“9月推出的最后一批房源单价约35000元/平方米。”在淡水湾花园售楼处，上海天益房地产开发有限公司置业顾问项凯告诉记者。
淡水湾花园目前在售公寓的单价约29000元/平方米。以此计算，该楼盘单价将上涨6000元/平方米。
“临近世博会址和打浦桥CBD；地铁通车将改善板块交通；徐家汇路沿线土地供应断档以及临近新天地板块的几大利好，决定了南卢湾公寓投资仍有相当大的空间。”信义房产卢湾店长迟超认为，况且目前南卢湾房价还不算高，未来几年该板块房产投资的回报将很丰厚。
价升量增
徐家汇路板块，紧贴淮海路市中心，但是近6年来房价上升幅度始终是上海最慢的区域之一，6年牛市，房价只上涨了一倍多一点。近期的楼价开始蠢蠢欲动，是哪些因素促成了人们在这样的时间节点进入南卢湾楼市？
“价格没有大幅波动，可以说是稳步上浮。而这几个月南卢湾价格连创新高更刺激了投资者的神经，认为新的投资机会再次来临。”迟超表示。
板块楼盘价格的稳步上升，从几个代表楼盘历史数据可以看出。目前徐家汇路在售的楼盘有四五个：永业公寓二期、淡水湾花园、老西门新苑、公馆77。
永业公寓2004、2005年期房售价为17000~18000元/平方米，2006年二手房市价2万元/平方米，目前二手房市场价格在24000元/平方米左右。“经过几年的换手，目前小区内的自住者占了绝对的比例，目前二手房市场在售的一期公寓数量不超过10套。”迟超表示，现在自住者、投资者一齐入市，使得需求大增。
另一个案例是老西门新苑。
该案2005年一期开盘，推出3、4、5号楼的房源，开盘均价14000元/平方米，2005年底价格上浮到16000元/平方米。2006年10月时该案一期房源二手房的市价在18000元/平方米左右。今年3月该案一期二手房单价19000元/平方米。该案今年推出二期的1、2号楼，起价17000元/平方米；今年3月时，1、2号楼二手房市场单价已经达到2万元/平方米。
“以前投资多为期房投资，是短期投资。现在的投资者更多着眼于长期投资。”佑威房产研究中心主任薛建雄认为，现房的外立面、小区环境、会所、大堂等各方面基本成形了，更能看出一个楼盘是否有潜力。而越到后面推出的公寓品质越好，其升值的潜力也越大。
联动新天地房价
“很多投资者认为2010世博会后将有大量需求进入南卢湾，因此对板块高档公寓的预期非常乐观。”高云飞表示。
“从投资空间看，越是顶级的公寓越有空间。因为公寓是和定位人群的收入直接相关的，只要人群收入提高，房价也会相应提高。华府在卖到5万元/平方米时，有人认为这个价格已经很高了，可目前它还是可以卖到8万元/平方米。”薛建雄表示。
分析人士认为，除人群因素外，卢湾优越的地理位置和有限的土地供应，政府将大量资金投入到配套建设，增加了土地附加值，这也决定了该板块有较大的投资潜力。
“世博会场主要在浦西，卢湾区又占了很大一片。在世博区将形成一片办公区，南卢湾打浦桥板块将建成新的CBD。而在世博板块内的住宅供应是很少的，因此在世博板块以北区域的公寓，尤其是高档公寓有很大的发展空间。”高云飞认为。
“对商人来说，时间是很宝贵的。即使是天价的豪宅，如果离工作区域距离太远，这公寓的入住率也不会很高。”成全机构董事长全忠表示，是否有产业支撑，规划如何，是判断一个板块公寓投资是否有潜力的最有效的指标。
特定的需求决定了该板块公寓具有一定的市场。
打浦桥CBD的定位，决定了南卢湾的公寓客户将以外贸、文化和服务等业产的商人为主。“住户将以外资在打浦桥、世博CBD区域的中、高层管理人员及一些有实力的中产为主。”薛建雄表示，在虹桥的外资高管会选择居住在别墅内，在卢湾没有别墅，他们会就近选择环境较好的高档公寓。
“济南路8号卖到8万元/平方米，翠湖天地景观房也卖到6万~8万元/平方米。即使南卢湾不在新天地板块，达到新天地板块价格的一半应该也是没有问题的。”薛建雄认为，新天地顶级豪华公寓的价格，给了投资者巨大的想象空间，认为临近新天地的南卢湾高档公寓也将创下新高。 |
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