写字楼 –夏季优质写字楼租赁交易保持旺盛

    夏季热浪逼人，而上海写字楼租赁市场也一样火热。7月市场十分活跃。随着优质物业整层空置率降至0.5%，2007年内预计上市项目的预租率达到55%也就不足为奇了。勿庸置疑，这种状况仍将延续，尤其是陆家嘴区域的优质写字楼中整层空置面积更为罕见。2006年底完工的上海银行大厦是一个很好的例子。在其竣工后的6个月内，大楼租用率已逾90%，租金差为32%。时代金融中心近期的表现进一步印证了这一观点，一大批预租交易将于未来几个月内达成。

    住宅租赁–市场表现依旧强劲

    夏季的租赁高峰使得陆家嘴、金桥、虹桥及市中心的外籍人士居住区内的众多项目租用率保持高位。此外，闵行地区的一些项目同样也吸引了大量新入沪及搬迁的需求。7月住宅租赁市场保持平稳。在旺盛需求支撑下，租金保持在五、六月份的同等水平。在未来两个月内，预计随着需求高峰的结束，报价也会有轻微调整。

    住宅销售– 7月楼市量价齐跌

    7月楼市供销两旺的势头嘎然而止。目前的住宅市场在供应的骤减与市场可能遭遇再一次的调控的心理压力下游移。在此情况下，房价在可疑的调控预期中持续酝酿着。各区供应持续大幅锐减，可售房源不多，部分区域供不应求的矛盾突出，这为诸多项目酝酿下一轮涨价又做好铺垫。始于二季度的市场回转，全市房源存量剧减，而7月份供应增量的势头也出现回落，使得销售量受制于供应量瓶颈的情况愈发明显，销售量出现萎缩。据数据统计，7月份，全市住宅成交量2,752,110平方米，较6月下跌7%。而内环以内的跌幅达29%，录得303,619平方米。同时，住宅成交均价除内环以内以18,725元/平方米与上月基本持平外，其余环间均出现一定程度的下跌。全市住宅成交均价8,729元/平方米，较上月下跌5%。近期市中心各项目纷纷涨价，使得成交重心外移，成交结构主要以外环外低价位楼盘为主，造成统计均价的下降。预计，今后几月市中心新增项目将相对增加，吸量级产品可能出现于古北的御翠豪庭、华山路的王子晶品及汇宁花园、徐汇沿江的百汇园，预计会给上海房地产市场带来新的销售高峰。

    零售商铺 –零售物业“无限度”本月试营业

    位于淮海路最新的零售物业项目“无限度”于本月开始试营业。其首次向公众展示极具现代感的天幕，引来了大批客流。入驻“无限度”的商户有Guess Jeans, Diesel, Fornarina and Designer Times。此外，无限度也吸引了Coffee Bean & Tea Leaf, Dairy Queen 以及cool Absolut Vodka ice bar等餐饮品牌。另一方面，世界著名法国面包店，Pual，也在新天地开出了其第二家门店。该面包店继证大大拇指广场开出门店后，将继续布局淮海路、上海商城以及位于东平路法租界的旗舰店。

    工业 –工业地产热波及上海周边

    自上海今年实施工业土地拍卖制度以后，致使某些地区的土地价格自今年1月以来增长了一倍。随着新兴物流中心的租金飞升，投资商和开发商对于上海周边区域的兴趣大大提升，太仓、昆山、嘉兴、慈溪都成为了他们新的工业地产开发目标，例如丰树物流与苏州吴江经济开发区签约购置工业用地400亩；AMB和Gazley近期也在这些区域内完成并购交易。

    投资 –各项政府投资限制政策跟进，物业投资需求仍旧旺盛

    旺盛的租赁需求和不断上涨的租金推动了境外资金在上海寻求各类型物业的投资机会。政府对物业投资市场的各项指导性文件从一定程度上重新对市场做出调整。但新的审批和备案程序似乎作用有限，市场仍将会有投资资金流入。目前出台的规定、规章仅仅提高了新资金入场的难度，体现了政府为抑制过多外资流入所作的努力。新政策的出台，加之上海市场可投资项目稀缺，使投资者将触角延伸至诸如苏州、杭州、无锡等周边城市。近期主要成交包括汇丰对新鸿基地产开发的上海国际金融中心内的投资以及爱尔兰财富控股的一系列商业、写字楼综合项目的收购交易。