案情
我家境比较贫困，在得知当地某开发商推出经济适用房后，欲购买一套。但我的户口不在现在居住的地方，而根据当地有关规定，只有具有当地城镇户口的居民才有资格购买，而自己没有购房资格。于是，我找到自己的一位当地的朋友刘某，约定以刘某的名义购买，由我居住使用。后来，刘某因为资金周转出了问题，便将此房抵押给银行贷款，因为到期无力还贷，因此该房被银行拍卖还贷。此时，我才知道自己的房屋被抵押的事情。我想向法院起诉，主张自己才是房屋的实际产权人，要求确认被告刘某的房屋抵押行为无效。
读者：王先生
律师分析
您的这个情况需要解决的是两个问题，首先就是谁才是这栋房屋真正的所有人，另外一个就是刘某与银行担保贷款的效力问题。
按照我国刚刚通过的《物权法》的规定，不动产的所有权以登记为准。过去房地产方面的相关规定也是如此。如果按照您来信所讲，按照当地的规定，您本身是没有购房资格的，其行为实际上构成了用刘某的名义———这种合法的形式，掩盖自己的买房行为———这样一个非法的目的，属于我国《合同法》上的用合法形式掩盖非法目的约定，是无效合同，这样的合同是从来都没有效力的。因此您和刘某二人的约定是不能得到法律的承认和保护的。从物权的认定上来看，房屋产权登记在刘某的名下，那么刘某就是房屋的实际产权人，拥有占有、使用、收益、处分该房屋的所有权力。如果事实真的就像您所主张的那样，那么刘某的行为就是没有合法的根据，属于一方受损而另一方受益的行为，构成法律上讲的不当得利，刘某需要向您返还购房款即可，你们二人之间形成的是一般的债权债务关系。
对于刘某和银行之间抵押贷款的问题，律师认为这一贷款抵押担保合同是合法有效的。刘某为取得银行贷款，以自己名下的房屋产权作抵押，双方形成抵押担保合同关系。当债务人不履行债务时，债权人有权依法将抵押的房地产折价或者拍卖、变卖来受偿。
还有一点，根据我国法律规定，抵押权要优先于普通债权受偿。因此，在本案中，您恐怕不仅不能确认自己对房屋的所有权关系，而且在对刘某主张购买房款的一般债权上，也要等到拍卖房屋后，银行优先行使完抵押权，银行贷款得到完全清偿之后，您的债权方可得以实现。
从这个案例当中，我们看到，王某的损失是惨重的，教训是深刻的。因此，律师再次提醒广大想买房，如果想走“用别人名义得到实惠”这条道路的朋友，切不可贪图小利，而造成今后更大的损失，这是得不偿失的。 |
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