楼市“生态圈”供需失衡 未来两年楼市将持续热度

　　从供应角度分析，正常市场情况下，土地储备量和全年消化量的比例应该是3：1，而经过宏观调控政策调整，2005年到2006年上半年土地供应紧缩，到2006年底，土地储备量和全年消化量的比例已经2：1甚至更低……

　　可以说，这一轮的全国性房价上升和土地政策的调整是有很大关系的，在楼市“生态圈”内，老的平衡被打破，而新的平衡还未建立，面对新的土地政策带来的供需关系的变化，显然供应者、开发商、投资商、居民都没有足够的经验来理性地达成均衡，还需要更多的时间去磨合和尝试。虽然2006年下半年开始陆续有土地供应，但按照土地开发周期来看，这一批供应的土地在2009年以后才能陆续面市，未来两年上海楼市仍将面临供应量紧缺的态势。

　　与此同时，随着宏观政策逐渐消化，供应出现“断层”，而需求却是延续的。市场需求量在持续扩大。一部分是之前市场上积攒的刚性需求需要一个释放出口，另外一部分是之前在股市中获利的市民，开始将股市热钱转投楼市释放软性需求……综上所述，未来楼市中，供需关系是根本，而在供应吃紧，需求持续放大的情况下，未来2年市场供不应求局面仍将维系，上海楼市也仍将持续热度。

　　自住买家中外环“淘房三招”看规模、寻轨道、挑配套

　　随着各项公建配套设施的完善，如今中外环区域已成为自住客购房首选，从上半年上海楼市来看，中外环楼盘不仅成交活跃，个别区域的代表楼盘成交价格也一路攀高。如何在众多板块的众多楼盘中淘到最合适自己的房？其实，买家在中外环淘房时有三个方面可供考量。

　　首先，大规模、品牌开发商纷纷入驻的区域。这些区域一般是大规模成片开发，品牌开发商的入驻将提升整个区域的品质和形象。象位于中外环间的三林板块，受大规划利好影响，中房、万科、金地等品牌开发商纷纷入驻，在提升区域形象之余，也拉升了区域行情，象中房三林城·金谊河畔就是一个例子，开盘即热销的火暴场景带动了价格的一路攀升；

　　其次，轨道交通沿线。随着轨道9号线、6号线的即将开通，上半年松江九亭、松江新城和浦东楼市均出现火热态势，由此可以看出，对于购房者来说，轨道交通仍是一条生命线；

　　此外，配套相对成熟。之所以用了“相对”，是因为在大规模品牌社区内，随着人流的导入，商业也在培育之中，各项配套将会逐步完善，因此在选择中外环区域楼盘时，可以不用过于计较当前配套情况，周边配套只要相对成熟就可以。

　　而下半年市场热点主要集中在两个方面：一是“70/90”政策后，今年下半年小户型在整个上海市场上将陆续上市，比如位于浦东金桥的滨江45，虽然它单价1万多，但是总价上仍只有80万左右，而且交通生活配套各方面都很完善；二是别墅市场将在今年年内某个相对高的价格稳定下来，而一些位于外环附近的舒适型别墅，以总价在300-500万的联排和双拼别墅为主，象新浦江城，万科浦江项目，这些买家不喜欢里城市很远，因此外环附近对他们来说是很好的选择。