近期，本市二手房市场明显升温，成交量也随之放大，但与二手房交易市场较为活跃形成鲜明对比的是，二手房拍卖市场却较为冷清，某拍卖公司日前组织了一场二手房拍卖会，成交率不足50%，并且这批标的中还有二次、三次拍卖的房产，与两年前多人同场竞拍的热闹场景不能相比。
尽管从整个拍卖市场的份额看，近两年房产拍卖增长较快，但二手房拍卖只占到整个房产拍卖的很小比例。当初竞相争夺的二手房“香饽饽”转眼乏人问津，拍卖规则以及买卖双方的心理价格差异是很大因素。
拍卖业务一路萎缩
据业内人士透露，2004年，上海有七八十家拍卖行先后开出个人委托二手房拍卖业务，看中的就是人们投资二手房的热度。但现在还在苦苦支撑二手房业务的拍卖行不到10家，每场拍卖的盈利从当年的数万元一路下滑，大部分拍卖行不得不退出社会委托二手房的拍卖业务。
由于从盈利颇丰转为亏钱的买卖，拍卖行不得不提高二手房拍卖的门槛。上海一拍卖公司的有关人士透露，在房产拍卖最火爆的时候，拍卖行每个月都会举行两场房产拍卖会，但是目前市场日渐冷清，拍卖行最多每个月举行一场房产拍卖会。
此外，在二手房市场最火爆的时候，很多拍卖行免费为委托房源登公告，而且常常免掉卖家的佣金，但是现在部分拍卖公司要求，拍卖交易成功，委托方按比例交纳佣金，可以免去公告费用。但是如果流拍，委托人则要承担相应的公告费用。
缺少利益平衡点
上海中天拍卖有限公司负责人宣家鑫告诉记者，二手房拍卖的优势在于：一是交易公开透明，房屋成交价是通过竞拍人在拍卖会上公开竞价形成的，不存在赚取拍卖双方差价的情况；二是通过公开竞价形成的房屋成交价比较符合房屋的实际价值，避免了二手房通过其他形式交易产生价格不公的情况。
宣家鑫认为，造成目前成交率不高的因素是多方面的，其中一个重要因素是，委托方和竞买方对竞拍房产的价格缺少利益平衡点。由于现今房价处于涨势，委托人对拍卖市场的心理预期相应较高，而竞拍人心理价位往往过低，还是抱着“淘”房的心态，双方心理价格的差异，致使二手房拍卖由热转冷。
免责条款制约发展
尽管拍卖公司推出二手房业务已有几年时间，但由于宣传力度有限，有相当多的市民尚不了解拍卖的操作过程，不敢轻易参加竞拍，促使竞拍队伍越来越小。
宣家鑫说，由于拍卖公司人手较少，在对待竞买客户的服务上很难到位。拍卖公司一个工作人员要服务好几个竞买者，组织看房也是约定时间一起去，通常只能在拍卖前的几天里集中看房一两次，无法详尽地向竞买者介绍房产及竞买的相关细则。
另一个令竞买者顾虑的是，拍卖公司对瑕疵的免责条款。由于《拍卖管理办法》第五十三条第二款规定，拍卖企业、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。
因此，在看房时间比较仓促，以及相关免责条款的制约下，很大程度制约了二手房拍卖的发展。
价格优势并不明显
当然，竞买者最为关注的还是价格。如果价格上没有极大的诱惑，也很容易造成流拍。
据了解，二手房拍卖主要分为司法委托和个人委托两种。司法委托一般是司法机关委托指定拍卖行进行的房产拍卖，个人委托一般是房产所有者委托拍卖行进行的房产拍卖。一旦拍卖成交，竞买人将向拍卖公司支付一定比例的佣金。因此，竞拍者会在举牌前考虑成交价加上佣金等费用后，是否比通过其他方式购买更划算。
但由于司法委托拍卖有一个原则：第一次流拍后，下一次的起拍价要低于上次起拍价的10%-20%左右，三次拍卖后仍流拍则房产由法院收回。鉴于此，一般第一次拍卖起拍价都会较高，而一些有经验的竞拍者则会选择第三次拍卖时参与，但成交价在多轮竞价后加上佣金往往与第一轮竞拍价持平，只比市场价略低，优势并不明显。这也造成了大多数情况下大家宁愿选择继续观望。
付款以一次付清为主
拍卖成交后的付款方式较为单一，也制约了二手房拍卖的成交。
根据《拍卖管理办法》规定，一旦拍卖成功，将在规定期限内付清全部房款，这对竞买人的资金要求较高。虽然曾出现过银行与拍卖公司合作，提供按揭等付款方式，但由于银行办理贷款手续并放款时，申请贷款人必须提供房产的他项权证，而他项权证只能在房产进入交易中心后才能提供。显然，实际操作上的不便，使得目前二手房拍卖仍以一次性付清房款为主。
扬长避短才能赢得市场
专家指出，随着其他二手房买卖操作方式的日益规范，房产拍卖的优势已不再那么明显。对拍卖公司来说，定价过高会导致流拍，定价过低又会影响委托人的利益，如何在两者之间把握一个利益平衡点，这就需要拍卖方提供准确可信的估价，并依据大量的实践操作来作出判断。
同时，如何提高市民的接受程度和解决看房难也是必须跨越的两大难题。二手房拍卖必须扬长避短，挖掘自身优势，才能赢得更大的市场份额。
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