上海房屋租赁市场已经达到相当规模，同时也是一个巨大的“灰色”市场。当房价矛盾日益突出时，夹心层的住房问题尤其突出。上海浦东改革与发展研究院房地产研究中心副主任丛诚提出，应当鼓励机构参与专业性租赁经营，当比例达到30—40％时，可以起到稳定租赁市场，完成租售并举。
租赁市场管理一直处于真空地带，与其让它“灰色”，不如放开鼓励个人出租房产。作为惟一的主管机构，房屋土地资源管理局并没有关于市场的准确统计数字。而按照推算法，上海流动人口早已超过500万，其中至少半数以上需要在上海租房，加上拆迁人口、外地及境外人士，每年租房人数不低于200万。以交易平均价格1300元—1500元推算，每年因此产生一个大约30亿元左右的市场。按照有关规定，个人出租房产需缴纳5％的综合税。事实上，主动上税务部门缴税的比例非常低。丛诚表示，与其让这个“灰色”市场存在，不如减免个人出租税收，实行自愿登记、保障租赁双方权力。这样既鼓励个人投资房产出租，扩大市场供应，又可以实现有效管理。
中国的金融业从未给建立租赁市场提供过任何信贷支持。成熟市场经济和健全的社会保障的国家，住宅租赁市场的主体应该是政府和专业机构。这也是欧美一些国家解决租售并举，租赁市场庞大的主要途径。因为租赁市场完全由个人掌握，很容易受供求关系影响让租金变得不稳定。一旦机构参与进来，租金略低于市场平均水平，当达到一定量后可以起到稳定市场的作用。进一步分析大量投资性房地产需求存在的根本原因可以发现，国内外资金的取向是明显不同的。国内资金由于社会保障体系改革的滞后，医疗、教育、养老保险覆盖面极小，导致很多居民对自己未来生活存在的不确定性心存担忧；而医疗、教育等价格大幅上涨以及即将进行的电煤水气等资源产品的价格改革无疑增加了人们对未来通胀的担心，因此很多居民将房地产作为重要的保值增值手段。据了解，一些国家对租客法律保护相当细化：比如租客与房东重新续租的，租金上涨幅度不能超过人民收入增长幅度；房东不能随便找任何理由提前解约。
鼓励机构参与租赁市场，可适当减免税收成本。除面向高端租赁市场的酒店式服务公寓，以及短租房外，目前机构几乎不参与普通住宅租赁市场。这与税收成本高有一定关系。据了解，机构参与租赁经营，房产税12％，综合税5.55％，成本达到17.55％。如果单纯经营中低端房屋租赁，企业的积极性肯定不高。丛诚建议，机构参与租赁经营的，税收可以采取累进制。比如：月租金多少元以下的是一个比例，多少元以上的是个高比例；又如：投资小户型出租的可以低税率，投资大户型的采用高税率。当机构参与量占到市场出租房源总量的30－40％，就可以起到稳定市场、稳定租金的作用，吸引更多的夹心层通过租赁解决居住问题。
鼓励机构参与租赁市场的经营手段也可以多元化。比如产权可以买一半租一半，这样可以保障租客享受房价上涨的利益，避免币值贬值的风险。
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