到目前为止，黄先生的投资似乎达到了预期效果。但就“合作建房”的投资模式而言，潜伏风险仍然不容小觑，全国各地的投资者被“套牢”事件层出不穷，此类诉讼屡见不鲜。
虽有“带律师签约十次九不成”的说法，律师意见还是不妨一听：突出问题是产权证延期办理。如果在合同中不作约定，往往导致商铺无法出租或转售；建议明确约定产权证办理的具体日期、违约责任。
仅就黄先生投资的项目而言，期间也经历了包括产证在内的不少变故。
从“汽车城”到“家居城”
投资“春申汽车城”的团队是有合作建房经验的9位温州投资者。2000年，他们投入8000多万元购得闵行区银都路的300亩土地，加上建筑成本共投资4亿多元，于2004年初建成占地200亩的春申汽车城一期工程。起初这里吸引了上海知名汽车经销商如华星、永达、和平、申银等，开业第一天的销量达近百辆。2005年5月“春申汽车节”开幕时，一位股东宣称：“我们要让消费者跑一个市场就能看到所有的车。”
然而好景不长。免租期结束时，经销商们纷纷搬走。经营和人气形成恶性循环。银都路在此成了“断头路”，影响了口碑；《汽车品牌销售管理办法》更限制了主要租户——二级经销商。
据合作建房协议，“春申汽车城”大产权归开发商所有，待项目手续齐备后再统一办理小产证。问题是，早期开发商拖欠政府一笔土地出让金。这样办小产证便遇到了麻烦，而且土地出让金水涨船高，由最初18万元/亩涨到30万元/亩，双方争执不下，改善交通计划也搁置下来。
由于小产证拖延，业主频频上访，人数最多达300人。直到2006年末，春申汽车城由金盛国际家居控股80％，场地租赁逐步走上正轨。其后虽有偿还农行贷款纠葛、拖欠租金导致业主跳楼等事件，但整个项目还是活过来了。
“幸运”三要素
虽然历经波折，投资者黄先生所受困扰似乎不大。他能顺利获得投资回报，幸运要素有三：
首先，虽然他是异地投资者，当地政府本着解决问题的态度，没有把事情往诉讼环节去推，而是认定虽然项目在操作中有违规，但从保护广大投资者合法利益和社会稳定出发，闵房地【2006】12号文规定了办理产证的时间表，小产证最终还是能办了；
其次，开发商不是草台班子，通过8年售后返租牢牢控制了项目的经营方向，没有失控、发生“散户大逃亡”，这样才迎来了股权变更后的“第二春”；
最后，还是那句老话：地段、地段、地段。
构成商业地产价值的核心因素是地段。在上海，很多投资者打破头也要往市区方向的物业“挤进去”。在本期案例中，黄先生选址眼光到位，因此任凭市场风云变幻，没有因行情起伏而受困扰。银都路、莲花南路的人气越来越旺，一行做不起来可以换一行。投资能够“化腐朽为神奇”，就是因为选址准确，“一俊遮百丑”。 |
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