目前上海经济持续稳定发展，国内生产总值连续14年保持两位数增长。在此背景下，上海的总部经济特征日益明显。
据统计，2007年一季度上海市实际吸收外商直接投资比去年同期增长2.2%，实际到位金额达20.15亿美元；其中第三产业实际到位金额占全市外商直接总投资的64%。至2006年底，上海共有154家跨国公司建立了地区总部，较上年同期增加了30家，还有196家跨国公司建立了研发中心，较上年同期增加了72家；同时，在上海经营性外资金融机构达到105家，较上年同期增加了5家。
商务成本高企促发工业园区转型
上海总部经济特征强化的一个表征就是商务成本的提升。
在甲级写字楼方面，越来越多跨国公司地区总部的建立、特别是外资金融机构继续扩张为甲级办公楼带来持续的强劲需求。2007年一季度，上海甲级办公楼的空置率降至3.5％，甲级办公楼的净吸纳量为113839平方米。与此同时，租金开价上升为每平方米每天1.15美元，平均成交租金为每平方米每天1.05美元，较上季度上升2.9%，与去年同期相比增长率为8.2%。
在成本上涨的压力下，一些以生产制造为基础的公司开始把办公中心外迁，这类公司对成本的敏感度相对较高。市中心商务楼宇租金日益抬升对这些公司意味着成本的压力；另一方面，那些从事生产型服务业的公司，即包括商务、物流、科技研发、设计创意等服务的公司也开始寻求在城市外围租赁办公场地。
制造业与服务业融合发展已成现代产业演进的客观规律，并成为全球经济发展的趋势。由于生产服务产业所在的区域实现了中央商务区和外围加工区产业之间的连接，能够更有效、更综合配置有形资源、降低资源消耗，近年来各大园区开始转型：以工业楼宇取代传统的标准厂房，提高了土地利用率。
大面积租户转向商务园区
目前上海的开发园区都有意将重点转向办公楼宇的开发及招商。对制造企业而言，园区更具吸引力。优厚的入驻条件，宽敞的办公环境，与生产线更近、更便捷的接触与联系，使企业在内部管理的“能耗”因此得以降至最低。
因此，目前上海主要商务园区的空置率呈下跌趋势。随着交通便利的物业提高租金水平，商务园区的整体租金也有所上升。在过去的18个月内，租户的平均租赁需求已由5000平方米上升至1万平方米，这反映出大面积租户正逐渐移向商务园区。
在高力国际研究的上海主要的7个商务园区中，2007年5月平均租金达每平方米每天0.41美元，较2006年底上升5%。从各主要商务园区来看，新发展的创智天地的租金最高，约为每平方米每天0.50美元；依次为国际商务花园和漕河泾，均为每平方米每天0.49美元。
由于跨国公司特别是制造业企业对于商务园区的办公和研发面积的需求，上海商务园区获得了快速的发展，新项目不断出现。例如位于漕河泾开发区的漕河泾现代服务业集聚区，该集聚区位于漕河泾开发区的中心区域，总占地面积约23万平方米，总建筑规模约80万平方米，涵盖研发、办公、SOHO和商业服务等多种功能。该集聚区内规划有多幢高标准办公楼，目前有3幢全新办公楼在建，预计将取得较好的租赁状况。
物流园区：转型的另一方向
上海的商务园区仍在不断地扩展中，并以其优惠的租金和易于扩展的空间，预计将继续吸引大量制造业企业入驻。预计上海主要工业园区的平均租金在2007年内保持稳定，同时市价预计将上升2％~3％。
现代物流园区是上海工业园区转型的另一个方向。
根据上海市政府的规划，到2010年，上海将初步建成国际重要物流枢纽和亚太物流中心之一，物流业增加值年均增速将保持在10%以上；物流业增加值占全市生产总值的比重将超过13%。
今后5年内为了更好发展物流仓储和货运配送，上海将进一步加快4个主要物流园区的建设，包括洋山深水港物流园区、外高桥物流园区、浦东空港物流园区和西北综合物流园区；重点推进四个专业化物流基地的建设，包括国际汽车城物流基地、化学工业区物流基地、临港装备制造业物流基地、钢铁及冶金产品物流基地。
随着物流产业的发展，预计上海的工业土地和设施，特别是位于或接近于主要物流园区的工业土地和设施将持续面临强劲需求。
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