投资需要一些赌性。三年前，开元度假村所在的千岛湖麒麟半岛还是一片荒郊野岭，杭千高速还未建成，淳安县城不过是个蜗居深山的小镇，那时候一掷三五百万元买下开元度假村别墅的投资客或许没有想到，这些错落分布在湖滨或山顶的独栋别墅，三两年便身价倍增。
“前几年度假村里每平方米8000元的别墅，现在已经卖到20000元。”开元度假村总经理楼永兴向本报记者表示。2004年以前瞻的眼光和魄力下单的人，已经获得了不菲的回报。
不过也有赌输的。更早一些时候以更大的魄力买下不远处凤凰度假村产权酒店的投资客，至今还在为房租和官司烦恼。由于经营不善，凤凰度假村不得不于去年年底拍卖除酒店客房外的附属设施，起初承诺的“2万元年租金”和“30天度假权”也随之化为泡影。
同样是千岛湖的度假酒店，享有同样的天时地利，为什么会遭遇冰火两重天的境遇？
产权难题
长期以来，凤凰度假村一直是淳安当地政府的一块心病。由台商投资开发的凤凰度假村拥有286间产权式酒店客房和18栋别墅，2000年推出时承诺业主2万元/年的租金回报和30天/年的住宿权，号称“15万元+50%（按揭）=2万元/年（租金）+30天度假+70年产权”。
正是这2万元/年的租金回报拖垮了凤凰度假村。“酒店运营利润很难保证这么高的回报。”楼永兴指出。产权式酒店的投资回报率取决于酒店的经营状况，不是投资人所能控制的。一旦入住率不佳，经营出现亏损，酒店服务设施得不到维护和更新，就导致恶性循环。
凤凰度假村286间酒店客房的年租金在500万元以上，2002年开业后，由于酒店经营经常入不敷出，度假村开始大量拖欠业主租金，导致开发商与业主之间纠纷不断，经营每况愈下。债台高筑的台商最后一走了之，度假村公建设施被拍卖偿债，投资者蒙受重大损失。
为了促销客房，产权式酒店普遍以高额回报吸引投资者。阳澄湖东方云顶度假酒店承诺8%的年租金回报。近期开盘的黄山假日酒店制定的浮动房价收益目标为8%，甚至15%。南京农家乐假日酒店承诺投资者第一年可获得总价6%的回报，第二年为7%，第三年为8%。这些按照最乐观的入住率情况估算的高额回报除了意味着经营压力，也意味着投资风险。
不仅是高额回报使得产权式度假酒店后续经营难以为继，税收也是制约产权式度假酒店的一道枷锁，最终导致产权酒店屡屡爆发信用危机，产权式酒店几乎成了投资风险的代名词。
酒店+地产
正是因为产权酒店存在先天缺陷，开元度假村才放弃了做产权酒店的打算。楼永兴为老板陈妙林算了一笔账。产权酒店一旦出售，日后经营得再成功也是别人的，酒店物业的升值与开元集团没有任何关系。而相比酒店两三千万的年利润，酒店物业的增值空间更为诱人。
“十年后即使开元度假村被炸掉，光凭度假村的这块地，开元集团也将获得巨大利润。”常州九州豪生大酒店李文敬指出。已经境外上市的九洲集团看好酒店投资的巨大商机。“酒店本身运营利润有限，但是酒店作为房地产的升值空间很大，分割出售不如长期持有有利。”
开元度假村采取“酒店+地产”的开发模式，酒店部分集团持有，88幢私家别墅全部出售，不仅收回度假村全部投资，还有上亿元的利润。由于当地政府规定千岛湖湖岸500米范围内停止审批新的别墅项目，湖滨别墅资源日益稀缺，预期未来别墅地产还将显著增值。
度假别墅的丰厚回报又反哺度假酒店的运营。选美比赛、拍电视剧等一系列活动促销有了坚实的资金保障。一些国家领导人和社会名流纷至沓来。酒店入住率常年保持在70%以上，节假日更在90%以上，酒店的景气反过来有力提升别墅价值，形成良性循环。
“度假村酒店是别墅业主的超大会所。”开元旅业集团董事长陈妙林指出。度假村别墅比普通别墅拥有更多更便利的设施和更丰富的生活内容，因而具有更大的增值空间。
除了千岛湖开元度假村，开元旅业集团在杭州萧山、上海松江、河南开封等地继续复制开元度假村“酒店+地产”的成功模式。目前开元集团旗下已拥有19家酒店。酒店与地产互相补充，大大降低酒店运营成本，总的投资回报率达17%，远远高于酒店行业平均水平。
度假村落
“中国正在从制造业大国向服务业大国转变，经济的快速发展造成了度假市场的需求拉动和供给拉动，度假酒店正在急剧发展。”中国旅游文化资源开发促进会副会长魏小安指出。
在开元度假村的示范和当地政府的推动下，千岛湖正掀起兴建综合性度假酒店的热潮。绿城在千岛湖镇中心临湖地段投资开发22万平方米的喜来登酒店和1500个豪华公寓，社区内商业街、游艇码头等设施一应俱全。下半年首批精装公寓将开盘，预计单价在万元以上。
杭州滨江房产在淳安未来行政中心对面半岛开发的索菲特酒店，占地约500亩，除了有五星级酒店，同样也有别墅和部分公寓，总建面积达10万平方米。
此外，云天控股投资4.5亿元开发的354亩千岛明珠项目、万向集团开发的洲际度假酒店、润和集团开发的雷迪森度假酒店以及已经开盘的千岛龙庭等项目也都是集度假酒店、别墅或公寓于一身的综合性地产项目。以千岛湖镇为中心的10公里范围内，很快将拥有超过十家高星级度假酒店和十多个别墅楼盘，预计近期内开发上市的别墅将达到1000栋。
在太湖周边，仅近期在建的就有太湖文化论坛、太湖香山国际度假酒店、常州太湖湾度假村、湖州温泉高尔夫度假酒店、湖州太湖阳光雷迪森度假酒店等项目。
总投资达20亿元的太湖文化论坛包括主体宾馆、酒店式公寓及产权式度假酒店，总建筑面积达43万平方米。总投资6亿元的太湖香山国际度假酒店占地181亩，包括一栋产权式酒店和一栋非产权酒店，此外还有独栋联排别墅和商业街。总建筑面积85000平方米的太湖湾度假村也是包括五星级度假酒店和90套度假别墅，以及湖景小高层的综合性地产项目。
此外，随着天目湖慧谷私人酒店和香樟茗岸度假酒店、淀山湖大龙洋度假村和中信泰富朱家角大淀湖度假酒店、杭州湘湖休博园氡温泉度假酒店的相继推出，在常州天目湖、上海淀山湖、杭州西湖和湘湖、宁波东钱湖以及舟山等旅游胜地，一个个度假村落正在形成。
这些综合地产项目大都采取“酒店+地产”的开发模式，度假酒店中的别墅项目因为享有更完善的服务设施和增值潜力而备受投资者追捧。但是因为短期内同一板块内供应量过于集中，这些度假村落中的酒店和别墅的竞争也十分激烈，个别地区存在“局部开发过度现象”。
“中国的度假酒店存在无序投资的现象。”对于度假酒店的同质化竞争现象，粤海酒店管理集团董事长李华生很是担心。昆明是一个典型，因为园博会兴建大量五星级酒店，一度卖到280块钱每晚。
不过，鉴于别墅资源的稀缺性，以及国内度假市场的快速兴起，高星级酒店的集中开发也为度假村落带来规模效应，放眼长远，度假酒店市场仍然存在大量投资机会，李文敬指出。
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