“没房了。想买到二手房中介那碰碰运气，说不定会有房源挂出来。”在衡辰公寓售楼处，售楼员告诉记者，因为天山路小户型房子特别紧缺，所以他们的房子一出来就被抢购得差不多了。在河风丽景售楼处，记者遇到了同样的答案：无房可售。
“天山路房价从去年12月地铁通车到目前为止至少涨了约15%，3月以来又涨了近20%。”同策房产分析师夏宇表示。
天山河畔花园销售代表宋春辉向记者表示，一些人觉得现在天山路房价可能偏高，不过当虹桥枢纽建成后，到时想用20000元/平方米的价格来买可能都有点困难。
“仁恒河滨、天山河畔一些房源二手房单价已经超过20000元/平方米。”中原地产娄山关分行经理石程玉接受记者采访时表示，目前靠近中环线能达到这么高价格的板块是不多见的。
涨价刚刚开始？
天山路板块指沿天山路沿线的中心区域，东起娄山关路西至中环线，向北一直到长宁路西，南至茅台路的楼盘。
当记者来到天山路时，第一感觉就是整个天山路就是一个大工地。
二号线于去年年底通车后，天山路似乎显得整齐了许多。但整个天山路看起来给人一种很凌乱的感觉，特别像一块大工地。东边天山商厦正在改建，汇鑫商城基本完工；西端威宁酒店、天山华庭、衡辰公寓、天山河畔花园正在建设；天山路正在进行道路拓宽工程。
“到处在施工，这意味着土地价值正在增长。”好年华房产经纪有限公司高级物业顾问吴永镇认为。
而板块房价的持续上涨似乎也印证了吴永镇的判断。
“200万元的预算3月前在天山可以很轻松地买到90多平方米的二房，现在这个价已经很难找到南北通透的二房了。”石程玉表示。
自去年12月2号线延伸段通车后，天山路房价便揭开了上涨的序幕。
“投资者认为2号线通车后，天山路延线的需求会大幅增长。所以很多投资者争相入市。”吴永镇告诉记者，二号线通车后，他们店1月份房产租赁成交数量比11月翻了一倍还多。
而新房同样价格也有所调整。目前板块内在售的楼盘有：天山河畔花园、长宁馥邦苑和即将上市的天山星辰。
天山河畔花园总建筑面积27.5万平方米，是天山路目前体量最大的在售楼盘。仁恒河滨花园销售结束后，该楼盘成为板块新的地标公寓。该案由17幢24~28层高层组成，2004年1月时售价8200~9800元/平方米。目前在售的为4、5、6、7号楼，该案3月时的销售价格为18000~19500元/平方米，目前销售价格为21000~22000元。
2004年至今房价翻了三倍
天山路与古北有一个共同点，即吸引了一部分高端人群。
“在古北的居住客户群与天山路的居住客户群略有不同。”夏宇表示，在天山路高档公寓的居住人群中有相当一部分为跨国公司的境内外人士，他们只是短期在上海工作，有着很高的住宅补贴。而古北的居住群体多数为在上海定居的。
这些企业员工每月有近2万元的住宅补贴。“有一些客户是租在古北的，但这部分外派人员并不打算在上海定居，因此没有在天山路买房的计划。”石程玉表示，从区域配套来看，古北的交通和配套与天山板块相比差一些，所以2号线通车后有一些外籍人士从古北转向天山路高档公寓。
古北社区虽然较天山路的居住氛围更佳，但商业配套比较少，而天山路恰好有古北所不具备的这些优点。因此，天山路较为成熟的商业吸引了很多境外租客。
因此天山路高档公寓的租金相当高。不过由于总价过高，板块投资回报率在4%~5%之间。
石程玉告诉记者，天山河畔104平方米二房月租金6000~7000元，130～140平方米小三房租金约8000元/月，150平方米大三房租金约9000~12000元/月。租金回报在4%~5%之间。
另一个高档楼盘——仁恒河滨84平方米的二房总价在200~220万元之间。该案150~180平方米三房的月租金可以达到8000~9000元。该案回报率高于天山河畔，租金回报率在4.5%~5%之间。
“天山河畔的投资者较多，一、二、三期的入住率不到60%。不过前面已经换了好几手，现在买房的多为自住客。”石程玉表示，如果仅仅从租金回报来看，板块内的投资回报率并不高；但如果从物业增值的角度看，板块内房产无疑具有很大投资价值。
石程玉认为，虹桥交通枢纽将带动天山板块交通、商业、生活及各种配套的发展，板块内生活、娱乐设施将更加完善，届时板块房价也可能会面临新一轮上涨。吴永镇也认为，虽然目前板块房价已经很高了，不过板块的升值空间还是非常大的。
天山路楼盘价格参考表
小房型供不应求
天山路另一个投资热点在于小户型公寓。
“无论出租还是销售，板块内70~90平方米的小户型都非常紧俏。”石程玉表示。
由于外来区域消费人群不多，多为长宁区本地消费人群，在虹桥经济开发区、市中心区域、虹桥机场及部分华漕的工作人员都会选择在天山路沿线定居，中端人群数量最大。
吴永镇告诉记者，和130多平方米大房型可能要几个月才成交不同，一套70平方米左右的二室户挂牌两三天就能成交。
“天山路小型公寓租赁市场几乎处于供不应求的状态。在天山路投资小户型公寓潜力巨大。”吴永镇表示，开出来的新盘多数是100平方米以上的三房，很多客户承受不了大房型高额的房租。小户型多为老公房，但市场上租、售的数量却极少，加之新盘小户型的供应也非常少，因此小户型投资价值很高。这一点在基金收购天山路衡辰公寓上可以看出来。
2006年5月8日衡辰公寓开盘之日，该案152套房源销售告罄，销售价格为13600元/平方米。相关方面证实，一家新加坡基金公司整体收购了衡辰酒店式公寓东楼，西楼仍归开发商所有。以此作价，收购总价约为2.04亿元。与衡辰公寓相距不远的另一家酒店式公寓——宝地新品区当时的销售价格为15000~17000 元/平方米。
“基金比我们一般的投资者专业得多，哪些房型的投资回报率比较高，他们的判断是比较准确的。跟着基金投资多数会赚钱。”吴永镇表示。
关键字：元丰天山花园（河风丽景）,天山河畔花园,仁恒河滨花园,长宁馥邦苑 |
|
