在徐家汇上班的李先生，去年就开始注意位于九亭的奥林匹克花园了。地铁9号线通车，九亭到徐家汇上班非常方便。但是当他看到奥园的价格后，李先生望而却步了。该楼盘推出的是122平方米的三房，单价要8300元，总价在100万元左右。
准备买房的李先生认为总价太高，想等等奥园接下来要推出的小户型房源，而当他得知8月份奥园将再推出200套新房源，马上就去预订，此时李先生不敢相信，奥园均价已从原来的9000元/平方米，涨到9600元/平方米，一套小户型，总价也要近90万元了。
今年上半年上海楼市的上涨，小户型的涨幅尤其厉害。分析人士指出，小户型的单价一路拔高，和小户型供应量少有关，不过，这个状况也许会改变。
7月24日，上海市房屋土地资源管理局宣布，首批受居民青睐、中低价格的小户型普通商品住房约200万平方米，将于近期陆续上市。
小户型拉高房价
事实上，当上海市房地局宣布今年下半年有一批中小户型推出之前，申城房地产开发商就曾经推出一批90平方米以下的房型，由于供应数量不多，这些房源一经推出，便受到市场极力追捧，消化速度奇快，而价格一般都要比同地段、同质地的房源贵10％到20％。
如位于闵行区吴泾镇的万科花园小城于6月17日开盘，共推出374套房源，当时开盘均价为6300元/平方米，7月28日再次开盘，共推出78套房源，这次推出的房型是以60平方米的一房、92平方米的两房为主，均价就升到了每平方米7000元，一个月价格就涨了10％。据现场售楼人员介绍：“开盘之前，78套房子已经放出140多个号，8月份还将推出一批新房型，到时价格会有所上涨。”
又如前述的位于松江九亭的“奥林匹克花园”三期开盘，这次推出的以65平方米一房、85平方米两房为主力户型，作为“90/70”政策第一批上市的房源，奥园三期一经推出，就引起了上海买房者的高度关注。网上房地产数据显示，该案7月共推出的266套房源，截至7月27日，短短两个星期，就售出261套房源。
销售火爆势必带来价格一路攀升，据了解，目前市场上小户型房源，价格都比同质楼盘的大户型要贵，如位于大连路上的海上海新城，两房、三房的单价在17000元/平方米，而所推的一房价格在2万元/平方米以上；位于普陀区光复西路上的泰欣嘉园2007年1月14日推出162套房源，当时的均价在15000元/平方米左右，三房的面积在124平方米，好一点的位置在17000元/平方米；而6月17日推出162套房源，房型有87平方米的两房，均价已达到2万元/平方米，好一点位置的两房，价格在23000元/平方米左右。
小户型对于房价有显著的拉动作用。但是不同区域，小户型和大户型的价差还是有所区别的。上海著名房产营销机构新聚仁机构董事副总经理任颂然认为，“目前，小房型价格通常比大房型贵，尤其是在外环线附近，那里的购房者对于价格比较敏感，而市中心的一些小户型楼盘单价不一定超越周边的楼盘。”
政府也为难
政府力推小户型，原本是要解决中低收入的购房难题。现在虽然供应量在上升，但是这些小户型的入市能否改变整体房价上涨的格局，市场还是没有给出答案。
在“90/70”政策推出之前，房地产商对于一个楼盘的房型配比：大致会是一房占10%，两房占30%，三房占50%，四房占10%。
按照上海同策研发中心主任夏宇的观点，90平方米以下房型一向不是一个楼盘的主力房型，它们所占数量不会太多，开发商通常是用来预热市场或者当作保留房源来销售的。其目的在于做高单价，拉动其他大户型销售，从而获取尽量高的利润。事实上，如三林的未来域城、环球翡翠花园、九亭的摩卡小城、五洲云景花园等都有小户型供应。而现在，如果市场主力房源成为小户型，单价都要贵于大户型，住宅平均价格不是反而要上升了？结果，开发“90/70”工程，最终反而违背政府初衷，房价不跌反涨。
在业界，对于小户型是否能够扭转上海整体房价的上升走势，不同的声音始终存在，为民不动产负责人蔡为民就是观点比较鲜明的一位：“近期的‘90/70’项目上市，将不会改变房价上涨的格局。首先，这一些项目大部分在外环附近，楼盘的单价在6000元/平方米左右，虽然供应量比较大，但总价便宜，价格还会上涨；而内环以内，特别是市中心区域，由于供应量的问题，可供选择的小户型不多，价格仍会上涨。”
开发商的苦衷
不仅政府为小户型价格不低为难，开发商开发小户型，由于建造成本高，也觉得很吃力。
首先，一个小区小户型的房子多，楼盘的品质就不会太高，如松江九亭的青年汇，就是一个小户型楼盘，品质只能居于中游。
更为重要的是，房地产商开发小户型的产品，在设计工程上有一定的难度。中星营销机构执行总经理刘承健就指出，小高层做小户型非常复杂，如果没有比例限制，开发商操作非常简单，现在要达到总量控制，这对建筑设计要求比较高。从“90/70”的政策实施后，开发商按照规定，需要开发更多的小户型产品，这样开发的平均造价上升，小户型越多，势必厨房、卫生间就多。
按照一位房产设计师的说法，一幢楼要求70％都是六七十平方米的小户型，势必在房型设计上不能达到互相嵌套，做板式结构就肯定不行了，最后的结局就是牺牲朝向，这又触犯了上海住宅的大忌。
同样的问题还有车位，按照上海地方标准，内环线以内的住宅，住宅车位比不得小于2：1。如果都是小户型，整个小区要配置多少车位，这对开发商的成本控制是毁灭性的打击，类似的情况还有电梯。
这样，开发商既要产品做得好，又要房子卖得好，就只有动足脑筋了。当然，真的设计开发出面积又小、又有特色的小户型，市场还是欢迎的。
例如：位于徐汇八万人体育场附近的电影华苑，开发出一种复式的小户型。开发商把80平方米的一房一厅做成复式结构，楼上楼下各有30平方米的一大间，尽管只有一室一厅，但是互不干扰，得房率又比同类的小户型房型略高，售价还控制得相当好，每平方米22000元的价格，并不比同类区域的大户型房子贵，所以一经推出，博得市场好评如潮。
小户型需求大
从电影华苑的例子看，开发小户型，尤其是有特色的小户型，还是有市场前景的。
据同策研发中心的统计，目前上海25~40岁人口有400万，平均每年会购买16万套住房，他们大部分是第一次置业，对小户型的需要很旺盛，45~50岁之间有320万人，这部分人的购买力在5年前就释放了，现在对于他们而言是第二次置业，会选择面积较大的房型。
当然，开发小户型房子也要看地段，“如长宁古北板块，购买力比较强，就不太适合开发这类产品，反而250平方米以上的大户型卖得好，而一些外环的区域，由于购买力小，可以做一些这类产品。”刘承健表示。
确实，市区边缘的那些小户型，总价低，正在成为中低收入市民的最爱。集中在闵行的小户型，单价6000元，总价在50万元左右，如果地处轨道交通附近，是最受欢迎的小户型，去年沪松公路上的青年汇，就是这种小户型的经典。而现在，这个价位，只能在颛桥买到了。
大批供应要到明年初
目前，小户型产品供应量较少。据中原地产统计，上海目前可售房源中最多不足一成是小户型，而有意购买小户型的购房者却占到了六成。可能在短期内有供不应求的状态，但是从长远来看，该类产品是供应充足的。
目前的一些项目都只是原先在规划中配有小户型，如松江九亭的奥林匹克花园和九城湖滨、周康板块的美林小城等楼盘，真正的“90/70”项目要明年才能出现。
据代理九亭房产的新聚仁项目总监任仲涛介绍：“九城湖滨原先规划中就有小户型，我们的小户型将于9月推出，面积为60～66平方米的一房，目前所推价格及套数未定。”
上海中原地产研究咨询部总监陈宁认为，去年5月政策出台之后，不少项目开发商处在观望状态，并未根据“90/70“政策修改项目规划，希望能等到政策有所变动，直到去年年末观望无果后，他们才真正开始根据“90/70”政策进行修改调整项目规划，加上去年底出让的一批地块也差不多同时启动，因此按照这个时间进度推算，要到明年底才会形成小户型的供应高峰。
从长远来看，小户型的供应数量会有所增加，购房人的选择余地会变成很大。如果按照每套小户型80平方米计算，应该有2.5万套小户型入市，约占上海一年20万套~30万套住宅总供应量的10％左右。
这2万多套小户型入市后，或能改变上海现在市场小户型房源供应较少的局面。
值不值得投资？
事实上，在购买小户型产品的消费者中，有不少是打算投资，但是从现在的价位看，市区小户型的价格已经不低了，单靠租金回报，未必比得上银行利息。
以电影华苑为例，该案地处零陵路、漕溪北路，全装修房，价格为24000元/平方米，80平方米复式两房，总价在192万元左右。由于是小房型，出租比较容易，但是按照市场价格，该类房型只能租到3200元/月，投资回报率也仅为2％左右。（3200元×12月÷192万元＝2%）。
事实上，小户型市场热销的内在原因还是由于购买者看好物业本身的升值。不论是24000元/平方米的电影华苑，还是6000多元的颛桥的绿地新干线，单价在同类区域并没有贵得离谱。
按照购买了三套电影华苑的投资者顾先生的说法，他也没有企望从租金里面马上得到回报。该区域的新房，本来就很稀缺，24000元的价格买徐家汇的房子，他觉得并无下跌的风险。
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