下半年的楼市，一直被认为是今年北京市场的主力供应期，市场也都在等待放量的到来，尤其是等待那些因为去年政策调整而延迟推出的楼盘，以缓解目前市场的供应量不足。
继6月份北京推出54个开盘项目后，7月份市场再次有54个项目开盘，其中纯新盘20个，占总量的近四成，延续着上月的平缓开盘入市趋势，从中间我们也不难发现8月份北京楼市的一些蛛丝马迹。
小户型供应端倪初显
市场一直等待的小户型项目在7月份终于有了重大突破，虽然并没有像当初人们想象的那样“蜂拥而至”，但是小户型吹响供应号角却已经十分明显。继6月份北京市场推出9个小户型新盘后，7月份又有18个小户型项目入市，其中纯新盘达到10个。
根据数据资料统计，8月份又将有相当数量的小户型项目进入市场。
而从市场反应来看，在高单价、低总价的趋势下，越来越多的住房需求正在转向小户型，同时，不少投资目光也在向小户型转移。从前两月的市场情况来看，小户型，尤其是万元以下的小户型项目大多出现了抢购的局面。
虽然目前小户型楼盘在市场放量总数占比较小，一个原因是不少大户型楼盘还在后期的释放过程中，这些项目不受政策影响，还将以大户型住宅作为主要供应；另一个原因是因为受政策影响而推出的小户型项目的进度问题，随着8 月份的来临，今年下半年小户型应该会保持逐月增加的走势，慢慢成为市场主力军。预计下半年，不管是纯新盘，还是老项目后期的小户型，其入市量将能稳定上升，到年底或明年初达到其供应的高峰期。
郊区化进一步凸显
住宅向郊区发展的大趋势已经越来越明显了。在7月份54 个开盘的项目中，五环以外的项目达到31个，占据开盘总量的近六成，四至五环项目13个，四环内入市项目预计共10个，占开盘总量不到两成。
特别是新政后的小户型项目，这一趋势更为明显。城市中心区可以使用的土地面积越来越少，况且城里的高价地也很难让开发商横下心来做经济型的小户型住宅。在这种情况下，几大郊区轨道周边的小户型就将成为很多人最符合实际的置业区域。从数据来看，在7月份18 个开盘的小户型项目中，仅2 个小户型的公寓项目位于二至三环，其余全部分布在四环以外区域，仅五环外项目就有10 个。
对于这种情况，中原地产华北区董事总经理李文杰认为，“小户型”与“郊区化”是双生关系，未来选择小户型，郊区肯定是第一考虑的要素。
中大恒基不动产营销董事长刘益良也认为，从小户型的潜在客户群体来说，更多集中在中等收入水平的消费群体，所以大量的项目位于四环、五环外的区位，这种项目分布能够更好地实现城市中心区与副中心区的人口平衡，促进城市副中心的产业升级。
不过，业内人士也指出，郊区化发展已成大势所趋，但这一过程中将会涌现出诸多问题。尤其是受“90/70”政策的限制，郊区单位面积居住人口、楼盘平均容积率都将大幅提升，大量人口居住在郊区会带来沉重的负荷，商业、教育、医疗、交通等等各方面的压力会日益增大，如何在房地产市场发展的大势之下加快郊区的产业及综合配套发展，仅仅依靠开发商的力量是无法完成的。因此，目前更迫切需要政府能够提前筹划，合理规划产业布局和区域房地产市场的发展。
公寓的“头把交椅”将不再
在六、七月份的市场上，公寓一度成为主角。据调研统计，7 月份虽然在开盘的所有项目中，普通住宅仍保持着过半的入市量，但在纯新盘中，公寓入市项目量却跃上了“头把交椅”，20 个纯新盘中有11 个为公寓项目，占公寓预计开盘总量的七成多。由于新开公寓盘数占比较多，开发商顺应目前的高开盘价格趋势，虽然大多数都是四环、五环外楼盘，但在价格上仍显示出了公寓与普通住宅的不同，均价达到13500 元/ 平米。
大量的纯新公寓项目上市，而且很多都位于城市边缘地区，一方面是因为城市郊区化的发展，中心区域地块减少；另一方面也是在城市副中心的发展之下，新城的加速建设，公寓类型的住宅产品成为了区域配套所需，随着城市副中心建设的提高与完善，更多的中、高档项目的需求者也陆续入住，公寓等项目的需求量还将有所增加。8 月份，市场仍将有不少的公寓项目入市，但是从数量上来看，将呈现减缓趋势。
低于万元就是“香饽饽”
北京房地产交易管理网统计数据显示，6 月北京普通住宅开盘整体均价10280 元/ 平方米， 比5 月上涨了20.4%。一份权威的统计数据也显示，6 月份包括普通住宅、公寓和别墅在内的住宅项目开盘整体均价为11528 元/ 平方米。同比上涨33.2%，比5 月上涨11.5%。去年同期普通住宅的均价一般在8500 元/ 平方米左右，如今城八区内各区域开盘项目整体均价均位于万元以上，丰台区均价最低，达到10513 元/ 平方米。五环内开盘项目中只有三个项目开盘均价未过万，均位于南四至南五环间。
特别是近期开盘的公寓项目不少，虽然从分布上看与普通住宅一样均在四环以外区域，但价格方面明显能看出与普通住宅的差距，仅7 月份新开盘的公寓项目销售均价已达到13500 元/ 平方米。
北京房价加速上涨的结果，就是那些7000-8000 元/ 平方米的项目， 甚至更高但在万元以下的项目成为了“香饽饽”。特别是亦庄、通州、大兴、昌平、顺义几个郊区，每平方米7000 元左右的价格更是受到追捧。
比如7 月14 日开盘的顺驰领海. 南海岸，虽然位于大兴，但均价7300 元/ 平方米的价格，使得其开盘的当天就全部售罄。又如亦庄. 北岸，主打80-90 平方米两居， 均价6500 元/ 平方米； 珠江. 奥古斯塔城邦的果岭公寓最大面积户型仅为120 平方米，精装修6200 元/ 平方米的均价，都非常具有竞争力。
在交通不断改善、城市轨道网络完善的大前提下，距离已经不能成为人们买房的阻碍，价格上的吸引力便必然会带热郊区楼市，这已经成为北京房地产业未来发展的重要趋势。 |
|
