建设部日前发出关于购买新建商品住宅的五大风险提示，其中，购买“小产权”房不受法律保护。
笔者认为，建设部关于“小产权”房的风险提示有其积极意义，但同时也凸现当前楼市治理的一些深层次法律问题，包括房地产市场调控、集体建设用地的流转和农村房屋的转让等。这些问题的发生，一般多集中在大中城市的城乡结合区域。
“小产权”又称“乡产权”。相对于城市房地产市场而言，乡村集体土地上建造的房屋尚没有统一的房地产交易中心或交易市场。为了明晰产权，这几年在全国很多地方开始对乡村房屋进行产权确定，并由当地乡（镇）政府颁发产权证明或土地使用证明。按照国家现有的土地管理法及其相关规定，这类住房尚不能进入城市房地产市场，所以民间称之为“小产权”或“乡产权”房。这和上海俗称的“红证房”意义相近。
集体建设用地上的房地产开发问题。建设部明确提示“小产权”房不受法律保护，这符合现有的土地管理规范。但是，当前各大城市房价上涨较快，有些地方超过了老百姓的承受能力；另一方面，城市化、城镇化不断推进，市场存在较大的城镇住房需求。如果能通过把交通和配套向郊区延伸，把需求向外围引导，然后由外而内，减少城市中心圈的住宅供给压力，将可能是未来缓解城市房地产需求压力的重要途径之一。从这个角度来看，鼓励集体建设用地流转至城市房地产市场是有益的。2006年3月27日，国土资源部曾发出《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》，在规定加强集体土地规划管理和耕地保护的同时，提出“集体非农建设用地使用权流转试点”的规定，也是一个积极的政策信号。
国有土地和集体所有土地供应与流转的二元体制差异问题。按照现有的法律与政策规定，集体所有的建设用地可以通过合法征地补偿的方式，使之变性为国有土地，然后通过出让进入城市房地产市场。但事实上，由于城市国有土地的拆迁补偿与出让机制和乡村集体土地的征地补偿机制存在本质上的差别，导致集体土地的征用补偿民怨很大。国有土地出让实行“招拍挂”制度，由市场定价；集体所有土地拆迁补偿是参照市场基准价格，协议定价。比如，根据《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》的有关规定，被拆迁人选择货币补偿的，货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。其中，“同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准”，由被拆除房屋所在地的区（县）人民政府制定并公布。这一因素导致集体土地的征地补偿标准相对落后于市场化补偿的标准。如果能调整这两种机制的差异，体现“土地集体所有”的特点，通过合同地位和补偿标准来均衡集体经济组织成员的土地与住房权益，将可以消除或减弱村组织或乡（镇）政府违规用地的利益驱动。
“小产权”房的取得与转让问题。按照“地随房走”的原则，“小产权”房的取得与转让的实质，是集体土地使用权的流转。按照《土地管理法》的有关规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。国家禁止集体土地住房直接进入城市房地产市场，非本地居民或城市居民购买农宅或宅基地不受法律保护，因此而签订的买卖合同或协议无效。
笔者认为，在现有土地管理规范没有突破的情况下，以下几种合法途径可以规避一定的交易风险。
途径一：出售给有当地常住户口的农村居民。
途径二：经土地征用后转让。理论上，集体所有土地经征用转变为城市国有土地后，房屋的性质已发生转变，是可以进入城市房地产市场流通的。但在实践中，土地征用常常涉及土地规划变更和房屋拆迁，房屋所有权人是根据土地征用与房屋拆迁安置规定，获得相应的补偿，而不是转让问题。至于集体非农用地上的工业企业用房，经征用后转让还是可行的。
途径三：通过并购转让。根据《土地管理法》的有关规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。基于此，通过并购来完成乡村企业的厂房转让，符合现有的国家法律规定，具有可操作性。
途径四：其他转让途径。比如，通过长期租赁的方式变相转让房屋使用权等。
关键字：产权,租赁,房屋,管理,土地 |
|
