新高，。而北京、深圳等城市更是违背了之前的“稳定发展”的预期，一片疯涨。
投资客：不断跳价 火上浇油
几次三番的加息所筑起的壁垒，在房东眼里已经不会对其投资决策造成影响，在这个利率已经达到7.20％、与年租金收益相差无几的时代，房东已经不会寄希望于依靠租金收益维持投资，而是坚信楼盘能够卖个符合自己心理定位的好价钱。抬价的投资客反映的是楼市另一种心态，对于自住客用来居住的房屋，在投资客眼里已经成了投资产品。
仅仅是自住需求就让楼市难以招架。何况还有拿住宅当投资品的投资客。
“房东都纷纷跳价。”刚才发生在市中心中介门店的一幕这几个月来已经毫不稀奇。这些当初在2004年买入的投资客，往往手头上拥有一个小区多套房源，在低迷时期抛房会让一套房源买卖几乎无钱可赚，但即使如此，依旧有房东愿意割肉。这种情况直到2007年回暖时发生彻底改变。总价高的房源竟然开始跳价。
之前投资客蜂拥而入的联洋地区，无疑是个典型。一套原始挂牌价为230万元的140平方米房源，当房东听说客户有购买意向后，立即加价5万元、2万、3万，等到双方签约前，房东再次加价3万元，但四次加价，让下家无法接受，最后不欢而散。但房东这边却依然不缓不慢。
CPI猛涨，新一轮加息蓄势待发，从2006开始，已经4轮加息。即使如此，货币流动性过剩的情况仍然波及楼市，并且有进一步扩大的危险。不仅仅是惜售的房东，长线投资客也重回楼市，寻觅房源。将唯一的希望寄托于房屋本身的升值。
投资客的涌入让已经处于高位的房地产难以负荷。
境外人士：巧避“限外” 垂涎依旧
尽管限制境外人士购房的政策恐怕是宏调之中最有效果的，但外资对中国房地产依旧垂涎，并且至今也仍有方法可以规避。统计上的结论和现实的结果，哪个才是外资在上海的真正面目？
“去年第三季度、第四季度，上海市住宅高档房市场销量急剧下跌。”这是国际知名房地产咨询公司仲量联行今年年初发布的消息。2006年7月，俗称“限外”政策的171号文重点之一是境外机构和个人买房只能自用或自住，规定实行实名制；而且个人购房者须在国内生活或工作满一年。
因为这份文件，前期外资表现活跃的上海高档住宅市场应声下滑。统计数据显示，位于上海知名时尚地标新天地板块的“翠湖天地御苑”在去年第二季度售出125套，进入第三季度销量降至70套，而第四季度只售出不足20套。
这种销量的急剧萎缩波及到了几乎所有沪上高档楼盘：汇宁花园、上海滩花园等一批去年下半年上市的高档物业，销量都呈现明显下降。
但是另一方面，《金融时报》的一则案例也震动业界。这份享誉全球的权威杂志披露，一家总部位于爱尔兰都柏林的公司，在上海拥有多处“购房出租”地产项目。其客户有三分之二是企业家和金融城人士，他们中的许多人主要目标是希望通过持有人民币资产，以便在人民币升值中大获其利。 而为了绕开中国的严格规则，在中国注册了在岸公司，以便以境内企业的身份方便地持有这些地产项目，那些境外的项目投资者因此能够轻而易举地避开繁琐的行政审批手续，从容地获得五年内6%至7%的年租金收益率。
究竟多少境外人士在上海买房？高档房成交的下滑其实并不能得出境外人士在境内购房得到限制的必然结论。事实上，限外政策之后的住宅收购也没有消停的迹象。“换什么都不如换成人民币。”一旦外界认定了人民币必须升值，就像是进入了恶性的循环怪圈，不管是否应该升值，他们都会源源不断地因为这个预期进入市场。而现在，人民币的汇率还将继续创下历史纪录。
大势所趋。洪流易疏不易堵。然后在上海，有哪个权威部门可以掌握境外资金在沪购房的一手资料，并且予以公开呢？我们不知道。
持有税：最后的杀手锏？
现在，宏观调控已经到了最关键的时候。该出的已出，该发生的还照样发生着。对土地供应、信贷、二手房交易等环节都插手的宏观调控，只剩持有环节未涉及。
目前，我国对于房产税的征收，主要集中在流通环节，只要消费者能支付得了这一次性的支出后，就完全不用再考虑持有房产的成本。如果未来对整个房产保有环节进行征税，购房者将会考虑到终生消费而回复相对理性。纵观大多数发达国家，都很重视在房地产保有阶段的征税，而在房地产交易环节的税收则相对较少。这样做不仅降低了房地产空置率，也鼓励了房地产的交易。而在美国，加拿大、英国等国家，不区分房地产和业主的其他财产，也就是说，政府向纳税人统一征收财产税，税率从3%到10%不等。比如，纽约郊区一套4居室的独立住宅，价值约为80万美元，每年要缴纳的房产税接近2万美元。
“这是大势所趋，否则将无法让社会平衡。”《物权法》讨论时，间歇可以听到这样的声音。既然我国国情注定是“地少人多”，在一个价格较高的房地产市场上，低收入者的竞价能力远远低于富人。这样就会出现有多少房子供应就有多少被富人买去的情况，低收入者永远在市场竞价中处于劣势。而市场上很大比例的低收入阶层仍有强烈的住房需求，房地产市场会在未来很长一段时间内显得供不应求，即使政府增加供应一定数量的土地，开发成房屋，结果大部分还是被富人（包括一定的外国投资者）买去。
所以，有业内人士认为，持有税能让这些富人三思而行。
但是，这种政策的效果也只能打个问号。“只关公平与否，无关房价”。将持有税作为目前降低房价的一大利器却不现实——因为现在的市场中，究竟穷人买房还是富人买房，本身就像个谜团一样无法得知。数据的混乱与透明度不够，让这一政策“看起来”很美，一个个税征收就难以应付，谈何持有税的征收呢？可矛盾之处在于，除此之外，还能指望什么呢？
从自住客、投资客、外来投资客，穷人，富人等，无论怎么分类，那股从外部流入的巨大需求，席卷了上海本身并不大的需求，从而演变成一股巨大的推升力量，将有限的上海房地产市场一推再推。于是有人同时手拿多套钥匙，有人却依旧苦叹无房，新造房源不断有人买单，而供应又如此稀缺，此种情况下，房价若不上升，倒真是怪事。也难怪稍许看得上眼的房源一开盘就被哄抢而光。
原住民：进退两难
原本家住卢湾区的一位朋友在新天地动迁时搬迁离开，而现在又在卢湾买了一套均价万九的房源。而同样是卢湾区的另一批居民，则正兴高采烈地搬进了廉租房。“有没有人可以告诉我，这些人房源动迁以后，可不可以拿动迁费呢？”这真是头疼的问题。如果可以，那朋友辛辛苦苦打拼挣得的首付款恐怕还不会比动迁费更多，如果不可以，这些原本居住在卢湾区的老上海们，又如何愿意“屈就”居住在廉租房之内呢？
市中心的不愿出去，想依靠动迁翻身，经济适用房又遍地开花式地建设。数字上看看似乎人人有房。可是谁去住了？
如果说老上海们在等待动迁这一能真正解决住房问题的及时雨而没有选择购房，那每天攀升的那些新房成交套数又从何而来？随之而来的问题是，谁在买房——有房之人，无房之人，境外买家，外地炒家？
谁知道？
政府：集体失声
而作为当事一方的政府，却对这股洪流不闻不问，置若罔闻，宏观调控组合拳一套又一套，看到高档房降，说“取得实效”，发改委数据中同比涨幅也控制在1％不到，在这场与楼市恶疾的斗争之中，地方政府从上至下，在无序化竞争的问题上，几乎陷入了集体失声的状态。
深圳去年有“不买房联盟”，可叹一个开放城市，在有钱买房前提下，无需暂住证，又无需领号排队，怎可能组成联盟呢？！
而房价疯涨的深圳，在80年代末90年代初时，曾意识到这一问题。实际上，深圳市在1988年就率先提出：深圳市住宅局代表政府建设微利房，以成本价向居民出售。住宅局可获微利，以弥补建设福利房的亏损。
南方周末的报道中直言不讳，那个时候，每个深圳市民，都可以排队购买政府开发的微利房。即使在深圳发展最热的时候，也没有出现房价飞涨的现象。 然而在10年后的2003年，深圳市住宅局黯然退出历史舞台。此后深圳的福利房和微利房建设陷入停顿，供应量少得可怜，而且多数是为公务员建设，多数居民由此被逼进商品房市场。
香港有覆盖60%人群的公屋制度，而深圳居民曾经三五年或者七八年总是能排上房号。现在重头再来，是否积重难返？
宏调，要正本需清源。希望这关键的第三股组合拳能够用对地方。
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