一个月前，上海房地产界新的地王又诞生了。经过28轮的角逐，耗时不过6分钟，上海杨浦区的上海新江湾城D1地块——这块难得的市区大地块，以12.6亿元的价格和12509元/平方米的楼板价，落入浙江房地产民企绿城集团之手。
而就在8个月前，同样的新江湾城，同样的招标，香港企业华润置地也以15.41亿元拿下了新江湾城C2地块。
品牌开发商不惜高价拿地
江湾城的两块地是上海2003年9月实行公开透明的土地使用权招投标拍卖以来，推出的市区13幅土地中最大的两幅土地。巧的是，这两块土地都没有被上海本地房地产企业拿走。
这次7月推出新江湾城项目，楼板价就达到了12500多元/平方米，加上4000元/平方米左右的建安成本、财务成本及税收，如果绿城集团不卖到每平方米20000元的价格，就无利可图，而现在，新江湾城的新房售价大约只有每平方米15000元到16000元。
绿城这样做，是在赌未来上海房地产的大势，但是随着这几个月全国各地的房地产形势看，未来几年房价上涨，确实没有什么悬念了。
大势上涨，对于个案，绿城这次也是有备而来，就算两年后，新江湾城房价还是处在每平方米18000元左右，按照绿城的做产品的能力，它们也起码能卖每平方米25000元以上。业内人士称，“就像新江湾城这块地，如果你造出来的房子能卖到每平方米20000元以上，你才能盈利，如果你增加每平方米1000元的设计成本，建造的房子卖到25000元/平方米以上，才能有4000元/平方米的超额利润，这样的拿地价格，就逼着绿地必须在这块土地上造出精品房源，否则将导致亏损。”
上海房地产权威人士印堃华教授有一个观点。“我们常常把房地产行业混为一谈了。实际上，房地产行业应该分为两个行业，地是地，房是房。做地产是判断未来房价的总体走势，如果预测未来房价要涨，就可以出高点价格拿地，如果预测未来房价要跌，就应该等到土地价格走低再拿地。”按照印教授的分类，地产商实际上应该是投资银行的角色，他们来预测地价的起伏，并承担楼市起伏所带来的风险和收益。
“而房产商是建造房子的，”印堃华说：“同样一块地，有的房产商造的房子只能卖10000元/平方米，有的能卖16000元/平方米，这就是不同开发商的水平了。从这个角度看，房产商实际上有点像职业经理人，在限定的条件下（土地价格在拍卖后，就是被限定的了），通过规划、设计、用材、企划，尽其所能打造优质的产品，尽量把价格卖得高，尽量把利润做得厚点。
从购房者角度来看，未来几年可能是上海投资精品房产的黄金时代。土地公开拍卖后，房地产商在土地上的收益将大大减少，就逼着他们在设计上多动脑筋，最后得益的一定是住房消费者了。
现在，万科、绿城、金地等品牌开发商已经在上海脱颖而出，它们开发的新房售价比周边的同地段房子，普遍要贵20％到40％，但是还是经常被抢购。
购房者青睐品牌楼盘
一直致力于品牌建设的大开发商们，终于等来了最好的时代。五六年来房地产价格起伏，凸现了品牌楼盘的价值魅力，上海市民开始对品牌房地产商开发的楼盘趋之若鹜，现在大家好像一夜惊醒，买房子都冲着品牌开发商去了。
那些品牌开发商的房子尽管价格贵，但是还是销得快。奥园集团在上海九亭的奥林匹克花园，尽管售价比周边最好的楼盘每平方米要贵1500元到2000元，7月最新推出的一批房源，最低也要每平方米9000元。而旁边同样借助于地铁九号线的亭园小区，最高售价只有每平方米7400元，两者售价相差30％。但是奥林匹克花园的房子，一个上午被抢光，如果是没有预约的客户，连挑选的机会都轮不到。奥园集团的营销部主管刘小姐笑不动了，因为奥园前期品质的美誉度，这次推盘只花了15万元广告费，而过去，这批上百套的房源，广告预算起码150万元。
无独有偶，在浦东高桥的六号线沿线，由非品牌开发商建造的东方城市花园，现在售价是每平方米均价7600元，而再往偏远地区三四站路的仁恒家园，售价高达每平方米11000元。前者距离地铁站点还要比后者近点。
上海市民买房，过去一直有两大铁律。其一是地段、地段还是地段，同样的房子，同样的品质，地段不一样，价格不可同日而语。其二是地铁，只要有地铁，再远的房子，卖得都还可以，但是现在，买房的观念开始变化了，品质成为一些市民买房首要考虑的要素了。
品牌楼盘升值快
青睐品牌房产商的产品，上海人不是一夜之间觉悟的，而是经过了五六年的这一轮市场起伏，在房价的涨跌中琢磨出来的道理。购买品牌开发商的楼盘，开始的时候，单价可能比周边的一般楼盘售价稍贵个几百上千元。但是如果以稍长的时间段来看，品牌开发商的楼盘升值速度要快许多。
例如，在2003年的长宁区，位于中山公园的圣约翰名邸和位于江苏路地铁站的畅园公寓都是每平方米16000元左右，到了2007年，由长峰集团开发的畅园公寓，其售价已近30000元，而圣约翰名邸，尽管位置要优于畅园公寓，但是价格仅超过每平方米20000元。
又如，位于浦东的上海绿城，售价从六七千元到现在的将近两万元，从2004年比周边楼价略高到现在几乎是周边房价一倍。而位于陆家嘴的两个楼盘，在2002年初，价格相差一倍，艺术传家堡售价8000元，仁恒滨江售价12000元，现在前者升到13000元，后者已经有30000元了。
外地品牌开发商更受宠
在具体挑选楼盘上，曾经在上海投资过十几套房产的浩华利盛律师事务所的首席合伙人袁季雨认为，“在上海，异地品牌开发商的楼盘品质普遍胜过本地开发商，也超过了港资房产商。”
港资开发商经常犯一些常识性的错误，从而影响了楼盘品质，而内地的知名开发商在这点上很注意，很会照顾当地住户的需求。袁季雨说：“香港房地产商人开发楼盘，最令人受不了的是不注意上海的气候特征，经常造出全朝北的房型，经常在房子里面不设置晒衣台。”而国内的品牌开发商对于上海人注重的露台、朝向等问题都非常关心。
现在上海买过房子的市民终于懂了“房子也有品牌”，像万科、绿城、金地等品牌开发商的楼盘，就算在2005年的宏观调控中，也没有什么贬值，而现在，就算抛出去做二手房，也比其他同品质的房源值钱得多。
显然，上海已经形成了一批知名的异地开发商，它们一有楼盘推出，就会有大量的拥趸介绍自己的亲友抢购。
现在，如果合生创展的楼盘推出，就会有一批广东客户来抢购；如果有绿城的楼盘推出，就会有一批浙江的客户来捧场；如果有金地的楼盘推出，就会有京津的客户来挑选。
而作为国内房地产企业的老大，万科的房子更加受欢迎。据万科内部人士称，由于万科这几年在上海的项目遍地开花，购房者不论在地域上，还是在业态上，都有充分的选择余地。就如通用汽车在上海的产品，只要你喜欢这个品牌，都可以在通用的品牌下找到自己想要的细分产品。万科现在的产品就是这样。你要宝山、要浦东、要松江，要公寓、要复式、要别墅，只要你喜欢万科，就可以买到自己的产品。
同样的例子是仁恒，现在在上海，仁恒有4个住宅项目在全面开工。
而其他的品牌开发商产品就比较少，有些后来者还处于拿地阶段，但是从它们现在已经完工的楼盘看，无论是长峰集团的汇峰鼎园、奥园集团的奥林匹克花园还是绿地集团的上海绿城，都已经成为区域内不可置疑的标杆楼盘，被市民欢迎的程度绝对令同行眼热。
上海市民买房开始重品牌，主要由以下两大原因造成。
首先是购房者的人口组成结构发生了变化。新上海人缺乏老上海人的地段概念。
在虹口公园工作的张先生，是从安徽到上海读书、工作的新上海人。十年前毕业于复旦大学后，一直在杨浦、虹口一带工作，最近，事业小成的他和爱人，买了一套珠江投资开发的新江湾城的楼盘。令许多上海本地人士不解的是，为何他会花费每平方米15000元的单价去买这么远的房子，小张认为，自己是新上海人，对于上海传统的地段概念并没有多大感觉，工作在北部，安家在北部，天经地义。新江湾城的环境好，房子品质好，就是拿徐家汇的房子来比较，也难以打动自己的心。
所以，随着上海购房人口结构中非本地人士的增多，地段概念的淡泊将是难以逆转的趋势。
其次，是上海正在进行的地铁大施工，十条地铁拉近了市区和郊区的距离，打破了上海传统的地段概念。现在，原来是郊区的九亭，热闹程度超过了过去绝对是市中心的老西门，徐家汇的购物氛围也赶上了人民广场。地铁延伸后，上海许多闹市的地段概念将会重新被改写，地铁延伸后，人们情愿稍微多牺牲一些坐地铁时间，也希望选择环境品质比较好的社区。
微软公司msn space部门的刘小姐，对万科在七宝的城市花园的环境心仪很久，但是工作在徐家汇的她，过去只能把这个愿望深藏心里，听说九号线今年可以通车，立刻到万科抢了一套。将来，她就可以坐着地铁上班了。
投资技巧
好物业和差物业的区别
大型开发商，一般都喜欢自建物业公司，管理自己的楼盘，期间都要赚取一定的利润，但是目的做法不同，对于将来物业品质的好坏，会有很大的区别。
在上海住过不少小区的律师袁季雨，说起这个深有体会：“一般的开发商在物业管理上，是要设法赚尽每一分钱，房子是越用越旧；品牌开发商在物业上做得出色，房子是越用越升值。一个小区管得好，将来再开发楼盘，品牌美誉度是会得到大大提升。”
这方面，万科做得极为出色，前段时间，万科把其旗下的物业管理公司名称改成了万科物业服务公司。一词之改，体现了对于品质的呵护。
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