“现在没房了，8月推新房源，价格将比现在所有提高。新推房源的均价至少30000元/平方米。”在泰府名邸售楼处，售楼员朱雯钦告诉记者。
如果把上海的静安区分为东西南北四块，那么目前楼盘集中供应主要分布在西边的西康路沿线和东边的昌化路沿线。“昌化路将率先发力。”同策房产分析师夏宇表示，昌化路、泰兴路沿线楼盘价格发展的速度将快于西康路沿线。
世联地产客户中心总监王路认为，静安区楼市一直是不温不火，现在还缺少标杆高档公寓，因而静安区无论东部还是西部的价格都与其地理位置和商务氛围不相称。“但是现在楼市起来了，凭借钻石地段，静安房价涨到30000元/平方米是很容易的事。”王路认为。
昌化路楼盘去化率高
作为最靠近南京西路、市中心的区域，昌化路板块最优质楼盘的回报率只有4%。此外，该区域价格一年多以来没有出现像联洋社区那样快速上涨的现象。
“市中心的地段和相对较慢的涨幅，这两者之间的矛盾意味着昌化板块潜力巨大。”王路认为。
昌化路—泰兴路沿线目前有4个在售楼盘：远中风华园、泰府名邸、静安苏堤、达安河畔雅苑，1个在建楼盘静安紫苑。过去一年昌化板块房产无论是价格还是成交量，都表现出比较平衡的态势。而今年五月以来该板块的价格和成交量却呈现较之前大幅增长的情况。
“今年5月以来昌化路板块楼盘成交价格上涨了近10%，而该板块2006年一年的涨幅也不超过8%。”美联物业静安分行经理屠平告诉记者。板块成交量更是创下半年以来新高。网上房地产信息显示，远中风华1至4月一共成交49套，而5月便成交55套，6月35套。泰府名邸1至4月一共成交量55套，5月成交53套，6月19套。
“静安区位置好，但供应却很少。昌化路沿线还是供应比较大的一个区域，5月份该区域房价虽然没有大涨，不过很多投资者认为接下来这个板块将大涨。因此市场上的一手房很快就被消化掉了。”中原地产新闸分行经理史亮告诉记者。
4%的回报率
不过该地区的投资并非很活跃。
“买卖远没有租赁频繁，不过该区域最好的楼盘投资回报率也超不过4%。”史亮告诉记者，该区域比较有代表性的楼盘——国际丽都城160~170平方米的三房，月租金在2500~3000美元，入住率在60%左右，租客以境外人士为主。另一个品质较好的楼盘——远中风华园的回报率也未突破4%，其90平方米的二房和140平方米的三房是最受市场欢迎的，然而其月租金都只在3000美元以内。而静安苏堤由于处于板块东北角落，加之品质略差，每月租金只有4000~5000元人民币，其回报率甚至达不到3%。
处于市中心的位置，然而投资回报率却低于联洋、新天地等高档社区。屠平则认为，一方面昌化路板块房价太高，很多楼盘品质和配套难以让客户认同这样的高房价；另一方面，楼盘品质参差不齐流失了很多高端客户。
销售价格的差距是楼盘品质不一最集中的表现。网上房地产信息显示，远中风华园销售均价33000元/平方米，而与远中风华园一街之隔的泰府名邸销售均价只有23000元/平方米，相差达10000元/平方米。
“客户选择楼盘左右为难。”史亮表示，价格的巨大差距使很多客户不知道产品之间究竟有什么大的差别，在买高价位、小房型和低价位、大房型，哪一个回报更高的问题上，让人伤透了脑筋。
缺少标杆楼盘
“一个很有意思的现象是，昌化板块，包括静安区都缺少真正意义上的标杆性楼盘。”王路表示。这个问题最明显的证明就是，没有基金关注过区域内的高档公寓。
徐汇华山夏都苑、翠湖天地雅苑，甚至闵行的中房森林别墅都出现了基金收购的案例，但静安区却没有高档公寓被基金收购的案例。
夏宇也认为，缺乏区域性的标杆楼盘与板块所处的地理位置太不相符。从商务氛围来看，这里是上海甲级写字楼最集中的地方，中信泰富、恒隆广场、梅隆镇、上海商城等超甲级写字楼都分布在该区域。“虽然远中风华平均售价达到了32000元/平方米，但与新天地板块8000美元/平方米的均价相比，还是差了很大一截。”夏宇认为。
昌化板块公寓价格、品质与上海一流商务格局相差太远并非一个点的问题，而是整个静安区都存在的问题。新鸿基地产一位项目经理告诉记者，从人群特质看，这里是上海精英人群最集中的地方，但昌化板块却并没有像联洋社区及新天地那样被列入高档社区之列。“静安区定位模糊，客户都没有把它当作一个高档住宅区。”这位项目经理表示。
这种状况是由静安区的土地供应决定的。“静安区面积不大，因此很难产生大体量的标杆楼盘。”夏宇认为，这使得楼盘的开发只能在很小的土地范围进行，也很难产生区域的联动效应，更重要的是楼盘之间难以产生相互之间的呼应。其次，配套除了南京西路的商务配套外，如学校、医院、大型超市、公园等高品质的生活配套相当缺乏。
另外，历史遗留原因决定了该区域开发速度是一个长期的过程。静安区是上海市中心人口最集中的区域之一，由于拆迁困难，使得住宅开发非常缓慢；拆迁的困难使老公房分布在公寓周围，又延缓了高档楼盘的发展。“静安区错过了2002、2003年上海城市基础设施建设和规则的最好时机，生活配套与日益增长南京路的商务氛围形成了很大的反差。”王路认为，基础生活设施的相对落后影响了板块高档公寓的发展。
用买基金的心态来投资
“因为没有跌价，所以感觉昌化板块没怎么涨。”夏宇表示，正是这种抗跌性，受到很多长线投资者的欢迎。
“别指望这个板埠楼盘能像股票一样在短时间内大涨，投资者得用投资基金的心态去看该区域的房产。”王路认为，开发速度的缓慢决定了板块内各种与精英人群相符的生活配套，不可能在短时间内有飞跃性的发展；而地段的优势又决定了昌化板块房产潜力十足，三年左右可能会给投资者带来在其他区域所没有的惊喜。
从产品结构看，板块内楼盘品质良莠不齐，很多楼盘没有充分利用好地理优势，将楼盘潜力发挥出来。
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