“上海楼市供求比连续几个月保持在1.5：1，这一比例说明楼市供应量充足。”在上月上海召开的市政府例行新闻发布会上，新闻发言人对上海楼市的供需平衡状况表示乐观。但近期随着上海楼市初夏“上火”的迹象越来越严 重，供求比也呈现“逆转”态势。来自研究机构的数据就显示，近几周以来上海商品住宅市场表现为供不应求，供求比已上浮至1：2.21。这一楼市供求局面是否意味着对上海商品住宅市场的一次预警？今天我们就邀请市场人士为大家解读。
“逆转”意料之中
主持人：虽然上海商品房市场的供求比整体处在1.5：1左右，但特别是随着楼市“红五月”的到来，商品住宅供求比“逆转”的情况越来越明显，您认可这一现象吗？
薛建雄：我们研究中心从今年春节后就通过各大媒体一再警示上海新房市场供应不足，房价存在上涨压力。做出此预测的原因有二：一是每周的监控数据显示，新房的供应量小于成交量，这个差距从4月楼市趋热开始表现得更加明显；二是也有政策原因，2004年国家调控设置了“8·31大限”，即控制土地的无序开发，使得土地供应量大幅下降，如今已过了两年半时间，根据房地产的开发流程，宏观调控导致的供应量下降也应该会逐步呈现，另外2006年“70-90结构调控政策”出台后，一批规划项目被推迟，这个供应量下降可能会出现在“金九银十”期间。事实上，政府也早已意识到这一点，“五一”节前就曾特别开会通报房源供应充足的消息，希望市民冷静客观购房。
房价稳定可期
主持人：一些人认为，商品住宅供求比“逆转”的情况不可忽视，因为供不应求的局面同时代表着房价势必进一步攀升，您对此持何种意见？这构不构成对上海商品住宅市场的一次警告？
薛建雄：在今年5月需求全面体现的时候，上海新房市场就已经显得过热了，成交量周周创新高。而在刚刚过去的6月，楼市更加火热，商品住宅的成交量以266.17万平方米创下了上海“网上房地产”建立以来的数据新高。从我们的调查结果来看，前2个月的高成交不但消耗了去年上海楼市调整所积压及春节期间股市创富所带来的需求，也消耗了一部分未来的需求。因为，经过去年最为严酷的一轮调控后，上海房价未跌还涨，多数市民不得不接受房价长期上涨的趋势，同时在预期房源供应不足的情况下，提前入市抢购优质房源。
但是，从上海“十一五”规划来看，如果9个近郊新城的建设速度加快的话，还是能够有效缓解外环以内人口增加的压力。同时，如果这些地方的房地产开发能够很好启动的话，对新房供应不足的情况也会起到缓解效果。从重庆的多中心建设、新房供应量充足从而控制了房价上涨的经验来看，上海房价在实现“十一五”规划后进入平稳期也是可以期待的。
楼盘品质决定胜负
主持人：另外，数据表明，虽然上海楼市呈现供不应求之势，但新增房源的去化速度其实一般，如6月底新增的36.9万平方米中一周去化了5.03万平方米，占供应总量的13.63%。在您看来，上海商品住宅目前的销售局面究竟是怎样的？
薛建雄：首先我要指出的是，以上数据的可比性不大。有些楼盘是在统计周的最后一天上市，它的供应量已经算进去了，但是多数楼盘推房源当天会很忙，成交的合同可能要到第二天才能到网上备案。就算是统计周第一天上市的楼盘，七天内又能卖掉多少呢？就算一个小型楼盘的销售期都要半年以上，这样算来，在统计周内销售13.63%已经是个很不错的业绩了。
但说到市场上新房的销售情况，我认为是市民在抢购优质房源，即在今年投机炒房比例大幅下降的情况下，只要符合市场需求的楼盘，不但价格高于同地区产品，销售情况也比较好。事实上，现在上海购房者的层次分化已经非常明显，富人们基本上都是买豪宅板块的高档房，中高收入者宁愿住中环的高品质房也不会买市中心的低质楼盘。这说明上海楼市内地段不再是唯一标准，品质已经可以决定楼盘的胜负。
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