经济型别墅作为上半年别墅市场成交主体，未来仍将占据别墅市场的主体地位，高端别墅的供求均将保持稳定，小独栋产品热销是上半年市场的亮点。
500万元以下经济型别墅仍是成交主力
陈晟表示，从2006年始，上海别墅市场成交已经呈现出以经济型别墅为主体的特征。2007年1-5月上海别墅市场成交数据显示，套均总价在300万元以下的项目共成交2490套，占总成交量的比重为65％；套均总价在300-500万元的别墅项目共成交755套，占比达到了19％。可以看出，套均总价低于500万元的经济型别墅占据了上海别墅市场的主体地位，共计84％。套均总价在500-1000万元之间的中端别墅成交套数占比达到了12％，而套均总价在1000万元以上的别墅项目成交套数占比仅为4％。1-5月上海别墅成交套数过百的项目其套均总价均在300万元以下。在成交单价方面，2007年1-5月上海别墅市场成交主要集中于单价在15000元/平方米以下的项目，占到了成交总套数的79％。
陈晟分析认为，经济型别墅因其总价较低，有时仅相当于市中心一套高端公寓住房的价格，因此以公寓的价格享受别墅生活成为了不少改善型购房者的首要选择，经济型别墅的热销也在情理之中。
总价250-400万元小独栋表现出类拔萃
陈晟指出，松江佘山板块是上海高端别墅的集中地，特别是小独栋别墅佘山三号表现突出；闵行区别墅在上海经济型别墅市场也占有重要席位，颛桥板块的经济型别墅复地北桥城上半年也有不俗的销售表现。其中，不少热销的项目都以小独栋为主打，小独栋已经成为上半年经济型别墅的一大亮点。
复地集团沪南区域总部顾豪睴总经理表示，复地北桥城自今年3月30日开盘以来，共推出84套小独栋产品，基本上每次开盘都受到客户追捧，其中老客户介绍新客户的成交比例占到总成交的25%，充分说明了项目在客户心目中的认同。项目1、2期共594套别墅房源，目前还有32套小独栋产品尚未对外销售。
保利十二橡树庄园营销部经理王希岩介绍说，2005年10月开盘的保利十二橡树庄园是保利在上海的第一个项目，当初其实考虑的主打产品是联排，但是由于小独栋产品推出后，市场反映出乎意料的好。因此，在后期规划中，继续将小独栋作为主力。目前小区内294套别墅，其中联排37套，双拼92套，小独栋165套，户型在260—300平方米之间。预计8月中旬会推出最后一批小独栋房源，单价大约在12500元/平方米。
门槛不高市场缺口是小独栋热销的原因
随着市场发展，联排、叠加等初级的经济型别墅产品已经不能满足一部分向往更高居住品质和消费理念的要求。因此作为独栋的初级产品，小独栋产品的客户基础已经成熟，成规模的开发带来了规模效应以及集群效应。
顾豪睴分析说，复地北桥城之所以在反复研究各类经济型别墅产品分支中瞄准了小独栋产品，其重要基础是目标客群的高针对性，填补了市场缺口。复地北桥城小独栋的目标客户大多在年龄35—45岁偏年轻化的阶层，以两代居住为主，作为改善居住的二次置业，投资的比例很少；居住、工作在闵行本区以及西南三区的较多，活动区域集中在徐家汇，以制造业、商业等行业总经理、部门经理和私营企业主居多，他们的生活方式多以旅游、美食物、购物、娱乐、健身等为主。
王希岩也表示，保利十二橡树庄园所在地块并不是特别好，距离佘山风景区还有一定距离，离市区也比较远。考虑到如何扩展客群，之前做了周详的市场调查，认为能购买千万级别的高端别墅毕竟是少数，而总价300—400万元的小独栋就会拥有更多的客群。其主力客群是公司高管、私企老板等。
小独栋产品的“经济型”仍是吸引客户的最大特点，面积的合理设置使得总价能够有效控制。联排、叠加的确是别墅产品中首选的产品类型，但是如果小独栋合理的控制了总价，又满足了人们向往享受纯独立“唯一”的资源，有天有地，有独属于自己的私密空间的居住需求，这样自然激发了其中的部分群体在联排、叠加的基础上“升级换代”，也为对高档独立产品购买力有限又不想重复联排叠加等经济型产品的居住生活的客户提供一种独栋产品的居住方式。
据悉，2006年上海别墅供应114.17万平方米，但小独栋产品全年的供应量仅为7万平方米，占整个市场的6%。2007年供应更少，上半年仅有复地北桥城、保利十二橡树庄园、佘山三号等几个项目中有供应。这样供应量的稀少，需求的庞大，足以带给小独栋强劲有力的发展动力。 |
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