进入2007年，中国的股票市场仍旧延续着“牛市”，吸引了众多投资者的追捧以及大量资金的进入。与此同时，上海中原地产研究咨询部经理马冀认为，上海的二手房市场也呈现出了良好的发展态势，成交量及成交价格都出现了大幅的增加，可谓是处于一波楼市中的“牛市”行情，以自住为主的刚性需求及改善性需求大量成交，成交价格在成交量的推动下出现快速上涨势头。因此，有必要对上半年的二手房市场进行一个总结和分析，以便于把握后市的发展脉络。
一、政策关键词：稳定
综观整个2007年上半年，上海二手房市场的整体环境相对是比较稳定的，除了银行的加息与提高存款准备金率等金融政策，以及“二手房20%个税强征”传闻外，并没有类似前两年“营业税”、“个税”等严厉的调控政策的出台。在政策保持相对稳定的情况下，二手房市场上的买方及卖方对于市场普遍有着良好的预期，心态也更加稳定。同时，稳定的政策、稳定的心态带来市场的稳定及繁荣，成交量逐步放大。
二、市场关键词：增长
心态平稳、信心恢复，春节后成交量大幅增加
因今年传统春节在2月的中下旬，因此往年一月份低迷的房市并没有在市场上出现，相反，一月份全市二手房成交面积在67万平方米左右。节后成交量开始不断攀升，这一阶段看房客户量开始增多，买家的心态逐渐平稳，双方恢复对市场的信心。三月中旬和五月中旬，央行分别上调金融机构存贷款利率，同时贷款利率和个人住房公积金贷款利率也做了上调，这一系列的加息政策对二手房地产的市场似乎没有太大影响，三月份全市二手房成交面积达到110万平方米左右，五月份成交面积也在108万多平方米。
三、市场特征关键词：股市拉动成交、跳价现象
股市红火，推动楼市成交量增加
2007年初以来，二手房市场即呈现出一派红火景象。其中很大一部分原因跟去年底股市开始一路飘红有关系。因股市赚钱增加老百姓的购房预算使原本二手房市场的供求关系发生了很大变化。前两年房市政策调控积压了相当一批持观望态度的购房者，今年以来，增加了购买力的消费人群集中释放。不仅如此，我们根据今年四月份的二手房展上的问卷调查得出，现在消费者的购房目的和需求也在发生着变化。从成交情况来看，上半年的成交量和成交价格一路走高。前段时间股市的轻微振荡并没有削弱消费者的购房热情，红火的二手房市场一浪高过一浪。
卖方心态随市场火爆出现波动，“跳价”情况突出
在经历了前两年楼市的大起大落过后，市场上买卖双方心态已经变得比较理性。遭受了一系列的政策调控后，买卖双方皆具备了较强的政策适应性，面对市场的变化能够理性对待。但随着今年市场回暖到房地产市场的火爆，卖方的心态开始出现波动，“返价”、“坐地起价”等情况频出，很多房东惜售心理也表现得越来越明显。预计新一轮的政策调控即将展开。
购房总价和面积都有所提高
根据我们4月份二手房展会的问卷调查得出，目前市场上有58.7%的购房者是为了改善现有的居住环境而打算换房。该数据跟去年相比有了很大提高，表明目前市场上改善型客户占主导地位，这与去年购买婚房为主的市场购房主流正发生偏移。根据我们的调查，选择100万元总价的购房人群所占市场比重越来越大。并且根据门店调查，近来大面积户型受到的关注度也明显提高，以前顶层复式房乏人问津，近来却有供不应求之势。而且这些客户大部分都是购买了自住，很少用于投资。
冷门板块不再冷，“地铁造城”神话变现实
与以往热点板块受更多关注度不同，近来很多以前所认为的冷门板块也越来越受到关注。像北部普陀区的万里真如板块、闸北区的彭浦板块、杨浦的新江湾板块，西南部闵行区的华漕、老闵行板块，东部浦东地区的金桥板块，还有外环外的安亭、顾村、颛桥、九亭、新桥等等，这些区域在以前购房者的眼中不是因为偏远交通不便，就是板块发展不成熟，配套缺乏。随着各项市政工程的深入，原来的冷门板块逐渐热起来，购房者更看重板块未来的发展潜力，纷纷抢占有利先机。
四、后市展望
上半年火红的股市带动楼市，二手房市场名符其实的量价齐升，这种旺势不会瞬间消失。虽然七月份将会针对二手房开征土地增值税，但是0.5%的税率只能说是政府的“温柔一刀”，其调控力度不大。近年来购房者对不断出台的房地产调控政策有了很大的耐受性和适应性，消费者现在的心态是看涨不看跌，他们更愿意以市场说话。
下半年不排除政府会有另一轮强有力的宏观调控的可能性。但从实质上来讲，这也将会是二手房市场发展的一个利好因素。因为各级政府都已经意识到了当前要想解决房价过高问题，解决中低收入群体居住问题，大力发展二手房市场才是相对行之有效、时效较短、针对性较强的合理方法。另外证券市场的繁荣也会吸引一些投资客，将手中的房产变现，到股市中放手一手搏。
中心区域土地资源稀缺造成的新房供给“地域偏远化”和相应“交通成本的增加”，致使二手房的“地段优势”日益突出。因二手房市场房价涨幅明显过快，各项税费政策已经或即将落实，加之中介行业的内部整顿以及二手房源的有向供给等各方面因素，未来的二手房房价涨幅速度将会控制在合理范围。 |
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